Действующие сейчас нормы Жилищного кодекса запрещают предоставлять в жилых домах помещения для промышленных потребностей. Обновленная же версия кодекса устанавливает запрет на предоставление квартир для производственных потребностей. "Это существенно расширяет спектр действия документа. Согласно инструкциям Минздрава, производственным считается помещение, в котором постоянно или периодически ведется трудовая деятельность. В Минсоцполитики данную формулировку расширяют: производственная деятельность может быть связана не только непосредственно с процессом выпуска товаров, но и с управлением каким-либо предприятием. Фактически размещение в квартирах аптек, парикмахерских, магазинов, нотариальных и юридических контор, а также прочих организаций после вступления в силу правок к Жилищному кодексу будет признано незаконным", — поясняет вице-президент Лиги экспертов Украины, экс-руководитель юридического департамента Ассоциации риэлторов Светлана Бовсуновская.
Кто станет выселять коммерческие структуры из жилых домов и кто сможет инициировать такое решение вопроса, новый закон не оговаривает. Сегодня наказать за размещение промышленных объектов в квартире может санэпидемстанция. По аналогии она же должна контролировать и соблюдение запрета на эксплуатацию жилых помещений для производственных нужд. "Санитарные инспекторы наверняка будут апеллировать не столько к тому, что в жилом доме расположили производство, сколько к ненадлежащим условиям труда сотрудников офиса, размещенного в бывшей квартире. У санэпидемстанции есть полномочия на этом основании прекращать деятельность предприятий", — говорит партнер ЮФ "КПД Консалтинг" Владислав Кисиль. Фиксировать правонарушения, связанные с ненадлежащим использованием жилых помещений, могут и участковые милиционеры, которые затем передают эти данные в ЖЭК. Тот, в свою очередь, может обращаться в суд с жалобами на причинение вреда от размещения производственных помещений в доме. Аналогичные иски в суд могут подавать и жильцы дома, в котором расположен офис или магазин. "Выселить офис суд не сможет, но ему вполне по силам назначить такую компенсацию за наносимый вред, что предпринимателям будет проще самим съехать", — отмечает В. Кисиль.
      По словам юристов, максимум, чего стоит опасаться владельцам офисов, так это штрафов. Причем, поскольку «проступок» в виде размещения офиса в квартире никак нельзя назвать тяжким, скорее всего, они будут невысокими. Другое дело, что применяться штрафы могут неограниченное количество раз. Законодательные новации могут оказаться на руку и налоговикам, поскольку помогут им выводить из тени доходы арендодателей, которые сдают свои квартиры внаем под офисы и магазины, часто не переводя жилье в нежилой фонд. "Такие арендодатели не оформляются даже «упрощенцами», все расчеты за аренду производятся в наличной форме без заключения договоров. С введением законодательного запрета на размещение офисов в жилых домах у налоговиков появится формальный повод для проверок. И в каждом новом случае они будут получать сразу двух потенциальных «клиентов»: нелегального арендодателя и арендатора", — отмечает В. Кисиль.
      В выигрыше окажутся владельцы офисных центров. "Сегодня спрос на офисные площади в новых центрах невелик. И не исключено, что авторы документа, имеющие отношение к строительному бизнесу (Юрий Сербин является руководителем компании "ЭкоБуд", а "регионал" Игорь Лысов, с подачи которого была введена поправка о запрете размещать офисы в квартирах, — владелец фирмы "Лико-Холдинг". — ред.), захотели помочь коллегам привлечь новых клиентов. Но ведь жилье арендуется под офисы нередко именно из-за отсутствия финансовой возможности снять помещение в специально возведенных для этого зданиях. Поэтому даже такое искусственное стимулирование спроса на коммерческую недвижимость вряд ли приведет к существенному приросту клиентов офисных и торговых центров", — считает г-жа Бовсуновская.
      Впрочем, как уверяют правоведы, в случае подписания Президентом упомянутых изменений в Жилищный кодекс выселение магазина или офиса из жилого дома можно будет оспорить в суде. Поскольку положения документа противоречат нормам других законов. Согласно Гражданскому кодексу собственник имущества может распоряжаться им на свое усмотрение. Под действие данной нормы подпадают как владельцы жилья, сдающегося под офисы и магазины, так и бизнесмены, приобретающие квартиры с этой же целью. Хозяйственный кодекс оговаривает возможность использовать свою недвижимость в коммерческих целях. Более того, частные предприниматели могут регистрироваться по месту жительства, что дает им право не только жить, но и работать в своих квартирах.
     Непонятна дальнейшая судьба офисных и торговых помещений, изначально запроектированных в новостройке. Ведь они четко подпадают под определение "помещения в жилых домах", на которые распространяется запрет. Кроме того, непонятно, куда должны деваться арендодатели, квартиры которых уже переоборудованы под офисы или склады. Очевидно, что эта недосказанность вкупе с противоречивостью законодательства дадут вполне ожидаемый эффект: расширят возможности для неофициальных заработков многочисленной армии контролеров.


"На наш взгляд, единственными разумными критериями, которые должны быть приняты во внимание при установлении ограничений в использовании помещений в жилых домах, должны выступать: во-первых, отсутствие нарушений прав и интересов соседей, а во-вторых, отсутствие вреда от использования помещений для внешней среды", - сказал он.
      Как отметил Владислав Кисиль, действующая на сегодняшний день редакция статьи 6 Жилищного кодекса предусматривает лишь невозможность использования аналогичных помещений для целей промышленного производства.
      "Нетрудно заметить, что термин "потребности промышленного характера" значителен уже по своему содержанию, чем предлагаемый ему взамен термин "потребности производственного характера". Второе понятие, при его расширительном толковании, может включать, в частности, как размещение офисов, так и размещение учреждений торговли, равно как и иную предпринимательскую деятельность", - сказал он.
      Действующее гражданское законодательство (ст.383 ГК Украины) содержит запрет для собственников жилых помещений на использование их для "промышленного производства". "Таким образом, предложенная норма законопроекта противоречит как гражданскому законодательству (в части полномочий собственников жилых помещений), так и элементарной логике (в части установления дополнительных необоснованных ограничений прав собственников нежилых помещений, находящихся в жилых домах)", - убежден юрист.
      Дело в том, что под действие запрета в варианте, предложенном законопроектом, подпадают любые помещения в жилых домах, т.е. и квартиры, и нежилые помещения, в которых вполне законно на сегодняшний день располагаются офисы, аптеки, заведения торговли, банковские учреждения и иные учреждения сферы обслуживания, объясняет он.
      В свою очередь юрист ООО Юридическое бюро "Деревянчук и Партнеры" Антонина Загура заявила, что после вступления в силу изменений в Жилищный кодекс, собственникам квартир, которые планируют в будущем сдавать помещение под офис, ничего не остается делать, как переводить квартиру с жилого фонда в нежилой. "Иначе такую аренду можно рассматривать как нецелевое использование помещения, за что ст. 150 Кодекса об административных нарушениях Украины предусмотрен штраф", - отметила она.
      "Что касается уже действующих договоров аренды жилых помещений под офис, то, как известно, закон обратной силы не имеет. А это значит, что такие договора аренды продолжат действовать до окончания срока, установленного в договоре. Кроме того, утвержденные изменения в Жилищный кодекс не предусматривают каких-либо переходных положений и не обязывают стороны расторгать заключенные ранее договора аренды жилых помещений под офис", - объяснила юрист.
      Антонина Загура добавила, что данные изменения ограничивают право владельцев распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение. "Кроме того, данные изменения противоречат нормам Конституции Украины, а именно ч. 1 ст. 41 Конституции, согласно которой каждый гражданин имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Каких либо ограничений относительно целей использования своей собственности Конституция не содержит", - сказала она.
      Напомним, Верховная Рада наложила запрет на использование жилых помещений для производственных нужд. Согласно принятым изменениям, жилые дома, квартиры, другие жилые помещения должны быть пригодны для постоянного проживания в них граждан. Предоставление таких помещений для нужд производственного характера запрещается.