Оценка имущества

Главная » Статьи » Оценка и экспертиза » Новости, законопроекты

Д. Кутовой (МКДУ), принял участие в совещании у Н.Азарова по обсуждению проекта Заокна "О регулировани градостроительной деятельности"

В пятницу Ассоциация "Региональное строительство" направила Премьер-министру Н.Азарову, Вице-премьеру С.Тигипко и Министру регионального развития и строительства В.Яцубе свои предложения к проекту Закона «О регулировании градостроительной деятельности».

Как заявил первый заместитель Председателя Совета Ассоциации «Региональное строительство» Дмитрий Кутовой, Ассоциация отстаивает позицию либерализации процедуры экспертизы строительных проектов, упрощение получения разрешений на начало строительно-монтажных работ, законодательном закреплении права ОСМД на земельные участки.

В конце совещания Николай Азаров выразил готовность через неделю, после доработки проекта закона «О регулировании градостроительной деятельности», передать его на рассмотрение Верховной Рады от Кабинета Министров.

 

Предложения Ассоциации «Региональное строительство» к проекту закона


«О регулировании градостроительной деятельности»

1. Предложения к Переходным положениям Законопроекта

В соответствии с Гражданским Кодексом (ст.413, др. статьи Главы 34 «Право користування чужою земельною дiлянкою для забудови») и Земельным Кодексом (Глава 16-1, введена Законом №997 от 27.04.07, ст.102-1) для строительства/застройки предусмотрен вид землепользования - суперфиций.

К сожалению, наиболее часто используемыми в практике выделения земли для строительства являются краткосрочная аренда и продажа земельного участка.

Во многих случаях - в первую очередь, при строительстве многоквартирного жилья (многофункциональных комплексов с жилой составляющей) Застройщик после окончания строительства в любом случае должен будет передать построенный объект либо ОСМД, либо в коммунальную собственность. И в том и в другом случаях местная община лишается доходов от землепользования (арендная плата для жилых объектов даже без создания ОСМД минимальна, а для ОСМД должен быть предусмотрен механизм безоплатной передачи земельного участка в собственность по аналогии с кооперативами с уплатой земельного налога по минимальной ставке). Таким образом, Застройщик жилых объектов, приобретая на аукционе право аренды/ собственности на земельный участок, неизбежно перекладывает эти свои затраты на приобретателей квартир. Именно поэтому - из-за возможности бесплатно получить землю для нужд жилищного строительства - снова стали столь популярными кооперативы. В то же время социальное и доступное жилье невозможно построить в кооперативе. Так же как и наполнить местные бюджеты за счет аукционных продаж земель для жилищного строительства. В связи со сказанным во всех случаях, когда речь идет о предоставлении земельных участков для градостроительных нужд, т.е. - в соответствии с терминологией ГК и ЗК «для застройки» - считаем целесообразным говорить о предоставлении права суперфиция.

Институт аренды земли не приспособлен для регулирования отношений землепользования при застройке, потому что аренда предполагает возврат арендованного имущества по истечении срока аренды в том виде, который существовал до начала аренды! Застройка качественно меняет имущество (земельный участок), переданное в аренду. Причем при передаче земли под застройку эти изменения очевидны для обеих сторон. Рамочный Закон, призванный максимально упростить механизмы получения земли под застройку, привнести логику и здравый смысл в отношения субъектов градостроительства, должен, по нашему убеждению, исключить возможность выделения земли под застройку в виде краткосрочной аренды на период строительства и заменить ее суперфицием. Земля под застройку может или продаваться, или передаваться в пользование. Продажа целесообразна в случае, если Застройщик/Заказчик намерен строить объект для собственных нужд. Однако если Застройщик намерен строить объект за счет средств других лиц, которые получат и право собственности на него, то покупка земельного участка бессмысленна. Она имеет смысл только для будущего собственника строения.

Предлагаем внести дополнения в Переходные положения Законопроекта, касающиеся изменений в Земельный Кодекс, а именно:


Абзац 1 части 1 ст.123 ЗК после слов «мiсцевого самоврядування» текст статьи дополнить словами: «а для забудови - на пiдставi рiшень органiв виконавчоi влади або виконавчих органiв...» ( далее по тексту до слова «рад»), а затем - «в порядку, передбаченому главою 16-1 Земельного Кодексу або главою 21 Земельного Кодексу.». При этом Главу 16-1 ЗК необходимо дополнить статьями, которые раскрывают право суперфиция, механизм его применения, способ определения платы за землепользование.

Право суперфиция должно включать следующие основные положения: 


- действует до ввода объекта в эксплуатацию; 


- должно быть более льготным по сравнению со ставками аренды (с выделением отдельно ставок по жилому и нежилому строительству);


- упрощенный порядок заключения договоров суперфиция по сравнению с договорами аренды;


- право отчуждения суперфиция на весь земельный участок или его часть третьим лицам на условиях изначального договора без дополнительных решений ОМС, путем заключения гражданско-правовых договоров.

Для этого необходимо внести изменения в ч.3 ст. 102-1 ЗК, а также дополнить эту статью пунктом 5-1: «Плата за право користування чужою земельною ділянкою державної або комунальної власності для будівництва житлових будівель (суперфіцій) встановлюється на рівні одного відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік». Кроме этого, предлагаем изложить п.7 статьи 134 Земельного кодекса Украины в следующей редакции: «надання земельних ділянок в користування для реконструкції кварталів застарілої забудови або для будівництва житла».

Соответствующие изменения следует внести в ст.124 ЗК (исключить предоставление в аренду земельных участков под застройку!).

Резюмируя вышесказанное, хотим отметить, что предложенные изменения способа выделения земли для застройки (право собственности и суперфиций) позволят наполнить логикой и смыслом правовой институт, принятый украинским правом 7 лет назад специально для регулирования земельных отношений в период строительства и создать благоприятное правовое поле для стимулирования развития строительства. В этом случае земельные отношения после завершения строительства будут по-прежнему разумно построены или на праве собственности, или на праве долгосрочной аренды.

Предложения к Разделу «Планування територiй» и Разделу «Регулювання забудови територiй»

Строительные предприятия Харьковской области в течение октября - ноября 2010 г. столкнулись с неожиданной проблемой.

Транспортная прокуратура проводит проверки строительных предприятий на предмет выявления нарушений Постановления КМУ №401 от 29.03.2002 г. с изменениями и дополнениями «Про затвердження положення про використання повiтряного простору Украiни» и требований «Повiтряного кодексу» на предмет наличия согласований строительства зданий и сооружений высотой более 50 м. При этом все строительные компании получили исходные данные на проектирование в органах местного самоуправления, заключения комплексной государственной экспертизы по проектам, разрешения на строительные работы и выполнили все требования, предъявляемые Законами Украины. Также не можем не отметить, что упомянутое постановление КМУ со ссылкой на ст.10 Воздушного кодекса фактически расширило понятие «приаэродромная территория», содержащееся в этой статье Закона, на всю территорию Украины.

Мы привели этот очередной вопиющий пример применения сомнительных со всех точек зрения подзаконных актов с целью искусственного расширения согласовательного поля и оказания, таким образом, давления на Застройщиков в сфере, не имеющей отношения к их компетенции. Именно поэтому считаем целесообразным дополнить ст.ст.16 (Генеральный план населенного пункта) и 17 (Детальный план территории) нормой, предусматривающей обязательство Заказчика разработки Генерального плана населенного пункта и детальных планов территорий получить все необходимые и исчерпывающие согласования до утверждения этих документов компетентным органом. В качестве гарантии для Застройщика отсутствия к нему в процессе реализации строительного проекта каких-либо требований получения дополнительных согласований, считаем необходимым также дополнить ст.25 (Исходные данные для проектирования) нормой: «Отриманi замовником будiвництва вихiднi данi не пiдлягають подальшому узгодженню».

Также предлагаем из той же ст.25 (Исходные данные для проектирования) исключить последний абзац, позволяющий вносить изменения в исходные данные даже с учетом «демократичного» согласования с Заказчиком.

Просим рабочую группу обратить внимание на некорректность в целом ст.25, оперирующей понятием «исходные данные», включающим Градостроительные условия и ограничения, которые выдает/предоставляет уполномоченный орган градостроительства и архитектуры, и Задание на проектирование - документ, который формирует уже Заказчик строительства. Очевидно, статья должна регулировать порядок получения и условия применения лишь тех исходных данных, которые выдает соответствующий орган градостроительства и архитектуры.

Категория: Новости, законопроекты | Добавил: Эксперт (23.11.2010)
Просмотров: 891 | Теги: МКДУ, строительство, Харьков
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Категории раздела
Материальные объекты
Недвижимость: обзоры
Предприятия, доли, акции
Прайс Лист
Перечень исходных данных
Индексы СМР
Новости, законопроекты
Наши публикации в СМИ
Разное
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 447
Ссылки

Недвижимость Харькова. Средние цены.
Недвижимость Харькова

Курс НБУ

Курсы наличного обмена на сегодня

Аренда квартир

 Квартира.com

База недвижимости Украины

Харьковский Портал

Харьков Онлайн

Недвижимость 5000

MyRealty

Агентство Промышленных Новостей

Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Форма входа