Оценка имущества

Главная » Статьи » Оценка и экспертиза » Разное

Как правильно оценить квартиру? Часть I. Различные представления о рыночной стоимости

Во многом это объединение науки, опыта и искусства. Дело в том, что оценка должна учитывать не только объективные, но и субъективные факторы. Кроме того, каждая оценка имеет свою цель.

В большинстве случаев, основная цель оценки – определение рыночной стоимости квартиры. И тут необходимы уточнения того, что в каждом конкретном случае подразумевается под этим термином. Дело в том, что даже на «цивилизованных рынках недвижимости» используются достаточно разные толкования рыночной стоимости. Не вдаваясь в детали (их достаточно много), выделим основное.

Во-первых, подразумевается, что рыночные цены уже сформировались (если они лишь формируются, то речь может идти о прогнозах).

Во-вторых, стороны заинтересованы в сделке и готовы к ней.

В-третьих, стороны действуют грамотно, расчетливо и без принуждения, после проведения надлежащего маркетинга, обладая необходимой информацией.

К сожалению, отечественный рынок недвижимости весьма далек от «цивилизованного».

Проявляется это в том, что для очень значительного числа продавцов их недвижимость не просто «товар», а «стратегический товар». Продавая «стратегический товар», помимо которого у них, по большому счету, ничего и нет, сложно им вести себя «благоразумно» (как предписывают учебники). С одной стороны, они и хотели бы продать «лишнюю» недвижимость, а с другой стороны, зачастую не готовы к этому.

Проявляется это и в том, что большинство участников рынка – «обменщики», меняющие (с доплатами и компенсациями) одни квартиры на другие. Для такого обмена им сначала необходимо продать квартиру и лишь затем купить другую. При этом образуются цепочки сделок, участникам которых очень непросто корректировать цены в ходе торгов (если одному из участников цепочки не хватит имеющихся накоплений для улучшения жилищных условий, то может распасться вся цепочка).

Но самая главная проблема определения рыночных цен заключается в отсутствии достоверной и полной информации о количестве сделок и реальных ценах продаж. Нет даже достоверной статистики цен продаж в конкретных сегментах рынка.

Потому говорить о «рыночной цене» на отечественном рынке недвижимости можно лишь со многими оговорками. В частности, представления продавцов и покупателей о рыночных ценах, как правило, весьма отличаются. Об этом свидетельствует сопоставления статистики цен предложений продавцов и статистики цен спроса покупателей. Как показывают наши исследования, даже в массовых сегментах рынка расхождения достигают десятков процентов.

Потому применительно к отечественному рынку недвижимости можно говорить о наличии существенно различных интерпретациях термина «рыночная стоимость квартиры» (и соответственно о различных оценках рыночной стоимости).

Оценка квартиры с целью определения ее рыночной стоимости при продаже в течение фиксированного времени

Большинство продавцов и посредников под «рыночной стоимостью» обычно понимают ту цену, за которую вполне реально продать конкретную квартиру в течение определенного времени.

При этом обычно прямо или косвенно оговариваются условия привлечения опытных специалистов, а также максимально допустимые сроки, которые зависят от типа, размеров и расположения квартиры. Ибо чем больше и дороже квартира, тем сложнее ее продать, а потому допустимое время продажи будет больше.

Оценка квартир с целью покупки в течение фиксированного времени

В данном случае речь идет об оценке целого класса представленных на рынке квартир. Это традиционная задача посредников, работающих в интересах конкретного покупателя. Заметим, что задача выбора единственного варианта перед посредниками обычно не ставится (ибо это сложная оптимизационная задача, решение которой зависит от системы приоритетов конкретного покупателя и его семьи). Тем не менее, практика показывает, что квалифицированная оценка представленных на рынке квартир позволяет сузить список возможных вариантов с нескольких десятков (и даже сотен), до нескольких единиц. А это существенно упрощает принятие покупателем ответственных решений.

Оценка квартир с целью покупки по заниженным ценам

Значительная часть покупателей ориентируются на те квартиры, которые продаются дешевле других по причине спешки и сложных жизненных обстоятельств продавцов. Одним продавцам срочно нужны деньги на дорогостоящее лечение, других подталкивают кредиторы, третьи не могут тянуть с дележом наследства, разменами и переездами…

Вряд ли можно интерпретировать стоимость подобной квартиры как рыночную. Во-первых, потому, что такие предложения сложно отыскать (их немного, квартиры быстро уходят с рынка, зачастую не доходя даже до общедоступных баз данных). Во-вторых, квартира, купленная «по случаю», по своему месторасположению и параметрам далеко не всегда соответствует запросам покупателя. В-третьих, нередко подобные сделки совершаются в условиях, когда продавцы действуют под давлением, в сложных жизненных ситуациях. Для покупателя это несет потенциальные опасности (загнанный в угол продавец, может оспорить сделку, или откажется выселяться из квартиры, или начнет мстить, приведет квартиру в нежилое состояние и т.д.).

Тем не менее, многие покупатели готовы ждать благоприятного момента и рисковать, считая подобные цены рыночными. Коль скоро они при этом не преступают закон и почти не нарушают современную общественную мораль, то остается признать, что подобное восприятие рыночных цен имеет право на жизнь.

В чем-то сходная ситуация и с так называемыми «проблемными квартирами». К таковым обычно относят квартиры, находящиеся в споре, с неузаконенными перепланировками, с трещинами во внешних стенах, прочими строительными изъянами. Стоят они обычно дешевле. Но при этом есть немалый риск разгребать многочисленные проблемы в будущем. В итоге «дешевая» проблемная квартира может обойтись значительно дороже, чем аналогичная «нормальная».

Оценка квартир при предоставлении ипотечных кредитов

Принимая решение о предоставлении ипотечного кредита, банки зачастую используют так называемую «ликвидационную оценку», предусматривающую реализацию залоговой квартиры за минимальное время и с минимальными затратами на посредников и рекламу.

В принципе, это вполне рыночная оценка, учитывающая риски кредитора. Дело в том, что ипотечные кредиты выдаются на достаточно длительный срок, в течение которого стоимость залоговой недвижимости может существенно снизиться.

Как сообщалось ранее информационным агентством Building.ua от 12.10.11. Цитата:  "Вопреки опасениям, ипотека в Украине дешевеет.

Все это и приводит к тому, что ликвидационная оценочная стоимость ипотечной квартиры может быть на 25% ниже ее реальной рыночной стоимости на момент оценки.

Категория: Разное | Добавил: Оценщик (01.11.2011)
Просмотров: 1115 | Теги: Квартира, оценка
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Категории раздела
Материальные объекты
Недвижимость: обзоры
Предприятия, доли, акции
Прайс Лист
Перечень исходных данных
Индексы СМР
Новости, законопроекты
Наши публикации в СМИ
Разное
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 447
Ссылки

Недвижимость Харькова. Средние цены.
Недвижимость Харькова

Курс НБУ

Курсы наличного обмена на сегодня

Аренда квартир

 Квартира.com

База недвижимости Украины

Харьковский Портал

Харьков Онлайн

Недвижимость 5000

MyRealty

Агентство Промышленных Новостей

Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Форма входа