Оценка имущества

Главная » Статьи » Оценка и экспертиза » Недвижимость: обзоры

Офисы г. Харькова: Обзор 1-й кв. 2009 г.

В 1 квартале 2009 году рынок офисной недвижимости сохранил тенденции конца 2008 года. Так снижение деловой активности, нестабильная экономическая и политическая ситуация, снижение арендных ставок и увеличение вакантности офисных площадей в бизнес центрах внесли коррективы в развитие данного сегмента рынка.

Рассматривая структуру предложения, необходимо отметить, что существенное изменение объема предложения в 2009 году произойдет за счет ввода в эксплуатацию тех объектов, реализация проектов которых должна была быть завершена в 2008 году. На конец марта общий объём предложения качественных офисных площадей составляет около 340 тыс. кв. м. По прогнозам экспертов, сделанных в первой половине 2008 года, объём нового предложения за 2009 года должен был увеличиться на 80-100 тыс. кв. м. Но по самым оптимистическим ожиданием, с учетом сложившейся ситуации в экономике, увеличение объема предложения в 2009 году будет на уровне около 42 тыс. кв. м. Так на начало апреля на завершающем этапе реализации находятся следующие проекты: ТОЦ «Ave Plaza», ТОЦ «Platinum Plaza», БЦ «Тетрис», БЦ «Солярис».

В условиях финансового кризиса большинство компаний отдаю предпочтение менее престижным офисам. Соответственно, наибольшим спросом, как на сегменте аренды, так и продажи, пользуются офисы класса «С». В основном, офисные центры класса «С» представляют собой реконструированные административные и производственные здания, расположенные в центральных и приближенных к центру г. Харькова районах. Так заявки на класс С составляют 50% от общего количества, далее идет классы D,E – 26% от общего спроса, классу В предпочтения отдают 19% . Также необходимо отметить, что существует потенциальный спрос на высококачественные офисы (класс А), что составляет 5% от общего объема спроса.

Сегмент продажи

Наиболее востребованными форматом офисных площадей на сегменте продажи являются офисы до 100 кв. м. Они составляют 58% от общего объёма спроса. Менее востребованным форматом является офис площадью 100-300 кв. м, что составляет 16% спроса. Практически невостребованными на сегменте продажи являются объекты формата: площадью 300-500 кв. м и больше 1000 кв. м. Также необходимо отметить высокий потенциальный спрос на офисные площади формата 500-1000 кв.м в отдельно стоящих зданиях многоцелевого использования (офисно-складское, офисно-произодственное и др.). Спрос в этом секторе составляет 26% от общего количества заявок.

Анализируя структуру спроса в зависимости от месторасположения, необходимо отметить, что наибольшим спросом пользуются объекты в районах с хорошей транспортной развязкой – 48%, далее идут офисы расположенные в районах приближенных к центру города – 26%, Менее востребованными являются офисы расположенные на основных магистралях города и в центре города – 9% и 13% от общего объёма спроса. Наименее востребованными являются офисы в жилмассивах - 4% от общего количества заявок.

Экономический кризис, девальвация гривны по отношению к доллару, отсутствие ипотечного кредитования, «волна» сокращений персонала в большинстве компаний привело к значительному снижению стоимости офисов. Так на 31.03.2009 по сравнению с декабрем 2008 года стоимость офисной недвижимости уменьшились на 29,2% (с 1732$ до 1226$, см. табл.2, табл.3).

Таблица 2. Диапазон наиболее вероятной стоимости офисной недвижимости в зависимости от месторасположения на 31.03.2009, $

Площадь, кв. м

Центр

Районы приближенные к центру

Отдаленные

районы

До 100

2300-2500

1000-1500

900-1000

100-300

1700-2000

1200-1400

800-900

300-500

1300-1700

900-1200

700-900

500-1000

800-1200

700-1000

600-700

Больше 1000

700-800

600-900

400-600

Таблица 3. Диапазон наиболее вероятной стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса на 31.03.2009, $.

Класс

А

В

С

D,E

Диапазон стоимости, грн.

-

1400-2000

900-1300

800-2000

 

Сегмент аренды

Наиболее востребованными форматом офисных площадей на сегменте являются объекты небольших форматов. Так спрос на формат до 100 кв. м составляет 65% от общего количества заявок, формат 100-300 кв. м составляет 20% от общего объема спроса. Менее востребованным форматом является офис площадью 300-500 кв. м, что составляет 13%. Наименее востребованными на сегменте аренды являются объекты больших форматов, площадью более 500 кв. м – около 2% от общего спроса.

Анализируя структуру спроса в зависимости от месторасположения, то наибольшим спросом пользуются объекты в районах приближенных к центру города – 46%, далее идут объекты расположенные на основных магистралях города – 27% от общего объема спроса. Далее предпочтение отдается офисам расположенным в центре города – 18%. Менее востребованными являются офисы расположенные в районах с хорошей транспортной развязкой – 9% от общего количества заявок. Такая ситуация обуславливается изменением предпочтений с наиболее дорогих и престижных офисов в центре города, в сторону более дешевых и практичных офисов в районах приближенных к центру и на основных магистралях города.

Экономический кризис, девальвация гривны по отношению к доллару, «волна» сокращений персонала в большинстве компаний привело к значительному снижению арендных ставок в долларовом эквиваленте. Так на конец марта 2009 года по сравнению с декабрем 2008 года арендные ставки уменьшились на 27,08% в долларе (с 9,6$ до 7$, см. табл.2, табл.3). В гривне уменьшение за рассматриваемый период составило 27,02% (с 74грн. до 54грн.).

Таблица 2. Диапазон наиболее вероятных арендных ставок на офисную недвижимость в зависимости от месторасположения на 31.03.2009, $

Площадь, кв. м

Центр

Районы,

 приближенные к центру

Отдаленные

 районы

До 100

8-25

6-25

4-15

100-300

8-25

6-25

4-15

300-500

8-20

5-20

4-12

500-1000

8-18

5-18

4-10

Больше 1000

8-13

5-12

3-8

Таблица 3. Диапазон наиболее вероятных арендных ставок на офисные площади в зависимости от класса на 31.03.2009, $

Класс

А

В

С

D,E

Диапазон арендных ставок

-

10-25

4-10

4-8

 

                Предпосылок стабилизации рынка офисной недвижимости в среднесрочной перспективе не предвидеться. Отрицательная динамика снижения стоимости и арендных ставок, начавшееся в октябре 2008 года, сохранилась и на протяжении 1 квартала 2009 года.

Дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости будет характеризоваться такими тенденциями:

- усиление уровня конкуренции;

- изменение структуры спроса на офисы в сторону менее престижных и меньших по площади;

- увеличение предложения за счёт оттока арендаторов;

- снижение арендных ставок в среднесрочной перспективе;

-увеличение доли вакантности офисных площадей в бизнес центрах.

Категория: Недвижимость: обзоры | Добавил: admin (18.05.2009) | Автор: Евгений E
Просмотров: 726 | Теги: бизнес-центр, аренда, арендатор, офис
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Категории раздела
Материальные объекты
Недвижимость: обзоры
Предприятия, доли, акции
Прайс Лист
Перечень исходных данных
Индексы СМР
Новости, законопроекты
Наши публикации в СМИ
Разное
Наш опрос
Оцените мой сайт
Всего ответов: 450
Ссылки

Недвижимость Харькова. Средние цены.
Недвижимость Харькова

Курс НБУ

Курсы наличного обмена на сегодня

Аренда квартир

 Квартира.com

База недвижимости Украины

Харьковский Портал

Харьков Онлайн

Недвижимость 5000

MyRealty

Агентство Промышленных Новостей

Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Форма входа