Независимая оценка недвижимости необходима для совершения договоров отчуждения имущества. Законодатели Украины предусмотрели случаи, когда оценку надо провести обязательно, по согласию участников договора и можно от нее отказаться.

Отчеты о независимой оценке имущества помогают гражданам оценить риски операций с недвижимостью, а государству — вести фискальный контроль.

Как работают оценщики и когда их выводы получают или теряют законную силу?

Законодательная база

Украинские законодатели закрепили принципы независимой оценки имущества в Законе Украины №2658-14 «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» в редакции от 16.01.2016.

Оценщики работают на основе двух нормативных документов. Национальный стандарт №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» утвержден постановлением кабинета министров Украины (Кабмин) №1440 от 10 сентября 2003 года.

Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества» утвержден постановлением Кабмина №1442 от 28 октября 2004 года.

Кто оценивает недвижимость

В статьях 3 и 5 Закона Украины №2658-14 указано, что независимую оценку имущества проводят такие субъекты-оценщики:

- юридические и физические лица-предприниматели, которые получили специальный сертификат;

- органы государственной власти и местного самоуправления, которые управляют и распоряжаются государственной или коммунальной собственностью и уполномочены оценивать имущество.

Предприятие включает оценку имущества в список услуг, если в штате работает один сертифицированный оценщик.

В каких случаях обязательно нужна оценка недвижимости

Собственники недвижимости, физические лица, приглашают оценщиков, когда совершают отчуждение жилья. Вывод о стоимости объекта нужен нотариусу для государственной регистрации/заверения сделки в целях налогообложения. Сделки отчуждения недвижимости облагаются налогами по правилам статьи 172 Налогового кодекса Украины.

В Гражданском кодексе Украины в статьях 657; 715; 719; 729; 732; 745; 1304 указано, что нотариально заверять надо такие договоры отчуждения недвижимости:

-купли-продажи;

- мены;

- дарения;

- пожертвования;

-ренты;

- пожизненного содержания/ухода;

- о наследстве;

- об ипотеке.

Статья 27 Закона №2163-12 «О приватизации государственного имущества» предусматривает нотариальную заверку договора приватизации государственного жилья.

В статье 69 Семейного кодекса Украины сказано о необходимости нотариального заверки договора о разделе имущества — объекта общей собственности супругов.

Читайте также: Новые требования к нотариусам при заверении сделок с недвижимостью: изменения Минюста

Какие операции не требуют оценки недвижимости

Собственники приглашают оценщиков по своей инициативе, если вывод о стоимости имущества нужен сторонам договора, а государство не требует финансовый отчет о сделке.

К этой категории относятся сделки аренды жилья у частных владельцев. В статье 54 Закона № 3425-12 «О нотариате» указано, что нотариальную регистрацию договора по операциям с недвижимостью проводят в случаях предусмотренных законом. Их исчерпывающий перечень приводят Налоговый и Гражданский кодексы. Сделки аренды/найма частного жилья в них не вошли. Если участники сделки согласовали и отметили в договоре стоимость объекта аренды, то независимую оценку можно не проводить. Оценка нужна, если ее требует одна из сторон договора.

Участники сделки по своей инициативе привлекают оценщиков, если совершают договор передачи недвижимости в залог. Также владелец приглашает оценщиков, если страхует недвижимость и сумма страховой премии зависит от стоимости объекта.

Без проведения оценки недвижимости совершают договоры наследования. В статье 174.8 Налогового кодекса указано, что при получении в наследство недвижимости, которая облагается налогом по нулевой ставке, ее стоимость не оценивают. Это положение освобождает от уплаты налога наследников первой и второй степени родства.

Нулевая ставка налогообложения распространяется на получателя недвижимости по договору дарения от родственников второй степени родства. Это — родных братьев, сестер, дедов и бабок по материнской/отцовской линиям и от внуков. По правилам пунктов 174.2.1 и 174.2 статьи 174 Налогового кодекса, в этом случае оценка недвижимости не нужна.

Согласно пункту 174.4 Налогового кодекса в редакции, установленной законом №1910-19, сумма пошлины в 1% за нотариальную заверку такого договора определяется от стоимости объекта, указанной получателем недвижимости нотариусу в заявлении о госрегистрации договора дарения. По правилам редакции закона №1910-19, в пункт 174.8 Налогового кодекса указано — если объекты, подаренные налогоплательщику облагаются налогом по нулевой ставке, оценочная стоимость таких объектов в целях налогообложения не определяется.

Ограничения для проведения оценки недвижимости

Результаты независимой оценки недвижимости, проведенной с нарушениями, считаются недействительными. Законодатели учли это и ввели ограничения по условиям и обстоятельствам проведения оценки. Статья 6 Закона №2658-14 содержит такие требования:

-оценщиком не может работать человек, который имеет не снятую судимость или получил административное взыскание за коррупционное правонарушение в текущем году;

- оценщику запрещено использовать свои полномочия для получения неправомерной выгоды, обещать такую выгоду другим лицам и принимать от них предложения для себя;

- запрещено проводить оценку, если имущество принадлежит предприятию-оценщику, его сотрудникам или эти субъекты имеют преимущественные права на такое имущество;

- запрещено оценивать имущество заказчиков физических или юридических лиц, если оценщик связан с этими субъектами родственными отношениями;

- запрещено проводить оценку, если имущество принадлежит основателям или участникам субъекта-оценщика.

Процедура оценки недвижимости

В статье 3 Закона №2658-14 сказано, что оценка имущества — это определение его рыночной стоимости на дату оценки. Процедура оценки описана в Национальных стандартах №1 и №2.

Владелец имущества и оценщик составляют договор о проведении оценки. В нем стороны закрепляют такие этапы работы:

- посещение и осмотр объекта специалистом-оценщиком;

- выбор базы сравнения на основе актов оценки аналогичных объектов;

- обработка собранных данных на объекте, из документации о нем, из нормативных актов;

В пункте 55 Национального стандарта №1 законодатели предостерегают — если заказчик предоставил недостоверные данные, исказившие оценку, его привлекают к ответственности по закону.

В отчете специалист-оценщик указывает название объекта, его характеристику, цель и дату оценки, вид определяемой стоимости, методы подсчета и сравнения, полученную оценочную стоимость. При необходимости оценщик указывает свои ограничения для использования результатов отчета.

Оценщик составляет отчет в двух идентичных экземплярах. Один использует заказчик, другой экземпляр — клиент.

При регистрации договора отчуждения недвижимости ее владелец должен предоставить нотариусу копию вывода оценки и лицензии субъекта оценщика. Это требование новое. Министерство юстиции ввело его приказом №3851/ 5 «Об утверждении изменений в Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины». Документ вступил в силу 05.12.2017.

Рецензирование отчета об оценке имущества

Законодатели закрепили в статье 13 Закона №2658-14 право заказчика требовать рецензию отчета. По письменному заявлению клиента вывод о стоимости имущества рецензируют такие субъекты-оценки:

- с практическим опытом работы по оценке имущества более двух лет;

- экспертные советы по качеству оценки имущества при саморегулируемых организациях оценщиков.

- специалисты-оценщики из фонда госимущества Украины с практическим опытом работы более двух лет.

Рецензию оценок имущества, в случаях обязательных по Закону №2658-14, субъекты-рецензенты проводят бесплатно. В иных случаях эта услуга платная. Число обращений за рецензией оценки одного объекта не ограничено.

Как обратиться к оценщику

Независимую оценку имущества совершают специалисты и предприятия, которые прошли сертификацию и включены Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности, который администрирует фонд государственного имущества Украины (ФГИУ). Доступ к ресурсу на сайте ФГИУ свободный, клиенты выбирают оценщиков сами. Привязки по месту расположения оценщика нет. Клиент может пригласить специалиста из любого региона страны.

Для заключения договора независимой оценки клиент-владелец недвижимости предъявляет такие документы:

- оригинал паспорта;

- нотариально заверенный акт, подтверждающий право собственности;

- технический паспорт, составленный государственным или независимым лицензированным бюро технической инвентаризации (БТИ).

Что учитывает оценщик недвижимости, формируя цену

Специалисты в ходе независимой оценки жилья учитывают такие факторы:

- техническое состояние квартиры и здания;

- состояние каждой комнаты и помещения в квартире;

- степень износа строительных материалов и конструкций здания;

- системы инфраструктуры и безопасности: лифт, домофон, запирание дверей подъезда, служба консьержа, видеонаблюдение в холле и на лестничных клетках;

- место расположения объекта — центр города или отдаленный район;

- планировка района — по соседству с домом парк, автомагистраль, промышленная зона;

- доступ к объектам общественно-бытовой инфраструктуры: поликлиникам, школам, детским садам, театрам, музеям и т. п.;

- доступность — уровень развития сети общественного транспорта, удобства заезда на личных машинах, удаление от станции метро.

Сколько стоит услуга оценщика

Заказчик и оценщик согласуют и указывают цену услуги в договоре. Размер оплаты зависит от специфики объекта, сроков работы и таких целей оценки:

- для налогообложения – документ приобщает нотариус при регистрации договора отчуждения;

- для передачи недвижимости в залог по кредиту – документ поступает в кредитное учреждение;

- при переоформлении права собственности по договорам наследования и дарения – документ поступает нотариусу;

- для обеспечения всех видов деятельности юридических лиц;

- для оценки убытков – документ подают в суд.

Данные предложения оценщиков о стоимости услуг в регионах страны таковы:

Средня стоимость проведения независимой оценки недвижимости по областным центрам Украины

Актуальные сроки оценки недвижимости

Оценщик сам определяет период действия вывода о стоимости объекта. По правилам национального стандарт №1, специалист указывает в документе дату начала проведения оценки и ее завершения — составления отчета. При анализе состояния рынка специалист учитывает курс валют Национального банка Украины на момент начала работы. Показатели отчета считаются актуальными в течение шести месяцев.