Оценка имущества

Главная » Статьи » Оценка и экспертиза » Недвижимость: обзоры

ВСУ про правила виділу в натурі частки із спільної часткової власності

Перебування майна у спільній власності нерідко призводить до того, що один з співвласників рано чи пізно приходить до висновку про необхідність розділу спільного майна та / або про виділ у натурі належної йому частки у праві спільної часткової власності. Такі права у нього, безумовно, є, підтвердження чому - ст. 364 і ст. 367 ЦК. Але в ході реалізації такого права співвласнику може зіткнутися з протидією з боку інших співвласників, які або не захочуть ділити майно, або захочуть ділити його інакше, ніж того хоче ініціатор розділу.

Ряд нюансів, пов'язаних з виділом у натурі частки із майна, що перебуває у спільній частковій власності, були розглянуті в постанові ВСУ від 03.04.2013 р. № 6- 12цс13. У цьому документі суд не тільки вирішив спір між сторонами щодо виділу в натурі частки із спільного майна, а й сформулював ряд обов'язкових позицій щодо значення договору про порядок користування будинком, укладеного між співвласниками, для цілей такого виділу.

Фабула справи. Співвласник житлового будинку, якому належить 80/ 100 часток цього будинку, захотів розділити спільне майно у вигляді земельної будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, але не досяг згоди щодо способу такого розділу з двома іншими співвласниками. І тому він подав позов до цих співвласникам з вимогами: а) припинити право спільної часткової власності шляхом розділу будинку в натурі згідно належить сторонам часткам, б) виділити належні йому 80/ 100 часток житлового будинку з надвірними спорудами, в) визначити порядок користування земельною ділянкою, на якій розташований будинок.

Ті, у свою чергу, подали зустрічний позов про розділ будинку відповідно до частками співвласників та договором про порядок користування будинком, укладеним ще попередніми співвласниками будинку в 1983 році. Згідно з цим договором у користуванні особи, яка подарувала право спільної часткової власності відповідачам, перебували житлова кімната 1 - 5 площею 19,1 кв. м, кухня 1 - 6 площею 12,5 кв. м, веранда, літня кухня і сарай. Відповідно, право користування цими приміщеннями перейшло і до відповідачів. І ті просили розділити право власності на приміщення в будинку згідно з цим договором користування.

Суд першої інстанції позови всіх співвласників задовольнив частково, ухваливши рішення про виділ позивачу в натурі ряду приміщень житлового будинку загальною площею 69,3 кв. м, підвалу, 2 навісів, 2 сараїв і вбиральні на суму, що відповідає 70/ 100 часток житлового будинку. Відповідачам ж були виділені приміщення, які відповідають 30/ 100 часток житлового будинку, а саме житлова кімната 1 - 5 площею 19,1 кв. м, частина житлової кімнати 1 - 6 площею 5,1 кв. м і літня кухня. При цьому, оскільки розмір реальної частки позивача виявився менше його ідеальної частки, то відповідачів зобов'язали сплатити позивачеві компенсацію за зменшення частки в житловому будинку в розмірі 5859 грн. 22 коп. з кожного. Крім того, було припинено право спільної часткової власності позивача на житловий будинок та господарські споруди; зобов'язано позивача і відповідачів провести переобладнання приміщень у відповідності з варіантом № 1 висновку будівельно - технічної експертизи, на підставі висновку якої проведено виділ; визначено порядок користування земельною ділянкою.

Апеляційний суд, з висновками якого погодився ВССУ, у задоволенні позову позивача відмовив, частково задовольнивши при цьому позови відповідачів. Суд прийшов до висновку про необхідність виділу часток відповідачів із загальної часткової власності відповідно до варіанту № 2 висновку судово - технічної експертизи. В результаті у власність відповідачів були передані житлова кімната 1 - 5 площею 19,1 кв. м, кухня 1 - 6 площею 12,5 кв. м, веранда, літня кухня і сарай. Таке рішення суд прийняв виходячи з договору про порядок користування житловим будинком, укладеного попередніми власниками, який він прийняв як обов'язковий для даних умов, та договору дарування, виходячи з якого відповідачі набули право власності саме на ці приміщення. Підстав для стягнення компенсації на користь позивача суд при цьому не знайшов.

 

Апеляційний суд розділив житловий будинок між його співвласниками виходячи з того, якими саме приміщеннями вони повинні були користуватися згідно з договором про порядок користування житловим будинком

Не погодившись з цими рішеннями, позивач подав заяву про перегляд рішення ВССУ. В обгрунтування своєї вимоги він послався на ряд рішень інших ВССУ (зокрема, на його ухвали від 15.02.2012 року № 6 - 467св12, від 25.04.2012 р. № 6- 1710св12), в яких подібного роду справи вирішувалися інакше. У них суд касаційної інстанції виходив з того, що при виділ частки із спільного майна (поділ спільного майна) у натурі слід в першу чергу враховувати не договори про порядок користування спільною частковою власністю, а розмір належних співвласникам часткою у праві спільної часткової власності.

Позиція ВСУ. Переглядаючи справу з причини неоднакового застосування судами касаційної інстанції норм матеріального права, ВСУ дійшов наступних висновків:

1. Виходячи з положень ч. 1 ст. 356 ЦК, право спільної часткової власності - це право двох або більше осіб за своїм розсудом володіти, користуватися і розпоряджатися належним їм в певних частках майном, яке становить єдине ціле. Кожен учасник спільної часткової власності володіє НЕ часткою майна в натурі, а часткою у праві власності на спільне майно в цілому. Ці частки є ідеальними і визначаються відповідними відсотками від цілого або в дробовому вираженні.

2. Стаття 358 ЦК, що дозволяє сторонам укласти договір про порядок користування спільним майном і робить його обов'язковим для осіб, що купують частку у спільній частковій власності на майно, регулює саме порядок здійснення права часткової власності. Тобто порядок користування спільною частковою власністю без її розділу в натурі. Зокрема, при встановленні порядку користування будинком кожному з співвласників передається в користування конкретна частина будинку з урахуванням його частки у праві спільної власності на будинок. Але виділені в користування приміщення можуть бути і неізольовані, і не завжди точно відповідають належним співвласникам часткам, оскільки встановлення порядку користування майном не припиняє право спільної часткової власності на це майно.

Отже, встановлення співвласниками порядку користування будинком з виділом конкретних приміщень в натурі не припиняє право спільної часткової власності, тому що такі здебільшого не перетворюються на об'єкт самостійної власності кожного з них.

ВСУ: встановлення співвласниками порядку користування будинком з виділом конкретних приміщень в натурі не припиняє право спільної часткової власності

Відповідно, домовленість співвласників про порядок володіння та користування майном, яке є їх спільної часткової власності, оформлена нотаріально посвідченим договором, є обов'язковою для майбутніх співвласників при здійсненні ними правомочностей щодо володіння і користування спільним майном. При реалізації сособственником правомочності щодо розпорядження майном, до яких відносяться, в тому числі, виділ частки в натурі згідно зі ст. 364 ЦК і розділ майна згідно зі ст. 367 ЦК, умови такого договору не є обов'язковими.

3. У даному випадку мав місце виділ у натурі частки із майна. А в разі виділу співвласник отримує свою частку в майні в натурі і вибуває зі складу учасників спільної власності. За всіма іншими співвласниками загальна власність при виділ частки зберігається. Це відрізняє процедуру виділу від процедури розподілу спільної часткової власності, при якій згідно зі ст. 367 ЦК спільна часткова власність припиняється для всіх її учасників.

4. Виділ часток (розділ) житлового будинку, що перебуває у спільній частковій власності, є можливим, якщо кожній із сторін може бути виділено відокремлену частину будинку з самостійним виходом (квартира) або у разі, коли є технічна можливість переобладнання будинку в ізольовані квартири, які за розміром відповідають розміру часток співвласників у праві власності. Якщо виділ (розділ) технічно можливий, але з відхиленням від розміру ідеальних часток співвласників, то з урахуванням конкретних обставин розділ (виділ) може бути проведений із зміною ідеальних часток і присудженням грошової компенсації співвласнику, частка якого зменшилася. Отже, визначальним для виділу частки або розділу будинку в натурі, який знаходиться у спільній частковій власності, є не порядок користування будинком, а розмір часток співвласників і технічна можливість виділу частки або розділу будинку відповідно до частками співвласників.

Визначальним для виділу частки або розділу будинку в натурі є не порядок користування будинком, а розмір часток співвласників і технічна можливість виділу частки або розділу будинку відповідно до частками співвласників

Здійснюючи розділ майна (виділ частки) в натурі, суд, на думку ВСУ, повинен передати співвласнику ту частину житлового будинку та нежитлових будівель, що відповідає розміру і вартості його частки, якщо це можливо без заподіяння невідповідного шкоди господарським призначенням будинку. Під несумірним шкодою господарського призначення ЗСУ пропонує розуміти істотне погіршення технічного стану житлового будинку; перетворення в результаті переобладнання житлових приміщень у нежитлові; надання в рахунок частки приміщень, які не можуть бути використані в якості житла через невеликий розмір площі або через неможливість їх використання (відсутність денного світла та інше). У тих випадках, коли в результаті поділу (виділу) співвласнику передається частка житлового будинку, яка перевищує його частку, суд стягує з нього відповідну грошову компенсацію і вказує в рішенні про зміну часток у праві власності на будинок.

ВССУ, на думку ВСУ, відступив від принципу поділу (виділу частки) спільної часткової власності пропорційно ідеальним часткам співвласників, визнавши обов'язковою умовою такого виділу договір про порядок користування спільним пайовою майном і значно збільшивши частку у спільній частковій власності відповідачів. І при цьому не стягнув компенсацію на користь позивача за зменшення його частки при виділено в натурі. Тим самим ВССУ неправильно застосував норми матеріального права, а тому ВСУ скасував його, направивши справу на новий розгляд.

Думка «Ю & З»: Правомірність і справедливість рішення ВСУ не викликає сумнівів, а покладена в його основу аргументація приємно радує.

Кожен з співвласників дійсно володіє НЕ часткою майна, а часткою у праві власності на це майно, яка є ідеальною категорією і може стати реальною лише при виділено зі спільного майна або при його розділі в натурі. Договір про користування майном не поділяє це майно між його співвласниками, а тільки визначає порядок користування цим спільним майном. Очевидно, що при цьому таким договором співвласники можуть отримати право користування майном у частині, що перевищує або зменшує розмір їх частки у спільній власності. І такий підхід не буде суперечити положенням ст. 358 ЦК, оскільки він заснований на домовленості, досягнутої усіма співвласниками і обов'язковою для їх правонаступників.

Але при виділено майна одному із співвласників в натурі положення такого договору повинні враховуватися лише побічно, для визначення й не так кількісного, скільки якісного складу майна, яке відійде виділяється співвласнику і залишиться іншим співвласникам. Стосовно до розглянутої вище ситуації це означає, наприклад, необхідність залишити відповідачам право власності на житлову кімнату 1 - 5 площею 19,1 кв. м, а не на інші приміщення тієї ж площі. Адже вони постійно користувалися їй і її вартість «вписується» в розмір частки, що належить їм у праві спільної власності на житловий будинок.

Кількісний же склад майна, як справедливо вказав ЗСУ, повинен визначатися виходячи з розміру часток у спільній частковій власності кожного з співвласників, а не на підставі договору про користування спільним майном. Виділяється співвласнику повинна бути виділена та частина майна, вартість якої відповідає вартості його частки у праві власності на спільне майно. А у випадку якщо цю частину майна фізично, без заподіяння шкоди загальному майну та / або правам інших співвласників, виділити неможливо, ті з співвласників, яким дісталася частина майна, вартість якої менше їх частки, згідно з ч. 2 ст. 364 ЦК мають право на отримання компенсації.

Тому, на нашу думку, постанова ВСУ від 03.04.2013 р. № 6- 12цс13 повністю відповідає духу і букві закону і належним чином захищає права та інтереси співвласників.

ВИСНОВОК:

При виділ частки із спільної часткової власності в натурі договір про порядок користування майном не є визначальним. Розмір частини майна, яка відводиться виділяється співвласнику, визначається виходячи з розміру і вартості його частки у спільній частковій власності на це майно і виходячи з технічної можливості виділу, а не виходячи з тієї частини майна, яка була передана йому у користування згідно з договором про порядок користування майном. Останній може мати лише непряме значення для визначення якісного складу виділеної частини майна.

Категория: Недвижимость: обзоры | Добавил: Юрист (26.12.2014)
Просмотров: 6742 | Теги: технічна інвентаризація, Квартира, оцінка, виділ, дом, Будинок, Поділ, експертиза
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Категории раздела
Материальные объекты
Недвижимость: обзоры
Предприятия, доли, акции
Прайс Лист
Перечень исходных данных
Индексы СМР
Новости, законопроекты
Наши публикации в СМИ
Разное
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 454
Ссылки

Недвижимость Харькова. Средние цены.
Недвижимость Харькова

Курс НБУ

Курсы наличного обмена на сегодня

Аренда квартир

 Квартира.com

База недвижимости Украины

Харьковский Портал

Харьков Онлайн

Недвижимость 5000

MyRealty

Агентство Промышленных Новостей

Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Форма входа