Существует много методов выбора оптимальной цены при продаже своего жилья. Однако не стоит забывать, что по отдельности они мало чего стоят. Только правильное их совмещение позволит добиться наилучшего результата. К сожалению, данные о ценах продаж у нас, как правило, не афишируются. Потому придется опираться на цены предложений, а также данные риэлторов о размерах уступок при торгах.

Стоимость любой недвижимости в очень значительной степени зависит от ее месторасположения. Потому необходимо оценить тот жилой массив и микрорайон, где жилье находится. Важно точно знать насколько ценится расположение вашего жилья. Какие положительные и отрицательные качества на фоне других оно имеет.

Чтобы разобраться с этим вопросом, целесообразно использовать статистику цен предложений аналогичного жилья в различных районах города. На основании такого сравнения вы получите коэффициенты соотношения цен предложений по районам города.

Для большей достоверности желательно проанализировать цены на конкретные квартиры и/или дома в вашем районе, и сравнить их с аналогичными предложениями в других районах.

Анализируя цены предложений, важно понимать, что это цены еще непроданных квартир. Реальные цены продаж будут, как правило, ниже. Возможно даже, что во время кризиса они будут существенно ниже.

То, что на рынке есть немало непроданных квартир из вашего района, вовсе не значит, что вы не сможете продать свою. Специализированные сайты по недвижимости нередко публикуют примеры проданных квартир, в которых содержаться цены продаж и характеристики квартир. Найдите среди проданных квартир наиболее схожую с вашей, постарайтесь узнать (например, анализируя объявления в специализированных СМИ) сколько она пробыла на рынке, как продавец изменял цену на нее с течением времени. Отслеживание изменения цен на конкретные квартиры поможет лучше понять, насколько цены предложений отличаются от цен продаж. И именно таким образом вы сможете правильно позиционировать свое жилье. Учитывая при этом допустимые для вас максимальные сроки продаж. Ибо одно дело постараться продать квартиру за несколько недель, а другое дело – постараться продать ее за несколько месяцев.

Чем скорее нужно продать квартиру, тем ниже должна быть цена.

Сложнее оценить квартиру, если в вашем районе очень мало аналогичных предложений, и практически нет достоверных данных о ценах продаж.

В подобных случаях приходится опираться на усредненные цены за квадратный метр. Данные о средней цене предложения квадратного метра в районе можно найти на специализированных сайтах. Но можно определить и самому, учитывая не все предложения, а лишь наиболее близкие (по расположению, типу дома, количеству комнат, другим параметрам) к вашей квартире. Зная усредненную цену квадратного метра на подобные квартиры, можно определяться со своей ценой.

Наиболее сложный этап в подсчете усредненной цены квадратного метра заключается в формировании выборки аналогичных квартир. Ибо очень непросто определить является ли (с точки зрения цен) та или иная квартира аналогичной или нет. Например, во многих (но далеко не во всех) современных домах стоимость квадратного метра одно-, двух- и трехкомнатных квартир мало отличаются друг от друга. В большинстве старых домов отличия очень существенны. Например, в дореволюционных домах квадратный метр в трехкомнатной квартире обычно стоит намного дороже, чем в однокомнатной. В хрущевках все с точностью до наоборот: чем меньше квартира, тем дороже квадратный метр.

Но, допустим, список аналогичных квартир вы составили. Дальше все очень просто.

Сначала складываем площади всех отобранных квартир и делим полученную сумму на число этих квартир. В результате получаем среднюю площадь квартиры. Дальше суммируем их цены и снова делим на число квартир. Получаем среднюю цену квартиры. После этого делим среднюю цену квартиры на среднее количество квадратных метров. Получаем среднюю цену квадратного метра. Далее умножаем среднюю цену квадратного метра на количество квадратных метров в вашей квартире. Таким образом вы и оценили свою квартиру.

Заметим, что аналогичный сервис есть на многих специализированных сайтах. Чтобы удостовериться в своих расчётах, обратитесь к нескольким агентам и попросите их оценить вашу квартиру. В надежде на дальнейшее с вами сотрудничество, они, скорее всего, сделают подобные оценки бесплатно.

Также можно довериться оценщику. Его услуги не будут бесплатными. Однако он сможет очень точно назвать цену вашего жилья. Ему придется оценить не только вашу квартиру, но и квартиры поблизости, подчеркнуть достоинства вашего жилья и, возможно, провести разные вычисления, опираясь на рыночную ситуацию. Цена, которую назовёт вам оценщик, будет наиболее достоверной.

Подводя итог, необходимо подчеркнуть следующее. Оценку квартиры можно сделать самостоятельно. Но для этого необходимо разбираться в особенностях конкретного рынка недвижимости. Потому, не исключая самостоятельной оценки, целесообразно обратиться к специалистам. Они знают особенности рынка и цены в конкретных сегментах рынка.