Документы для оформления сделок с недвижимостью см. здесь

Типовой договор (эксклюзивный) между Продавцом недвижимости и АН

Типовой договор на оказание услуг по поиску объекта - между АН и Покупателем

Типовые квартиры вторичного рынка недвижимости

Типовые планировки: 1-но комнатных квартир,   2-х комнатных квартир

Cегодня покупатель, желающий сэкономить, часто обращает внимание на вторичный рынок недвижимости. Дело в том, что приобретение такой жилплощади имеет ряд серьезных преимуществ. Во‑первых, время. Можно безотлагательно оформить права собственности на жилье и воспользоваться ими, то есть переехать в свою квартиру, а не ждать, когда закончат строительство. Во‑вторых, вы получаете шанс сразу увидеть своими глазами и оценить квартиру, дом и район, где собираетесь жить. Это важно для покупателей, выбирающих сегодня в первую очередь окружение, то есть набор необходимых для жизни объектов инфраструктуры, престиж и экологические характеристики района, а уже потом обращающих внимание на параметры самой квартиры.

Градация по типам домов несколько расплывчата. Трудно однозначно характеризовать недостатки или достоинства определенных типов домов, так как практически в каждом из них можно найти как престижные и удобные варианты, так и неухоженное, давно не ремонтируемое жилье. Элитные дома в представленном ниже обзоре не рассматриваются.

Сегодня на вторичном рынке недвижимости значительную часть представляют квартиры в домах, построенных до 1990 года, так называемые сталинки, хрущевки и панельные многоэтажки.

Старые кирпичные дома. Дома дореволюционной постройки, которые сохранились в основном в центре, и однозначно оценить их весьма непросто. С одной стороны — явная и постоянная престижность центра, с другой — невразумительная планировка квартир и нередко частичное отсутствие удобств (ванной, кухни и т. д.).

Сталинский дом — массивное здание из кирпича или прочных керамических панелей с высоким бельэтажем. Подобное жилье строили до 1956 года. Большое преимущество квартир данного типа — стены из трех полнотелых кирпичей (0,75 м), параметры таких стен по теплопроводности почти равны современным показателям. Помимо прочего, в сталинках большие окна, подсобные помещения, высокие потолки. Наконец, есть еще аргументы в пользу выбора квартиры в названном доме, а именно: неплохое расположение, преимущественно в центре, и, соответственно, развитая инфраструктура. Впрочем, недостатки этих строений тоже существенны. За много лет здесь редко проводили капитальный ремонт, вследствие чего жильцы вынуждены пользоваться изношенными коммуникациями. Кроме того, неопределенный контингент соседей способен серьезно повлиять на стоимость квартиры. Квартиры в этих домах до сих пор пользуются популярностью среди покупателей. Большие квадратные комнаты, высокие (3,2 м) потолки, хорошее местоположение, подъезды с широкими лестничными пролетами, особый контингент жильцов — все это позволяет высоко оценивать подобные варианты при продаже. Правда, можно ошибиться, так как существуют псевдосталинские дома — в них сохраняется высота потолков (от 3 м) и большие метражи, но по остальным параметрам они явно не могут составить конкуренцию сталинкам.

Заслуженно популярны, прежде всего, благодаря своей сравнительно невысокой стоимости, хрущевки. Эту серию в 1960‑е годы считали экономичной, и сегодня небольшие площади квартир позволяют снизить затраты семьи на теплоснабжение и коммунальные платежи. Но главный плюс такого жилья — цена. Стоит оно недорого из‑за излишне экономного метража, совмещенных санузлов и смежных комнат.

Хрущевки — дома приблизительно 1958–68 гг. выпуска, это однообразные пятиэтажные здания без лифта, с малометражными квартирами, совмещенным санузлом и крошечной кухней (до 6 кв. м),  низкими потолками (2,55 – 2,65 м). При всех имеющихся недостатках они совершили переворот в жилищном домостроении 50–60-х годов прошлого века.

Сами квартиры существенно отличались друг от друга. При одинаковой жилой площади в 27 кв. м они предполагали разный уровень комфорта. В одном случае передняя была шириной 90 см, в общей комнате не удавалось разместить изолированное спальное место, а на кухне невозможно было поставить полногабаритный холодильник. В некоторых случаях  в общей комнате был выделен альков, а в спальной — гардеробный шкаф.

Многие секции имели смежные комнаты. Несмотря на явное неудобство проживания в квартире подобной планировки, это позволяло увеличить жилую площадь за счет подсобных помещений (коридоров, холла и т.д.).

Малометражное жилье (согласно планам проектировщиков) полагалось оборудовать малогабаритной мебелью: узкими деревянными кроватями, раздвижными диван-кроватями, складными столиками, плоскими шкафами. Широкое применение получило  встроенное оборудование: гардеробные комнаты, шкафы, стационарные кухонные комплекты. Помимо этого предлагалось использовать многофункциональную и трансформирующуюся мебель, например диван-кровать, секретер.

Предполагалось, что хрущевки прослужат максимум 25 лет, а затем будут заменены современным и комфортабельным жильем. Но эти дома продержались намного дольше: люди живут в них и по сей день. Это довольно прочные здания, которые по некоторым расчетам могут простоять еще не один десяток лет. На первый взгляд все они одинаковы, хотя на самом деле принадлежат к разным сериям – крупноблочные, кирпичные, крупнопанельные.

Панельные брежневки представляют собой улучшенные хрущевки. В таких зданиях площадь комнат больше, кухни достигают 7 кв. м. Высота потолка составляет 2,7 м. В домах отсутствуют лифты и мусоропроводы. Ну а минусы те же, что у любого жилья советского времени — небольшие площади комнат, не самые удобные планировки, а иногда и слабая теплоизоляция. Постхрущевки — 1962–72 гг. постройки, обычно девятиэтажные, ненамного отличающиеся по продуманности планировки от хрущевок. Соответственно их цена — одна из самых низких.

Дома, построенные в 70-е гг. и позже, высокой этажности, с комфортабельными квартирами достаточно большой площади. Дома с квартирами улучшенной планировки — начало строительства 1974 год. Здесь в квартирах большие кухни, просторные изолированные комнаты, холл. Они оцениваются значительно дороже вышеуказанных, особенно если в них был произведен капремонт и замена канализационных и водопроводных труб.

Монолит. Самые дорогие и престижные — монолитные дома. Их отличает индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая возможность выбора в зонировании и обустройстве жилого пространства.

Немаловажен и такой фактор, как безопасность жилища. С этой точки зрения к плюсам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, наличие домофона или консьержа на входе в подъезд. Также определенное значение имеет металлическая укрепленная дверь в квартиру и общее состояние подъезда. Если квартира никем или ничем не охраняема и в подъезд может войти любой желающий, вариант будет оцениваться ниже, даже если сама жилплощадь в очень хорошем состоянии.

Необходимо учитывать также расположение и планировку квартиры. Если она находится не в торце и относится к так называемым распашонкам (комнаты расположены на разных сторонах), это увеличивает цену. В случае углового или торцевого расположения квартиры или линейного расположения комнат в ней стоимость жилья может быть ниже аналогичного, но расположенного иначе.

Наличие холла даже минимального размера увеличивает цену квартиры. Если же холл достаточно большой и к тому же квадратный, на такое достоинство следует непременно обратить внимание потенциального покупателя.

Безусловно, оценивается и кубический объем жилплощади, на которую непосредственное влияние имеет высота потолков. Самая популярная — 2,75–3,2 м. Все, что не соответствует этому, котируется ниже. Так, менее востребованы квартиры с высотой потолков до 2,5 и более 4,5 м, хотя и в последнем случае находятся желающие.

При выборе квартиры обращайте внимание на планировку Вашего будущего жилища – далеко не всегда можно что-то кардинально изменить, сделав перепланировку. Так что если Вас не устраивает расположение комнат, площадь кухни и отсутствие балкона, возможно, стоит рассмотреть ещё несколько вариантов жилья, но уже в доме другого типа.