Оценка имущества

Главная » Статьи » Оценка и экспертиза » Недвижимость: обзоры

Арендуем квартиру по договору и без

Yовость о том, что отныне договоры аренды жилья необходимо заверять у нотариуса и регистрировать в БТИ, а значит платить налог в размере 15% от арендной планы, взбудоражила добрую половину жителей больших городов. Ведь одни из них сдают свои квартиры, другие их снимают. Weekly.ua исследовал проблему и убедился, что жилье по-прежнему можно арендовать на основе устного соглашения или по договору, но составленному так, чтобы избежать налога на законных основаниях.

 

По официальной статистике, сейчас в Киеве арендуются лишь 5% квартир от 700 тысяч. Примерно так же обстоят дела в целом по Украине. Смысл нового закона в том, чтобы вывести рынок аренды из тени и заставить арендодателей платить налоги.

Закон обязывает регистрировать право на аренду в БТИ. Но перед этим документ необходимо заверить у нотариуса. А нотариус раз в месяц обязан сообщать в налоговые органы обо всех заверенных им договорах, подразумевающих получение прибыли.

Таким образом, если владелец квартиры, которую он сдает, не заплатит в виде налога полагающиеся по закону 15% от суммы, указанной в договоре аренды, он будет иметь неприятности с фискалами.

 

Сумасшедшие деньги!

Речь идет об очень серьезных деньгах. Легко подсчитать: если налог заплатят только с 5% квартир из 19 млн., которыми, по данным Госкомстат а владеют украинцы, то при средней по стране арендной плате $200 в месяц государство получит $342 млн. в год. А если поставить под налоговый контроль хотя бы половину рынка, счет пойдет на миллиарды.

Разумеется, сдающие квадратные метры и арендующие их граждане не задумываются о проблемах бюджетного наполнения. Они просто чувствуют, что дело неладно. А ну как завистливый сосед теперь настучит в налоговую!

Масла в огонь подливают риелторы, которые с садистским удовольствием объясняют, почему арендная плата должна увеличиться как минимум на 15–20% — и, соответственно, возрасти их комиссионные.

Первая мысль, которая приходит в голову гражданам: просто взять и занизить в договоре арендную плату до символической суммы, например 20 грн., и с нее платить 15% налога, а с жильцов брать по-прежнему. Однако по здравому размышлению она отбрасывается.

Во-первых, любое общение с налоговой для нормального человека невыносимо. А во-вторых, договор есть договор — вдруг арендатор начнет платить строго по нему, сделав вид, что устной договоренности не было?

 

О пользе бумажки

Хозяева жилья боятся, что жилец «убьет» квартиру или же не станет платить арендную плату, и выселить его будет невозможно. В свою очередь, жильцов волнует возможность произвольного роста арендной платы, невозврата залога и внезапного требования освободить жилье. Так что договор в подавляющем большинстве случаев заключается.

Разумеется, никто не пойдет с ним в суд из-за изодранных кошкой обоев, но он гарантирует, что при серьезном ущербе, нанесенном жилью, арендатора можно привлечь к материальной ответственности. Точно так же просьбу съехать с квартиры до истечения оговоренного срока арендатор, как правило, выполняет. Но договор страхует его от попадания в безвыходную ситуацию. Ни один суд не примет решения о выселении жильцов зимой, либо если есть дети и на данный момент нет никакого другого жилья.

Каким должен быть договор

Выходит, договор нужен. А раз он нужен, то ситуация безвыходная? Ведь закон требует регистрации права аренды в БТИ, что подразумевает нотариальное заверение, а нотариус обязан сообщить в налоговую... и т.д. (см. выше).

Значит, арендаторам надо готовиться к росту платы, а хозяевам квартир — к ежегодному общению с налоговым инспектором?

Отнюдь нет. Выход оказывается простым, как все гениальное. В договор добавляется еще один пункт о том, что владелец и арендатор жилья обязуются заверить договор у нотариуса. После этого ставится точка. Сроки выполнения этого пункта не указываются. Согласно ныне действующему законодательству юридически такая формулировка безупречна.

К слову, вписать ее — в интересах обеих сторон. Потому что, если возникнет конфликтная ситуация и необходимо будет обратиться в суд, первым делом обиженный пригласит обидчика к нотариусу для заверения договора. Стоит такой визит к нотариусу почти тысячу гривен, что охладит пыл обидчика и создаст почву для мирного разрешения конфликта.

 

А как в Европе?

Ни в одной европейской стране подобного закона нет. Основная функция письменного договора об аренде в Европе — гарантия, как и у нас, прав арендатора и владельца жилплощади. Закон не запрещает снимать жилье и по устной договоренности, хотя в большинстве случаев какой-нибудь документ все-таки составляется.

Что же касается доходов от аренды, то они, разумеется, облагаются налогом, как и все остальные. Гражданин обязан сам подсчитать, сколько он должен государству, — и заплатить. При этом распространены разнообразные схемы оптимизации при помощи налоговых консультантов.

Все ли в Европе платят налоги с дохода от сдаваемых квартир? Разумеется, не все. Процент неплательщиков зависит от страны и национального менталитета. В Нидерландах и Германии он низок, по мере продвижения на юг или восток — увеличивается. Это, впрочем, относится ко всем налогам. Фининспекции помогают бдительные соседи и выборочные проверки. Европа страдает от чрезмерной бюрократизации, но регистрировать каждый договор об аренде и превращать нотариусов в налоговых полицейских там пока не додумались.

 

КОММЕНТАРИЙ

Виталий Хорошевский

директор юридической компании «Право в Украине»

Правильно составленный договор аренды, конечно же, должен быть заверен нотариусом. Этого требует первый пункт статьи 220 Гражданского кодекса: без нотариального заверения договор является недействительным. Однако согласно второму пункту той же статьи, если стороны заключили договор и начали его выполнять, суд может его признать и без визы нотариуса. Более того, в этом случае необходимость в последующем нотариальном заверении отпадает.

Последние изменения в Законе «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» ужесточают эти требования. В соответствии с ними для того, чтобы договор имел юридическую силу, он обязательно должен быть заверен нотариусом и зарегистрирован в БТИ. Но для того, чтобы нововведение заработало, парламент должен внести ряд изменений в Административный, Гражданско-процессуальный и Уголовный кодексы, устранив возникшие в законодательстве противоречия и определив санкции за невыполнение закона.

 

КОММЕНТАРИЙ

Дарья Гаврилица

партнер юридического центра «Приоритет»

И сейчас и впредь жилье можно будет арендовать на основе устного соглашения. Хозяин всегда может сказать, что впустил пожить родственников близких друзей в свою квартиру исключительно по доброте душевной. А жильцам ничто не помешает утверждать, что те деньги, которые он от них ежемесячно получает, это просто благотворительные взносы на развитие его семьи. И хоть всем будет очевидно обратное, чтобы доказать, что эти деньги взимаются именно в качестве арендной платы, придется собирать свидетельские показания — соседи должны подтвердить, что это арендаторы, нужно будет запросить личное дело и выяснить родственные связи. А это уже вмешательство в личную жизнь, что противоречит Конституции. Теоретически доказать можно, но это очень проблематично и потребует немалых усилий.

Категория: Недвижимость: обзоры | Добавил: Юрист (31.10.2010)
Просмотров: 807 | Теги: регистрация в БТИ, аренда, Минюст, договор аренды
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Категории раздела
Материальные объекты
Недвижимость: обзоры
Предприятия, доли, акции
Прайс Лист
Перечень исходных данных
Индексы СМР
Новости, законопроекты
Наши публикации в СМИ
Разное
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 442
Ссылки

Недвижимость Харькова. Средние цены.
Недвижимость Харькова

Курс НБУ

Курсы наличного обмена на сегодня

Аренда квартир

 Квартира.com

База недвижимости Украины

Харьковский Портал

Харьков Онлайн

Недвижимость 5000

MyRealty

Агентство Промышленных Новостей

Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Форма входа