Оценка имущества

Главная » Статьи » Оценка и экспертиза » Наши публикации в СМИ

Д. Кутовой, директор МКДУ (Харьков), о гостиницах и мифах о гостиницах

Не мог не отреагировать на комментарий пани Ярославы Чапко «Гостиничная суета»!

Вспоминаю, как раннее весной 2009 мы с коллегами фантазировали на тему «Какие крупные инфраструктурные проекты стоило бы развивать государству за свой собственный счет, ну или за счет средств, взятых в долг у МВФ?»  

Поскольку тогда мы только начинали разбираться с гостиничным бизнесом, знакомились с операторами, собственниками гостиниц в разных странах, возможно, некоторые наши суждения и были слегка «наивными», но, тем не менее…

А рассуждали мы так: ну почему бы не создать гос.акц. компанию «Ukrainian Hospitality» с целью развития, эксплуатации и – в итоге – продажи сети гостиниц среднего и эконом класса «профильным» инвесторам. Сеть, скажем, из 20 – 25 гостиниц, изначально адаптированных к требованиям выигравшего конкурс на управление оператора / операторов. 

Бюджет одного отеля среднего класса на 120 – 140 номеров составит от 8 до 12 млн. евро. Таким образом, бюджет строительства сети можно, так сказать, average, оценить в 225 млн. евро / 2 250 млн. гривень при сегодняшнем курсе. Да и не нужно было бы государству вкладываться по полной – наверняка нашлись бы желающие на той или иной стадии войти в акционерный капитал, предоставить займ под гос. гарантии etc. Да мало ли можно использовать цивилизованных финансовых схем и инструментов?! Было бы желание! Что на выходе? 

Глубоко убежден в том, что если бы такая компания была создана год назад, уже в том же долгожданном, еще не наступившем, но, действительно, уже обросшем мифами 2012 году Украина могла бы получить в свое  распоряжение около 3000 комфортабельных номеров в понятных туристам всех стран гостиницах. И не нужно замыливать глаза никому – ни самим себе, ни УЕФА, ни международным туристическим операторам! А государство через 2-3-4 года успешной ( а в этом я уверен!) эксплуатации, без фантазий, на уровне 65% заполняемости к 3-4 году  и средней цены за номер в 65-75 евро вполне удачно реализовало бы свой стейк в «Ukrainian Hospitality», получив очень хорошую доходность! Ведь еще один миф  - миф о крайне долгом периоде окупаемости гостиниц! Просто профильные инвесторы к тому времени готовы будут покупать работающий бизнес с подтвержденными доходами и профессиональным управлением  за 6-7% годовых, а расчеты и практика говорят о том, что владелец», построивший гостиницу « по себестоимости» заработает в тот же период 15-17 % годовых. Разве не должен хороший менеджер стремиться к заработку? Разве не должно государство инициировать проекты, реализация которых с участием приватного сектора позволяет не просто заработать на проценты для МВФ, но и развить страну? Думаю, ответ очевиден!

Не могу не согласиться с пани Чапко  в отношении НДС : все правильно, четко и разумно – нужно освобождать! И бюджет от этого, в итоге, только выиграет. 

С социальной инфраструктурой – сложнее! Мы в Ассоциации «Ргиональное строительство» не первый год говорим о том, что любые дополнительные нагрузки на строительство являются пережитком советского прошлого, фактически – дополнительным налогом, к тому же, изрядно коррумпированным

Гостиница же – сама по себе - уже является объектом туристической инфраструктуры. А социалку, транспорт, городскую среду – все это конечно нужно развивать. За счет налогов, поступающих в местные бюджеты. Другой вопрос в том, что система взимания и распределения такова, что фактически лишает местные громады источников к развитию! Выход не в административном давлении, а в снижении общегосударственных налогов и предоставлении местным общинам прав вводить местные налоги. Да и те, что собираются, тратить разумно, открыто и подотчетно. Вот тогда–то и появится у городов, поселков и сел , их Советов и Администраций возможность регулировать этими самыми местнвми налогами и сборами то, что во всем мире называется инвестиционным климатом . Ведь сейчас этот климат зависит исключительно от степени коррумпированности чиновников всех уровней.

С налогом на прибыль – для меня все предельно ясно! Достаточно всего один раз посчитать финансовую модель операционной деятельности гостиницы, чтобы понять:отмена налога на прибыль резко улучшит показатели окупаемости для любого инвестора!  Улучшит серьезно, на 10-15 % ,особенно, если гостиницы строятся не только на заемные средства, а за «кровные» - деньги equity-партнеров, кем бы они ни были… Безусловно, оптимизация налогообложения позволяет некоторым собственникам гостиниц не платить вообще ничего! Но, к несчастью для крупных, часто иностранных, часто сложно организованных собственников гостиниц, которые посматривают сегодня в сторону Украины, это не слишком характерно, а зачастую и совсем неприемлемо! Ну вот привыкли они так : есть налог – надо платить, нет – не надо! 

 Действительно – в отличие от некоторых  российских инвесторов. Но я не воспринимаю всерьез многочисленные заявления о том, что именно российский капитал станет основным при финансировании украинских гостиничных проектов. Ведь российский капитал давно устал наступать на грабли и в своей собственной стране! 

Так что лучше и полезнее для всех – и для россиян тоже – изменить все-таки правила игры и не рассчитывать больше на эмпирии вроде «ментальной близости», «общей истории» и «восточно-славянского … братства». И хотя я глубоко убежден, что на льготах далеко не уедешь, но, наступая на горло собственной лирической песне, смею ответственно заявить: нужно отменять налог на прибыль для гостиниц на 10 лет!  Сегодня это вопрос стратегии развития Украины. 

Аэропорты в городах, принимающих Евро, безусловно, сделают посещение разных регионов Украины куда более комфортным и недорогим, лишив  пресловутые «главные воздушные ворота страны» статуса чуть ли не самого дорогого для авиакомпаний аэропорта Европы. Это, наряду с ростом внутреннего туризма, простимулирует и рост индустрии гостеприимства. И ЕВРО-2012 сам по себе действительно ни при чем. Вот только устроены мы почему-то так – без пинка не хотим ничего! Как будто все то, что сейчас происходит, пусть и медленно, - дороги и тротуары, парки и скверы, фасады и кровли, мосты и аэропорты, гостиницы и рестораны -  нужно Мишелю Платини?! 

Несмотря на геополитические катаклизмы конца прошлого века все еще «широка страна моя родная, много в ней лесов, полей и рек…» Еще раз убедился в этом, недавно, в который уже раз, проехав за один день за рулем по 1550 км. по территории 12 областей… Но красивых  и удобных мест в мире много! Лишь определив развитие внутреннего и внешнего туризма  в качестве одного из направлений стратегии развития страны, простимулировав создание общеукраинских и локальных (региональных) туристических брэндов, поддержав сферу гостеприимства, в том числе, и временными налоговыми послаблениями, мы превратимся из страны футболиста Шевченко в UKRAINE!

Категория: Наши публикации в СМИ | Добавил: Риелтер (07.07.2010)
Просмотров: 628 | Теги: МКДУ, Макрокап девелопмент Украина, Дмитрий Кутовой
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Категории раздела
Материальные объекты
Недвижимость: обзоры
Предприятия, доли, акции
Прайс Лист
Перечень исходных данных
Индексы СМР
Новости, законопроекты
Наши публикации в СМИ
Разное
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 450
Ссылки

Недвижимость Харькова. Средние цены.
Недвижимость Харькова

Курс НБУ

Курсы наличного обмена на сегодня

Аренда квартир

 Квартира.com

База недвижимости Украины

Харьковский Портал

Харьков Онлайн

Недвижимость 5000

MyRealty

Агентство Промышленных Новостей

Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Форма входа