"Всем, кто будет спрашивать, говори, что ты моя племянница", -- учит свою очередную квартирантку преподавательница киевского вуза Валентина Евгеньевна (имя изменено). Свою "единичку " в спальном районе столицы семья Валентины Евгеньевны сдает уже больше десяти лет, и получаемая арендная плата составляет почти 30% семейного дохода. "Мы сдаем только одну квартиру, которая осталась от нашей бабушки, поэтому не думаю, что государство много из-за нас недополучает", -- поясняет свою скрытность представительница столичных рантье.

И вот пани Валентину пригласили выйти из тени -- с 1 октября 2010 года права аренды должны оформляться в БТИ, как этого требует приказ Министерства юстиции (см. "Деньги" №16 от 26 08 2010 ). Но Валентина Евгеньевна не понимает, зачем это ей надо. Чтобы избежать неприятностей, арендодательница так и будет уверять всех, что у нее живет очередная племянница, а договор, который заключается при найме жилья, она будет подписывать на небольшой срок.

Ее "коллега" -- владелец нескольких квартир в разных районах столицы, инженер киевского предприятия Игорь Николаевич (имя тоже изменено) -- исправно платит налоги. Но и он поставленнововведением Министерства юстиции в тупик: "У меня есть СПД, и я плачу налоги. Зачем еще регистрировать права аренды?" По словам Игоря Николаевича, он звонил в БТИ, но там и сами пока ничего не знают. "Буду заключать договора на короткий срок и потом продлевать", -- говорит он.

Чьи права?

Ни в БТИ, ни в самом Министерстве юстиции в отношении договоров аренды пока не могут ничего внятно растолковать. Юристам остается только предполагать, чем это может обернуться. Но кое-что после разговоров с ними "Деньгам" понять удалось.

Новый порядок регистрации арендных отношений разработан во исполнение Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" (в его новой редакции). В законе четко прослеживается линия на отмену в недалеком будущем института регистрации сделок по недвижимости и замена его на институт регистрации возникших прав.

Как объяснил юрист компании Magisters Ярослав Олейник, любой договор, который подразумевает право аренды помещения, будет подлежать обязательной регистрации. "Обратиться за такой регистрацией должно лицо, которое приобрело права аренды в соответствии с договором -- то есть арендатор или уполномоченное им лицо. Если арендатор не обращается за регистрацией в соответствующие органы, он не имеет права использования такого помещения и может быть выселен", -- говорит юрист.

По его мнению, регистрация прав будет важна для людей, которые хотят прописаться в арендованной квартире или, например, вложили деньги в ее ремонт. Или просто хотят, чтобы арендодатель в течение оговоренного срока не повышал арендную плату. "Незарегистрированный договор не создает для них никаких прав как для арендаторов", -- предупреждает г-н Олейник.

С другой стороны, зарегистрировать права может оказаться непросто. В приказе Министерства юстиции сказано, что для регистрации необходим не только сам договор аренды, но и его нотариальная копия. "Могу сказать, что косвенно приказ Минюста практически возлагает на физлиц обязанность нотариально заверять договоры аренды ", -- предупреждает юрист, но полагает, что еще, наверное, появятся какие-то разъяснения Минюста по этому вопросу.

Выгодополучатели

Вступление приказа Министерства юстиции в силу изменит ситуацию на рынке аренды недвижимости. "Думаю, люди будут ходить в БТИ и регистрировать правоотношения аренды , особенно если речь идет о дорогом жилье с качественным интерьером. Ведь человек, который платит за квартиру от $1,5 тыс. в месяц, заинтересован в законности своего проживания и стабильности отношений, -- говорит юрист. -- При этом арендодатель будет понимать, что налоговая инспекция сможет получить информацию о существовании аренды и, соответственно, ему придется заплатить налоги. Думаю, арендодатели будут продолжать стараться минимизировать налоги, оформляя арендные отношения в рамках предпринимательской деятельности, что сегодня еще допустимо".
Незарегистрированные арендные отношения будут существовать и дальше, особенно когда речь идет об аренде недорогого жилья, полагает г-н Олейник. Участники рынка недвижимости наверняка найдут способы уйти от этой необходимости.

Тот путь, которым собираются воспользоваться большинство арендодателей -- заключение договоров на короткий срок с последующей пролонгацией, по мнению г-на Олейника, бесперспективен. "Регистрации подлежат права по всем договорам, независимо от срока. Думаю, допсоглашения, которые изменяют порядок аренды -- продлевают срок или изменяют какие-то другие условия, тоже будут/должны подлежать государственной регистрации. Я не увидел четкой нормы, но ее отсутствие ни на что не влияет", -- утверждает юрист. Однако он считает, что сделки посуточной аренды не будут регистрироваться, потому что они предполагают очень короткий срок действия арендных отношений.

Деньги те же, проблем больше

Итак, у арендодателя есть две возможности: либо платить государству, либо нет. Те, кто решит платить, скорее всего, постараются переложить эту ношу на арендаторов, подняв арендную плату. Это может стать даже своеобразной "фишкой" -- дескать, "квартира в центре, состояние отличное , сантехника импортная, возможность регистрации прав аренды в БТИ, дорого". Кое-какие риелторы уже поспешили заявить, что аренда подорожает, причем не менее чем на 15%, что примерно соответствует ставке налога на доходы физлиц.

Но вряд ли арендодателям удастся сильно поднять цены -- спрос на дорогое жилье довольно узок (см. ниже). Большинству арендаторов нужна крыша над головой в хорошем состоянии и по подходящей цене, а не права аренды. Поэтому, скорее всего, практика регистрации прав не приобретет большой популярности. Сейчас до 95% сделок, в зависимости от района, проходит "в теневом режиме". Никто о них никуда не сообщает и никаких налогов не платит, хотя даже сейчас в законодательстве предусмотрена уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов. Ни у нас, ни в соседней России, где примерно такая же ситуация, ни один механизм контроля не срабатывает: соседи -- да, могут иногда пожаловаться, но это скорее исключение, чем правило; милиция с налоговой службой по домам иногда ходят, но тоже не часто.

Директор консалтинговой компании Knight Frank LLC Ukraine Ярослава Чапко также считает, что новый порядок регистрации, совместно с повышением размера единого налога с СПД и введением обязательных отчислений в пенсионный фонд, скорее всего, вынудит рынок снова уйти в тень. "Рост расходов на регистрацию и налоги вряд ли будет компенсирован за счет увеличения арендной платы . Исключение могут составить разве что квартиры верхнего ценового сегмента", -- предупреждает г-жа Чапко.

Но проблем у арендодателей явно станет больше. Учитывая то, что количество сделок аренды в каждом крупном городе довольно велико -- например, в столице в 2010 году составляет 650--850 в месяц, -- эксперты предрекают появление очередей в БТИ, возникновение "посреднических" организаций и тому подобного.

"Сегодня договора аренды редко заключаются на срок более года. Как правило, и арендаторы, и арендодатели стараются минимизировать свои риски и предусмотреть возможность пересмотра условий каждые 12 месяцев, -- пояснила г-жа Чапко. -- А это значит, раз в год данные придется обновлять в БТИ. Как результат -- затраты времени и средств будут во многих случаях практически равны аренде (арендной плате за месяц. -- Ред.). Также непонятен вопрос с краткосрочной арендой -- например, помесячной, на 2--3 месяца. Думаю, что данный документ не окончательный, к нему должны быть изменения (скорее -- разъяснения и конкретизация. -- Ред.), иначе благие начинания, которые преследовали законотворцы, обернутся полным коллапсом на рынке жилья ".

Берут что подешевле

Но пока никакого кризиса на рынке аренды не наблюдается. Август и сентябрь -- это вообще любимые месяцы арендодателей. Одновременно начинаются учебный год и сезон деловой активности, поэтому в большие города приезжают множество студентов и молодых амбициозных специалистов, которые надеются найти работу. Всем им нужно где-то жить.
На данный момент 54% сделок в столице приходится на квартиры низкого сегмента, рентные платежи по которым составляют до 4,5 тыс. грн в месяц. Цены на такое жилье будут расти примерно на 1,5--2% в месяц (то есть на 70-90 грн). Для этого есть все предпосылки -- сейчас срок экспозиции таких квартир невелик. Например, в столице квартиры до 3 тыс. грн "уходят" за день, за 3--3,5 тыс. грн выставляются 1,5--2 дня. Столичное жилье по цене 3,5--4,5 тыс. грн в месяц обычно ждет арендатора от двух дней до недели. Если цена адекватна качеству недвижимости, квартира сдается быстро, если нет, то она может ждать своего жильца неделями.

На бизнес- и премиум-сегменты -- квартиры стоимостью от 4,5 до 32 тыс. грн в месяц -- сейчас приходится 34% сделок. Рентные платежи тут останутся стабильными. А вот элитная недвижимость (свыше 32 тыс. грн в месяц) продолжит дешеветь. Уже сейчас видно, что квартиры, которые выставлялись в начале года по $6 тыс. за месяц, в августе предлагаются по $4,5 тыс.

Уменьшение цены аренды элитной недвижимости может повлечь за собой и уменьшении ее рыночной стоимости. Сейчас срок окупаемости жилья за счет рентных платежей составляет в среднем 11--13 лет. Это нормальные цифры, срок окупаемости может достигать 15 лет. Раньше считалось, что квартира должна окупить себя за 6 лет, но на нынешнем рынке это нереально. Но если ставки аренды "элитки" продолжат "худеть", за ними тронутся и цены на такие квартиры.

Предлагают все
За лето аренда стала чуть дороже, а количество сделок увеличилось (см. "Сколько снимают"). Как подсчитали "Деньги ", аренда подорожала в Донецке (на 11% в гривнях), Львове (на 1%) и Харькове (на 1%). "Просела" на 11% в Одессе и Днепропетровске (речь именно о долгосрочной аренде, а, например, в Одессе она летом распространена меньше, чем краткосрочная).

В Киеве долгосрочная аренда за лето подорожала в среднем на 8%. Серьезных ценовых подвижек до конца года риелторы не прогнозируют. Предложение на рынке аренды все еще многократно превышает спрос -- очень много объектов, которые "перетекли" сюда с рынка продажи. Например, по сравнению с январем 2008 года в августе 2010-го предложение было больше в 4,3 раза. Конкуренция среди арендодателей уменьшится только тогда, когда банки начнут активно кредитовать покупку жилья по нормальным ставкам. Но пока никакого особенного прогресса тут не намечается.

Примерная доходность и срок окупаемости некоторых объектов за счет аренды смотрите в прикрепленном файле.

Сколько снимают

Статистика сделок на рынке аренды квартир в Киеве (2008–2010 год) – сдано в аренду*

Жизнь в Киеве

Динамика цен на аренду однокомнатных квартир в Киеве, $ в мес.

Жизнь в регионах

Динамика цен на аренду однокомнатных квартир, грн в мес.**

** – На основе бесплатных объявлений.

Итого. В регистрации договоров аренды в БТИ заинтересованы прежде всего арендаторы дорогого жилья. На цены и порядок заключения сделок с дешевыми квартирами нововведение вряд ли повлияет.