В Украине покупка жилья на первичном рынке чаще всего осуществляется как инвестирование в строительство. Как и любое инвестирование – это риск. Подчас большой риск.

Каждый, кому доводилось сталкиваться с инвестированием в новостройку, задал себе вопросы, как не прогореть? как не потерять свои деньги? как выбрать надежного застройщика?

Для потенциальных инвесторов разработана схема, которая поможет оценить, насколько тот или иной застройщик надежен.

Оценивать строительные компании мы будем по следующим параметрам.

История = репутация

То, сколько лет застройщик работает на рынке, количество успешно реализованных проектов могут рассказать о нем почти все.

Если компании удавалось справляться с кризисами – а они в нашей стране случаются чаще и длятся дольше, чем периоды расцвета, - и при этом выполнять взятые на себя обязательства, это свидетельство ее надежности.

Наличие у застройщика хотя бы одного замороженного объекта – это крест на его репутации. Если у компании много проектов, изначальные сроки реализации которых затягиваются больше, чем на 3 месяца – подумайте, стоит ли связываться.

Время от времени на рынке появляются компании-новички. Это «темные лошадки», которые с одинаковой вероятностью могут оказаться будущими локомотивами рынка, либо прогореть вместе с инвесторами. К таким компаниям следует относиться с большой осторожностью.

При оценке репутации застройщика в первую очередь обращаем внимание на:

- длительность работы на рынке;

- наличие/отсутствие замороженных объектов;

- соблюдение заявленных сроков строительства.

Учредители, владельцы и уставной фонд

Размер уставного фонда предприятия скажет вам о том, есть ли у застройщика хотя бы часть средств на проведение строительных работ или строить он намеревается исключительно за счет инвесторов. Если размер уставного фонда составляет 10 000 грн – а такие случаи в Украине не редки – это значит, что строительство будет вестись исключительно за счет привлечения средств частных инвесторов, и, если достаточного количества оных не наберется, компенсировать инвесторам потери застройщику будет не на что.

Узнав имена учредителей, вы сможете проверить, нет ли среди них тех, кто ранее участвовал в замороженных или проблемных проектах.

Если среди учредителей компании значатся представители действующей власти, это свидетельствует, как минимум, о хорошем лобби. И, косвенно, о надежности застройщика. Впрочем, власть в Украине очень переменчива.

Данные об уставном фонде и именах учредителей можно найти в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц-предпринимателей usr.minjust.gov.ua

Есть среди столичных застройщиков и несколько муниципальных компаний, которые частично находятся в собственности города. Это также показатель надежности – инвестор может быть уверен, что не вляпается в строительную аферу.

Обращаем внимание на:

- размер уставного фонда;

- данные об учредителях;

- участие государства или города с управлении компанией.

Судебные тяжбы

Реестр судебные решений www.reyestr.court.gov.ua тоже не помешает проверить. Конечно, тяжбы могут быть и у надежного застройщика, особенно сегодня, в период «строительные войн». Но если судебных разбирательств много, и большинство – с частными инвесторами, задумайтесь, стоит ли доверять такой компании свои деньги.

Обращаем внимание на:

- количество исков к компании от частных инвесторов

Разрешения и лицензии

У надежного застройщика должны быть в порядке все документы: лицензии, декларации о начале строительных работ, разрешения на строительство. Проверить их наличие можно в Едином реестре разрешительных документов на сайте ГАСКа dabi.gov.ua/index.php/reestr-dozvilnikh-dokumentiv. Там же содержится информация об отказе в выдаче документов – ее тоже не помешает проверить.

Обращаем внимание на:

- наличие необходимых разрешений и отсутствие отказов в их получении.

«Скажи мне, кто твой друг»: партнеры

Сотрудничество застройщика с крупными иностранными компаниями, банковскими учреждениями, архитектурными бюро «с именем» является еще одним свидетельством его надежности.

К примеру, если у строительной компании есть ко-брендинговые программы (банк кредитует покупку жилья в комплексах застройщика на специальных условиях) с одним или несколькими крупными банками, и особенно, если это «дочки» западных банков - значит, банк уже проверил застройщика и считает его достаточно надежным.

Обращаем внимание на:

- репутацию партнеров;

- ко-брендинговые программы.

Открытость и публичность

Надежным застройщикам нечего скрывать. Более того, они стараются максимально поддерживать свою репутацию и поощряют упоминания о них в СМИ. Большинство ведущих строительных компаний параллельно рекламируют отдельные жилые комплексы и компанию в целом. Помимо сайтов отдельных жилых комплексов, у таких застройщиков обязательно есть официальный сайт, на котором в свободном доступе находится вся необходимая информация – лицензии, патенты и пр.

Комментарии руководства или специалистов таких компаний время от времени мелькают в профильных СМИ, они не стесняются выступать на телевидении.

Если же информации о застройщике нет никакой, а рекламируется только дом или комплекс, застройщик либо только выходит на рынок, либо не надежен.

Стоит обратить внимание и на поведение сотрудников отделов продаж. Прямые ответы на любые, даже самые «скользкие» вопросы, готовность представить консультацию и все разрешительные документы говорит о том, что компания ничего не скрывает. Если же сотрудники юлят, а запрошенные документы обещают предоставить «в другой раз», скорее всего, этих документов просто нет.

Обращаем внимание на:

- наличие отдельного сайта компании и информацию на нем;

- как часто застройщик упоминается в СМИ и в каком ключе;

- поведение сотрудников отделов продаж.

Офис – лицо компании

Расположение и обустройство офиса может много чего рассказать. Ведь одно дело, когда офис застройщика занимает респектабельное многоэтажное здание в центре города, и совсем другое – когда это вагончик отдела продаж рядом со стройкой, а офис зарегистрирован в частной квартире многоквартирного дома. В последнем случае категорически не рекомендуется  связываться с компанией – успешный и надежный застройщик может позволить себе приличный офис.

Впрочем, офис печально известной «Элита-центр» был более чем роскошен.

Обращаем внимание на:

- наличие отдельного офиса;

- его месторасположение и качество.

Истина в последней инстанции: отзывы на форумах

Если у застройщика есть хоть какие-то проблемы хотя бы с одним объектом, информацию об этом вы непременно найдете на профильных форумах.

Но читая отзывы, будьте бдительны: хвалебные не обязательно говорят о том, что застройщик надежен, как и отрицательные еще не свидетельствуют о проблемах – их могут писать специально нанятые сотрудники или конкуренты.

Обратите внимание на отзывы, которые:

- подкреплены документальными доказательствами, фото или скриншотами документов, например, о запрете строительства;

- содержат аргументированные жалобы на качество строительных работ, проблемы при вводе в эксплуатацию, работу обслуживающих компаний.

Если на форумах или специализированных сайтах вы найдете отрицательные отзывы о компании от сотрудников, их тоже следует брать в расчет. Если компания не выплачивает сотрудникам зарплату, увольняет без объяснения причин, не соблюдает нормы трудового законодательства, точно так же она может поступить и с инвесторами. Отсутствие вообще каких-либо отзывов, скорее всего, говорит о том, что персонал компании всем доволен. Это небольшой, но все же «плюс» застройщику.

Обращаем внимание на:

- отзывы, которые содержат информацию о запрете строек и подкреплены документальными доказательствами;

- отзывы о качестве работ и скорость реагирования застройщика на жалобы инвесторов;

- оценку компании сотрудниками.

Надеемся, это руководство поможет покупателям квартир в новостройках избежать подводных камней инвестирования.