Оценка имущества

Главная » Статьи » Оценка и экспертиза » Новости, законопроекты

Срок действия Отчета об оценке

Боян о сроке действия отчета.

Данная тема, как старый бородатый анекдот, нет-нет, да и всплывет на каком-нибудь уважаемом собрании. Вот и на недавнем Круглом столе в МИБе этот пыльный боян свалился с верхней полки оценочной кладовки, куда, как мне помнится, мы его затолкали ещё года так три назад.

Я не часто лезу в драку и не спешу кому-то что-то объяснять или доказывать, поскольку, как те врачи эстонской скорой помощи, искренне считаю, что время лечит. Но иногда эта парадигма дает сбой… такое случается… и так случилось в этот раз. Я вдруг решил, что без меня тема срока действия отчета, не освятится, и возразил против мнения о том, что оценщик полномочен, на своё усмотрение, определять срок действия отчета, а стоимость, им определенная, остается актуальной в этот период. Как оказалось, я чуть было не раскачал духовные скрепы украинской оценки, за что в кулуарах, был пристыжен и одарен снисходительной улыбкой, подкрепленной фразой "я от вас такого не ожидала". Откровенно говоря, я и сам от себя такого не ожидал… обычно сижу, никого и ничего не трогаю, даже примус… а тут на тебе… прорвало. Но, раз уж так случилось, то предлагаю дорвать этот боян и попробовать поставить точку в этом вопросе.

Итак, посмотрим, как говорится, чему нас учит семья и школа закон и стандарты.

Датою оцінки є дата, за станом на яку здійснюються процедури оцінки майна та визначається вартість майна. Нормативно-правовими актами з оцінки майна можуть бути передбачені строки дії звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) від дати оцінки або дати її затвердження (погодження) замовником. (Закон України "Про оцінку майна…", ст. 3)


Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити:

дату оцінки та дату завершення складення звіту, а у разі потреби - строк дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства;(Національний стандарт №1, п. 56)

Как видим, в оценочных скрижалях черным по-украински написано, что сроки действия отчета могут быть предусмотрены именно нормативно-правовыми актами, а не чем-то или кем-то ещё. Соответственно в законодательном поле появляются документы, содержащие указания на срок действия отчетов об оценке имущества: Закон України "Про виконавче провадження", Постанова №1891 "Про затвердження методики оцінки майна", ін. Закону об оценке вторит Стандарт №1, где сказано, что в отчете об оценке имущества, "у разі потреби", может быть указан срок действия отчета и вывода о стоимости имущества, но только "відповідно до вимог законодавства", и никакой отсебятины.

Казалось бы, всё просто, понятно, логично… и на этом можно ставить точку. Но мы бы жили скучно, если бы не наш регулятор, который простых путей не ищет и, видимо поэтому, в 2008 году решает удивить оценочное сообщество широтой размаха, наградив субъект оценочной деятельности правом определять срок действия выводов о стоимости имущественных прав интеллектуальной собственности:

Порядок затвердження (погодження) та визначення строку дії висновку про вартість майнових прав інтелектуальної власності як активів суб'єкта господарювання державного та комунального сектору економіки та господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді встановлюються методикою оцінки майна, що затверджується Кабінетом Міністрів України. В інших випадках строк дії висновку про вартість у разі потреби може визначатися суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, який проводив оцінку, із зазначенням у звіті про оцінку майнових прав інтелектуальної власності, якщо такий строк не встановлений законодавством. (Наказ №740 "Про затвердження Методики оцінки майнових прав інтелектуальної власності", пункт 3.4)

В случае если бы данный документ (Наказ №740) являлся законодательным актом, то, закрыв глаза на норму Закона Украины "Об оценке имущества…", условие Стандарта №1 в части установления срока действия отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства, можно было бы распространить на данный документ. В итоге субъекты оценочной деятельности имели бы юридическое право устанавливать срок действия отчета об оценке имущественных прав интеллектуальной собственности. Однако, во-первых, не очень хочется закрывать глаза на закон, который определяет, что срок действия отчета устанавливается именно нормативно-правовыми актами, а не субъектом оценочной деятельности, ну, и, во-вторых, в свете официального толкования термина "законодательство" Конституционным Судом Украины приказы ФГИ не относятся к законодательству, а значит, оценщик не может ссылаться на него.

Термін "законодавство", який вживається в ч. 3 ст. 21 Кодексу законів про працю України щодо визначення сфери застосування контракту як особливої форми трудового договору, потрібно розуміти так, що ним охоплюються закони України, чинні міжнародні договори України, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, а також постанови Верховної Ради України, укази Президента України, декрети і постанови Кабінету Міністрів України, прийняті в межах їх повноважень та відповідно до Конституції України і законів України. (Рішення Конституційного Суду України у справі конституційного звернення Київської міської ради професійних спілок щодо офіційного тлумачення ч. 3 ст .21 КЗпП України від 9 липня 1998 року № 12-рп / 98)

Как видим, приказы министерств и ведомств не упомянуты в данном решении. И хотя Конституционный Суд Украины не дал общего толкования понятия термина "законодательство", а разъяснил этот термин относительно его употребления в ч. 3 ст. 21 Кодекса законов о труде Украины, ввиду того, что другие разъяснения отсутствуют логично распространить его и на наш случай.

Далее стоит рассмотреть уже законодательную норму, слава Богу, единственную, которая, если, снова таки, не обращать внимание на закон, дает оценщику юридическое право устанавливать срок действия отчета, отличный от нормативного.

Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки. (Постанова Кабміну №629 "Про затвердження Методики оцінки об'єктів оренди", п. 2)

Что тут сказать, похоже, что кому-то очень чесались законодательные инициативы, да так, что боком пошел и закон, и стандарт… Ладно, раз так, давайте вспомним слова юриста по фамилии Коркунов, который сказал: "Всё, на что человек имеет право - разрешено, но не на всё разрешенное человек имеет право". И с этим сложно не согласиться. Давно известно, куда выстлана дорога благими намерениями, и это, как раз, тот случай, а для того, что бы это понять, после чисто юридической рассмотрим и практическую сторону данного вопроса.

Итак, предположим, что у нас (оценщиков) есть право устанавливать срок действия отчета об оценке, отличный от определенного нормативно. Прекрасно, но теперь, наверное, стоит задуматься, что именно мы будем или можем гарантировать пользователю отчета, установив срок его действия, например, на уровне N месяцев, и что такое случится или не случится по окончании этого срока, что отчет перестанет быть действительным? Мы, конечно же, понимаем, что речь идет вовсе не о том, что краска на бумаге не поблекнет или сама бумага не истлеет, а всё дело в стоимости, определенной оценщиком, т.е. валидности результатов оценки.

Иностранные стандарты оценки (Международные стандарты оценки, IVS 2011-2013, p.116; Европейские оценочные стандарты, EVS 2012, p. 84; и стандарты Американского общества оценщиков, ASA Business Valuation Standards 2009, p.17) определяют, что стоимость объекта действительна исключительно на дату ее проведения и объясняют это возможными изменениями на рынке. Такая формулировка логична, поскольку разъясняет пользователям отчета, что информация о стоимости привязана к конкретной дате (именно за это оценщик несет ответственность), а вот использовать эту информацию ему рекомендуется с оглядкой на рыночную ситуацию (это уже зона взаимоотношений пользователей отчета). Практика установления конкретных сроков для отчета также существует и у нас, и заграницей. Это также логично, поскольку она, в основном, применяется в случаях, когда государство является либо одной из сторон операции1, либо конечным бенефициаром (пошлина, налог). Разумно, когда государство, как пользователь отчета, от лица которого выступают множество учреждений и ведомств, устанавливает сроки его действия нормативно. Также логично, когда отчеты, содержащие один и тот же вид стоимости одного и того же объекта, но предназначенные для разных операций, будут иметь различный срок использования. Ведь если разобраться, то установление срока действия отчета – это способ сблизить дату оценки и дату проведения операции с целью снижения риска недополучения выгоды от такой операции. Вариативность же связана с необходимостью обеспечить техническую осуществимость операции. Предпочтительно, конечно, чтобы дата проведения операции находилась как можно ближе к дате оценки, однако, поскольку время подготовки различных операций может значительно отличаться, государству приходится дифференцировать сроки действия отчетов в зависимости от цели. Из этого мы видим, что срок действия отчета, чаще всего, напрямую связан со сроком подготовки операции, который, в свою очередь, может оговариваться, а, в процессе, и корректироваться сторонами. Поэтому, абсолютно неразумно оценщику вмешиваться во взаимоотношения субъектов операции, необоснованно ограничивая права пользователя на использование продукта, за который он заплатил, да ещё и внося определенную долю риска в сделку, для проведения которой используется отчет. При всём этом оценщик, как правило, понятия не имеет, что будет происходить с объектом и рынком на момент проведения операции, и не желает принимать на себя ответственность за значение, установленное "на глаз". Отчет, как часто любят утверждать оппоненты, является действительным на протяжении всего срока, указанного оценщиком, но с учетом принятых ограничений типа "неизменности ситуации на рынке и сохранения объектом оценки характеристик, присущих ему на дату оценки"2. В связи с этим возникает ряд вопросов. Во-первых, каким образом оценщик определил этот срок и где в отчете его обоснование и/или расчеты? Во-вторых, почему при всей этой "неизменности …" отчет становится недействительным по истечении этого срока? Что с этим отчетом теперь не так, и почему пользователь ограничен в праве его использовать?.. И, в-третьих, как пользователь, раз уж за него решили, как долго можно верить цифре, указанной наобум в отчете оценщиком, учитывая такие ограничения, должен определить, и, главное, доказать, а не дай Бог ещё и после сделки и в суде, что на рынке не произошло ничего такого, что отчет можно признать недействительным? Кому и зачем нужны все эти пляски с бубном? Ведь мы помним, что стоимость определялась оценщиком на конкретную дату и все события, наступившие после, не имеют на неё никакого влияния. Но если оценщик указал срок действия отчета и привязал его к вышеуказанным условиям (неизменность ситуации и т.д.), а они были нарушены, что не такая уж редкость, поскольку ситуация на рынке меняется ежедневно, то отчет может быть признан недействительным, а за ним и сделка, основанная на этом отчете. Однако, как известно, проблемы индейцев шерифа не волнуют, как, в свою очередь, авторов вышерассмотренных норм Наказа №740 и Постанови Кабміну №629 не волнует соответствие их "творчества" ни здравому смыслу, ни нормам законодательства.

На мой взгляд, в идеале, отчет не должен содержать указание на срок его действия, поскольку стоимость объекта действительна исключительно на дату ее проведения. Исключением могут быть лишь случаи, когда такой срок определен нормативно. Тогда, информативно, возможно указать срок действия отчета, сославшись на источник, т.е. практически продублировав законодательную норму. Право же устанавливать срок годности отчета должно принадлежать исключительно лицу, использующему оценку и ее результаты для принятия решений и/или являющемуся конечным бенефициаром. Только такое лицо имеет право решать осуществлять ли операцию, основываясь на выводах оценщика о стоимости той или иной давности. Вмешательство же оценщика в эту процедуру является неразумным… причем от слова "совсем"… поскольку, во-первых, не относится к его компетенции, во-вторых, ставит перед ним задачу, которую он, скорее всего, будет решить не в состоянии, и, в-третьих, создает вероятность втягивания оценщика в судебные тяжбы, не имеющие к его деятельности никакого отношения. Так что давайте, как говорится, оставим кесарю кесарево, а Богу Богово… пусть оценщик корректно определит стоимость объекта на дату, оговоренную в договоре на оценку, а потребители (в т.ч. и государство) сами определят период, в течение которого они готовы использовать отчет.

Категория: Новости, законопроекты | Добавил: Юрист (11.01.2016) | Автор: Вячеслав
Просмотров: 1105
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Категории раздела
Материальные объекты
Недвижимость: обзоры
Предприятия, доли, акции
Прайс Лист
Перечень исходных данных
Индексы СМР
Новости, законопроекты
Наши публикации в СМИ
Разное
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 442
Ссылки

Недвижимость Харькова. Средние цены.
Недвижимость Харькова

Курс НБУ

Курсы наличного обмена на сегодня

Аренда квартир

 Квартира.com

База недвижимости Украины

Харьковский Портал

Харьков Онлайн

Недвижимость 5000

MyRealty

Агентство Промышленных Новостей

Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Форма входа