«Земельное притяжение» Продолжение. Начало в № 9 (61)

Марина Сорока

В предыдущей статье нами были рассмотрены следующие вопросы, касающиеся сферы земельных отношений: категории земель; возможность и порядок продажи и приобретения земельных участков; законодательные акты, регулирующие процедуру продажи земли. В текущем материале хотелось бы обратить внимание на не менее актуальные темы: ограничения прав на землю; определение стоимости земельного участка.

Правовые ограничители

На сегодняшний день многих покупателей интересуют существующие ограничения прав на землю, поскольку их в современном законодательстве имеется огромное множество. «Ограничение (землепользования) – поясняет Евгений Коломиец, юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры», – это перечень действий (права третьих лиц), которые ограничивают права собственника или пользователя касательно распоряжения или пользования земельным участком. Более того, ограничением нужно считать любые запреты и требования об удержании от совершения конкретных действий, которые предусмотрены законодательством для соответствующих видов земельных участков при наличии определенных условий и которые не применяются относительно других земельных участков аналогичного целевого назначения.

Отдельные ограничения прав на землю закреплены в Переходных положениях Земельного кодекса Украины, они преимущественно имеют временный характер. Так, на период до 1 января 2010 г. граждане и юридические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения общей площадью до 100 гектаров».

Как пояснил Дмитрий Гутгарц, адвокат, директор ЧП «Адвокатское бюро Гутгарца», ограничения прав на землю устанавливаются в соответствии со статьей 111 Земельного кодекса Украины (ЗКУ). Объем ограничения (обременения) может быть установлен законом или договором. Основными из таких ограничений являются:

• запрет на продажу или другое отчуждение определенным лицам на протяжении установленного срока;
• запрет на передачу в аренду (субаренду);
• право преимущественной покупки в случае продажи данного земельного участка;
• условия принятия наследства только определенным наследником;
• условия начать и завершить застройку или освоение земельного участка на протяжении установленных сроков;
• запрет на осуществление отдельных видов деятельности;
• запрет на изменение целевого назначения земельного участка, ландшафта и внешнего вида недвижимого имущества.

Ограничения использования земельного участка подлежат государственной регистрации и действуют на протяжении срока, установленного законом или договором. «На текущий момент законодательство Украины, – информирует Вячеслав Семенченко, директор оценочной компании «Аргумент-Эксперт» (г. Харьков), – не различает терминов «ограничение» и «обременение» («обмеження» и «обтяження» – на укр. языке). Часто эти слова употребляются как синонимы.

Ограничения права собственности на земельный участок следует рассматривать как самостоятельный вид земельных правоотношений, которые возникают на основании юридических фактов, определенных в законе, или в договоре, а также в случаях, предусмотренных в законе. Эти ограничения касаются субъекта права и направлены на осуществление землевладельцем определенных действий или воздержания от них с целью обеспечения прав третьих лиц.

Таким образом, ограничения и обременения земельного участка подразумевают обязанность землепользователя не осуществлять определенных действий на своем земельном участке, или, наоборот, осуществить конкретные деяния в пользу третьих лиц.

К примеру, предоставить право выпаса скота на земельном участке другим лицам, право прохода, право прокладки труб, коммуникаций, пр.

В отличие от общего правила, установленного Законом Украины «О собственности», о том, что собственник имеет право осуществлять относительно своего имущества какие-либо действия, которые не противоречат закону, объем прав пользования земельным участком уже изначально ограничен и обуславливается его целевым назначением. Согласно ст.ст. 91, 96 Земельного Кодекса Украины, земельный участок может использоваться только согласно его целевому назначению».

По словам эксперта, существуют также специальные ограничения прав пользования, связанные с установлением территорий с ограниченным режимом использования:

·        охранные зоны – территории, которые устанавливаются вблизи особенно ценных объектов с целью их физической охраны;

·        зоны санитарной охраны – территория и акватория с особенным санитарно-эпидемиологическим режимом для охраны источников воды и водопроводных сооружений;

·        санитарно-защитные зоны – территории, где запрещается строительство жилых объектов или объектов, связанных с пребыванием людей;

·        зоны радиоактивно загрязненных территорий;

·        зоны чрезвычайных экологических ситуаций.

Также хотелось бы привести пример обременений земельных участков:

1) Договор ренты – согласно данному договору земельный участок переходит в собственность покупателя, а тот в свою очередь обязан постоянно выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы или в другой форме. В отличие от аренды, в этом случае покупатель становится собственником земельного участка, но с обязанностью постоянно платить за него ренту.

2) Земельный сервитут – право собственника или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное использование чужого земельного участка (право прохода и проезда на велосипеде; право проезда на транспортном средстве по имеющейся дороге; право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций; право проложить водопровод из чужого водоема и через чужие земельные участки; право отвода воды на соседний земельный участок или через соседние земельные участки; право забора воды из чужого водоема или право прохода к водоему; право поить скот в чужом водоеме и право прогона скота через чужие земельные участки; право прогона скота по существующему пути; право складировать строительные материалы и др.).

3) Эмфитевзис – отчуждаемое вещевое право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей.

4) Суперфиций – отчуждаемое вещное право пользования чужим земельным участком для застройки.

Особенности экспертной оценки

Для оформления гражданско-правовых сделок в целом и договора купли-продажи в частности необходимо проведение экспертной денежной оценки земельного участка. «Стоит отметить, – говорит директор ООО «Аргумент-Эксперт» – что цель экспертной оценки – это определение рыночной стоимости земли или рыночной цены на право аренды земельного участка. Рыночная стоимость земли в первую очередь зависит от ее местонахождения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков и не может превышать наиболее возможные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Экспертная оценка земли, в частности, учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям в случае, если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Важным фактором при определении рыночной стоимости земли при условии застройки участка являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических исследований, которые разрешают определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства, а также с ним связанных затрат.

Экспертная денежная оценка земельного участка осуществляется на основе таких методических подходов, как:

• капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая и косвенная);
• сопоставление цен продажи подобных земельных участков;
• учет затрат на земельные улучшения».

Как пояснил Вячеслав Семенченко, экспертная оценка подразумевает проведение определенных процедур с использованием разных методик оценки. Документом, подтверждающим проведение такой оценки, является отчет об экспертной денежной оценке земельных участков. Многие оценщики для удешевления расходов составляют справки, извлечения из оценки на одном–трех листиках, без выезда на место, без приложения документов, подтверждающих вывод оценщика, то есть без соблюдения процедур экспертной денежной оценки. Законодательство требует проведения оценки и предоставления отчета об экспертной денежной оценке земельного участка для оформления гражданско-правовых сделок.

«Оценку земли, – продолжает специалист, – могут проводить предприятия, имеющие лицензию Государственного комитета Украины по земельным ресурсам.

Что касается процедура оценки земельного участка, она включает в себя следующие этапы:

1.      заключение договора на оценку;

2.      инспекция и фотосъемка земельного участка, его окрестностей;

3.      анализ рынка земельных участков в данном регионе;

4.      анализ месторасположения земельного участка;

5.      анализ титула собственности и целевого назначения участка;

6.      техническое описание земельного участка (форма, уклон, коммуникации, строения и пр.);

7.      анализ факторов, влияющих на стоимость данного земельного участка;

8.      анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

9.      сбор информации об аналогах продаж и аренды подобных земельных участков;

10.  обоснование выбранных методик расчета стоимости;

11.  расчеты стоимости;

12.  составление отчета об оценке с приложениями (общее правило: отчет об оценке должен быть сшит, страницы пронумерованы и скреплены печатью).

Отчет об оценке должен содержать как минимум два метода расчета стоимости.

Основными методами расчета стоимости являются:

1)      Сравнительный – анализ аналогов продаж и предложений на продажу с поправками на характеристики участка.

2)      Доходный – от владения любой недвижимостью можно получать доход, к примеру, от сдачи ее в аренду – анализ ставок аренды, стоимости реверсии (продажи в будущем), капитализация или дисконтирование дохода.

3)      Метод остатка для земли – объект в целом (здание на земельном участке) имеет определенную стоимость. Разница между данной ценой и стоимостью строительства объекта будет составлять стоимость земли».

Как пояснила Анна Хворост, юрист юридической фирмы «Юрвнешсервис», оценка земель в Украине предусмотрена нормами Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 г., а также положениями ЗКУ и является основой регуляции земельных отношений при налогообложении и заключении гражданско-правовых соглашений и включается в единственную систему государственного земельного кадастра.

Государственный земельный кадастр – это единственная государственная система кадастровых земельных работ, которая наряду с иными сведениями содержит информацию об оценке земли.

Земельным кодексом установлено, что:

·         государственный земельный кадастр включает, в частности, экономическую и денежную оценку земельных участков;

·         стоимость земельного участка определяется на основании его денежной и экономической оценки, которая проводится по методике, утвержденной Кабмином;

·         в техническом паспорте земельного участка должны содержаться сведения о денежной оценке земельного участка и его стартовой цене.

Что же касается рыночной стоимости, то согласно Методике экспертной денежной оценки земельных участков экспертная денежная оценка представляет собой возможную рыночную цену, по которой земельный участок может быть каким-либо образом отчужден на дату оценки. В других случаях определение стоимости сделки является прерогативой ее сторон.

Определением рыночной цены на земельный участок занимаются риелторы. Показатели рыночной стоимости собираются в риелторских компаниях и служат основой как для характеристики рынка в целом, так и для прогнозирования и анализа его тенденций.

Мнение эксперта

Вячеслав Семенченко, директор оценочной компании «Аргумент-Эксперт» (г. Харьков)

Относительно времени, необходимого на оформление прав на землю, хотелось бы сказать следующее: сделка у нотариуса занимает от одного до трех часов. Но к нотариусу необходимо пойти с пакетом документов: справкой из органов кадастра – от двух до десяти дней (от 150 до 700 грн), отчетом об экспертной оценке – от двух до десяти дней (от 500 до 5 000 грн).

Таким образом, основное время уходит на органы земельного кадастра и оценку. В целом оформление участка займет от двух до десяти дней.

Евгений Коломиец, юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры»

Существует определенная информация, необходимая для проведения работ по оценке земли:

• документ, который устанавливает право на земельный участок (государственный акт на землю);
• кадастровый план земельного участка;
• площадь земельного участка;
• категория земельного участка в соответствии с целевым назначением (земли населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения и др.);
• разрешенное использование;
• информация об ограничениях на земельный участок;
• данные о состоянии и наличии инженерных коммуникаций.