Помните, что покупатель вряд ли купит квартиру, если цена будет выше рыночной. Потому, если хотите более выгодно продать жилье, значит должны потратить время и деньги на его улучшение. И одновременно выработать стратегию продажи.

Работа над мышлением

Главное преимущество продавца – время. Чем больше времени у вас есть, тем больше работы по улучшению стоимости жилья вы сможете сделать. Не стоит продавать в спешке, отдаваясь в ценообразовании на произвол покупателя; лучше начать заранее.

Не раскрывайте своего временного плана никому, кроме своего агента. Если же вы не доверяете своему агенту, то может быть стоит задуматься о том, что бы отказаться от его услуг? Агент обязан держать всю информацию в тайне, не разглашать ваш договор и, главное, он обязан давать покупателям только ту информацию, которую вы ему позволили давать.

Опытный покупатель, заметив спешку продавца, воздержится от покупки. Если вы знаете, что вам нужно продавать ваше жильё, лучше всего начать всё обдумывать за 6-12 месяцев, а не пытаться продать в спешке.

Очень часто люди портят сделку тем, что слишком жадничают. Всегда сравнивайте стоимость с рыночной, следите за тенденциями, чтобы не продешевить, но и не заломить сумму, которую вам никто не заплатит. В таком случае вы сможете достаточно точно определить стоимость своего жилья. Ремонт, который может носить косметический характер, позволит вам приподнять эту стоимость до той, которую покупатель посчитает заслуженной.

Изучите цены у ваших соседей. Лучше всего на некоторое время войти в роль потенциального покупателя, подыскивающего подходящее жилье.

Это позволит вам не только более точно оценить плюсы и минусы вашего жилья, но и приобрести опыт проведения показов и ведения торгов.

Настроение рынка

Психологические факторы играют на рынке недвижимости очень значительную роль. Точно определив, на что ориентирован рынок, вы сможете более квалифицированно варьировать ценой, а также подыскивать необходимые аргументы при проведении торгов.

Всегда следует уточнять общегородское настроение рынка, даже если вы хотите разменять жильё в пределах одного квартала.

Говоря о «рынке недвижимости», мы имеем в виду не только какой-то локальный его сегмент (например, отдельный жилой массив). Рынок понятие более объёмное. В каждом сегменте могут быть свои тенденции, но они взаимно влияют друг на друга.

И, самое главное, не забывать о нестабильности и колебаниях рыночных процессов, а соответственно и цен. На рынок недвижимости может повлиять, что угодно – начиная от процессов в экономике до времен года (в одни месяцы активность на рынке обычно возрастает, а в другие снижается; рынок недвижимости уходит на каникулы).

Потому лучше всегда быть в курсе и отслеживать динамику рынка. Ниже приведен перечень необходимых действий, позволяющих определить «настроение рынка»

Инвентаризация.

Очень распространённое и полезное занятие. Вы исследуете рынок на примере собственного района, для того чтобы иметь более детальное представление о нём. Стоит обратить внимание на то, сколько квартир и в каком ценовом диапазоне было выставлено на продажу в том или ином месяце. Любой агент будет давать вам подобный отчёт каждый месяц, однако неплохо сделать это и самому. Если вы замечаете застой рынка, то стоит снизить цену – это позволит вам провести продажу быстрее.

К сожалению, в отличие от других стран, информации о продажах и статистике цен продаж у нас крайне мало. Потому приходится опираться на цены предложений и размеры скидок при проведении торгов.

Оценка по статистике цен предложений и ценовому индексу.

Целесообразно проанализировать, как вели себя цены на недвижимость не только в вашем сегменте рынка, но и на всем рынке. Для этого используется статистика цен предложений, а также индексы рынка недвижимости.

Отличие статистики цен предложений от индексов рынка недвижимости заключается в том, что вычислении индексов используются специальные методы, которые отсекают нехарактерные для данного рынка предложения, а также учитывают не только цены предложений, но и цены продаж и торгов.

Основное назначение индексов – определение так называемого тренда, то есть основной тенденции изменения цен.

Время экспозиции квартир

Не стоит упускать возможности анализа времени экспозиции конкретных квартир. В архивах можно отыскать время, когда та или иная квартира была впервые выставлена, по какой цене ее предлагали. И можно определить время, когда она предлагалась в последний раз. Проанализировав изменение цен за это время, можно понять общие тенденции. Особенно, если отслеживать их по многим квартирам.

После того, как квартира перестала экспонироваться, вполне уместно (под видом потенциального покупателя) прозвонить ее. Возможно, подобный звонок позволит вам выяснить продана ли эта квартира или просто снята с продажи. А если очень повезет, то вы сможете выяснить за сколько была продана эта квартира. Это позволит определить (хотя бы приблизительно) как быстро можно продать квартиру в текущих условиях рынка.

Работа, работа и еще раз работа.

Стоит проанализировать перспективы развития вашего района. Открытие торговых и офисных центров, детских и лечебных учреждений поднимает рейтинг вашего района. Очень важным фактором является развитие транспортной инфраструктуры, и особенно, открытие новых станций метро.

Важную информацию дает генеральный план развития города. Если согласно этому плану город будет развиваться в вашем направлении, то вполне возможно, что статус вашего района изменится в лучшую сторону. Например, из разряда отдаленных, он может перейти в разряд приближенных к центру.

Кроме того, стоит поинтересоваться планами открытия и закрытия предприятий в вашем районе. Открытие нового предприятия вполне может ухудшить экологию (и это приведет к снижению рейтинга района, а, следовательно, и цен на недвижимость). Но, с другой стороны, если в скором времени откроется нечто крупное, то это вызовет приток людей, которые захотят там работать. И это будет толкать цены вверх.

Потому каких-либо однозначных решений тут нет. Все требует своего анализа и осмысления.

Изучение соседей.

Далеко не всем приходит в голову, что важно не только оценить своё жильё, но и жильё соседей. Потратив время на изучение соседей и их жилья, вы сможете выгодно подчеркнуть преимущество именно вашего жилья.

Например, отыскав предложение о продаже аналогичного жилья по соседству с вами, вы сможете наблюдать за ходом его продажи. В этом случае вы, возможно, кое-что почерпнете и для себя. Не исключено, что сможете анализировать изменение цен, ремонтные работы до и после продажи, проблемы, связанные с продажей.

Научитесь автоматически оценивать состояние жилья и оправданность цен на него.

Проследив за ходом продажи аналогичных квартир, походив по просмотрам (желательно с квалифицированным посредником), освойте, насколько это возможно, азы профессии риэлтора.

Например, посетив с просмотрами конкретные квартиры, сделайте предположение через сколько времени и по какой цене они будут проданы. После чего внимательно отслеживайте эти квартиры по базам данных и СМИ. Подобным образом вы не только научитесь составлять прогноз относительно вашей квартиры: когда ее купят и по какой цене; более точно оцените ее плюсы и минусы.

Чужие ошибки учат.