Оценка имущества

Главная » Статьи » Оценка и экспертиза » Недвижимость: обзоры

Арендуем квартиру по договору и без

Yовость о том, что отныне договоры аренды жилья необходимо заверять у нотариуса и регистрировать в БТИ, а значит платить налог в размере 15% от арендной планы, взбудоражила добрую половину жителей больших городов. Ведь одни из них сдают свои квартиры, другие их снимают. Weekly.ua исследовал проблему и убедился, что жилье по-прежнему можно арендовать на основе устного соглашения или по договору, но составленному так, чтобы избежать налога на законных основаниях.

 

По официальной статистике, сейчас в Киеве арендуются лишь 5% квартир от 700 тысяч. Примерно так же обстоят дела в целом по Украине. Смысл нового закона в том, чтобы вывести рынок аренды из тени и заставить арендодателей платить налоги.

Закон обязывает регистрировать право на аренду в БТИ. Но перед этим документ необходимо заверить у нотариуса. А нотариус раз в месяц обязан сообщать в налоговые органы обо всех заверенных им договорах, подразумевающих получение прибыли.

Таким образом, если владелец квартиры, которую он сдает, не заплатит в виде налога полагающиеся по закону 15% от суммы, указанной в договоре аренды, он будет иметь неприятности с фискалами.

 

Сумасшедшие деньги!

Речь идет об очень серьезных деньгах. Легко подсчитать: если налог заплатят только с 5% квартир из 19 млн., которыми, по данным Госкомстат а владеют украинцы, то при средней по стране арендной плате $200 в месяц государство получит $342 млн. в год. А если поставить под налоговый контроль хотя бы половину рынка, счет пойдет на миллиарды.

Разумеется, сдающие квадратные метры и арендующие их граждане не задумываются о проблемах бюджетного наполнения. Они просто чувствуют, что дело неладно. А ну как завистливый сосед теперь настучит в налоговую!

Масла в огонь подливают риелторы, которые с садистским удовольствием объясняют, почему арендная плата должна увеличиться как минимум на 15–20% — и, соответственно, возрасти их комиссионные.

Первая мысль, которая приходит в голову гражданам: просто взять и занизить в договоре арендную плату до символической суммы, например 20 грн., и с нее платить 15% налога, а с жильцов брать по-прежнему. Однако по здравому размышлению она отбрасывается.

Во-первых, любое общение с налоговой для нормального человека невыносимо. А во-вторых, договор есть договор — вдруг арендатор начнет платить строго по нему, сделав вид, что устной договоренности не было?

 

О пользе бумажки

Хозяева жилья боятся, что жилец «убьет» квартиру или же не станет платить арендную плату, и выселить его будет невозможно. В свою очередь, жильцов волнует возможность произвольного роста арендной платы, невозврата залога и внезапного требования освободить жилье. Так что договор в подавляющем большинстве случаев заключается.

Разумеется, никто не пойдет с ним в суд из-за изодранных кошкой обоев, но он гарантирует, что при серьезном ущербе, нанесенном жилью, арендатора можно привлечь к материальной ответственности. Точно так же просьбу съехать с квартиры до истечения оговоренного срока арендатор, как правило, выполняет. Но договор страхует его от попадания в безвыходную ситуацию. Ни один суд не примет решения о выселении жильцов зимой, либо если есть дети и на данный момент нет никакого другого жилья.

Каким должен быть договор

Выходит, договор нужен. А раз он нужен, то ситуация безвыходная? Ведь закон требует регистрации права аренды в БТИ, что подразумевает нотариальное заверение, а нотариус обязан сообщить в налоговую... и т.д. (см. выше).

Значит, арендаторам надо готовиться к росту платы, а хозяевам квартир — к ежегодному общению с налоговым инспектором?

Отнюдь нет. Выход оказывается простым, как все гениальное. В договор добавляется еще один пункт о том, что владелец и арендатор жилья обязуются заверить договор у нотариуса. После этого ставится точка. Сроки выполнения этого пункта не указываются. Согласно ныне действующему законодательству юридически такая формулировка безупречна.

К слову, вписать ее — в интересах обеих сторон. Потому что, если возникнет конфликтная ситуация и необходимо будет обратиться в суд, первым делом обиженный пригласит обидчика к нотариусу для заверения договора. Стоит такой визит к нотариусу почти тысячу гривен, что охладит пыл обидчика и создаст почву для мирного разрешения конфликта.

 

А как в Европе?

Ни в одной европейской стране подобного закона нет. Основная функция письменного договора об аренде в Европе — гарантия, как и у нас, прав арендатора и владельца жилплощади. Закон не запрещает снимать жилье и по устной договоренности, хотя в большинстве случаев какой-нибудь документ все-таки составляется.

Что же касается доходов от аренды, то они, разумеется, облагаются налогом, как и все остальные. Гражданин обязан сам подсчитать, сколько он должен государству, — и заплатить. При этом распространены разнообразные схемы оптимизации при помощи налоговых консультантов.

Все ли в Европе платят налоги с дохода от сдаваемых квартир? Разумеется, не все. Процент неплательщиков зависит от страны и национального менталитета. В Нидерландах и Германии он низок, по мере продвижения на юг или восток — увеличивается. Это, впрочем, относится ко всем налогам. Фининспекции помогают бдительные соседи и выборочные проверки. Европа страдает от чрезмерной бюрократизации, но регистрировать каждый договор об аренде и превращать нотариусов в налоговых полицейских там пока не додумались.

 

КОММЕНТАРИЙ

Виталий Хорошевский

директор юридической компании «Право в Украине»

Правильно составленный договор аренды, конечно же, должен быть заверен нотариусом. Этого требует первый пункт статьи 220 Гражданского кодекса: без нотариального заверения договор является недействительным. Однако согласно второму пункту той же статьи, если стороны заключили договор и начали его выполнять, суд может его признать и без визы нотариуса. Более того, в этом случае необходимость в последующем нотариальном заверении отпадает.

Последние изменения в Законе «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» ужесточают эти требования. В соответствии с ними для того, чтобы договор имел юридическую силу, он обязательно должен быть заверен нотариусом и зарегистрирован в БТИ. Но для того, чтобы нововведение заработало, парламент должен внести ряд изменений в Административный, Гражданско-процессуальный и Уголовный кодексы, устранив возникшие в законодательстве противоречия и определив санкции за невыполнение закона.

 

КОММЕНТАРИЙ

Дарья Гаврилица

партнер юридического центра «Приоритет»

И сейчас и впредь жилье можно будет арендовать на основе устного соглашения. Хозяин всегда может сказать, что впустил пожить родственников близких друзей в свою квартиру исключительно по доброте душевной. А жильцам ничто не помешает утверждать, что те деньги, которые он от них ежемесячно получает, это просто благотворительные взносы на развитие его семьи. И хоть всем будет очевидно обратное, чтобы доказать, что эти деньги взимаются именно в качестве арендной платы, придется собирать свидетельские показания — соседи должны подтвердить, что это арендаторы, нужно будет запросить личное дело и выяснить родственные связи. А это уже вмешательство в личную жизнь, что противоречит Конституции. Теоретически доказать можно, но это очень проблематично и потребует немалых усилий.

Категория: Недвижимость: обзоры | Добавил: Юрист (31.10.2010)
Просмотров: 905 | Теги: регистрация в БТИ, аренда, Минюст, договор аренды
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Категории раздела
Материальные объекты
Недвижимость: обзоры
Предприятия, доли, акции
Прайс Лист
Перечень исходных данных
Индексы СМР
Новости, законопроекты
Наши публикации в СМИ
Разное
Вход на сайт
Поиск
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 457
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Друзья сайта

ukraina.net.ua - каталог сайтов Украины