Про ризики, пов'язані з надлишком житла на ринку нерухомості, експерти почали висловлюватися ще у 2016 році. Однак говорили про це в той момент лише окремі фахівці.

Широке обговорення почалося тільки з середини 2017 року, після публікації у червні звіту Національного банку про фінансову стабільність.

У документі, в розділі про нерухомість, було сказано, що на ринку житла існують ризики через надлишок квартир, і що в першу чергу ризики стосуються забудовників.

У чому полягають ці ризики, і яких наслідків чекати, у звіті не говорилося. Там лише згадувалося, що при збереженні низького попиту на тлі збереження високих темпів будівництва надлишок буде накопичуватися. Це чинитиме тиск на ціни і, можливо, призведе до збільшення термінів зведення будинків.

Замість Нацбанку висновки зробили експерти. Оцінок було багато, тема обговорювалася у ЗМІ кілька місяців поспіль. Основні тези заяв і прогнозів можна звести в одну фразу: "На ринку житла колапс та ознаки "піраміди", в результаті чого "мильна бульбашка" лопне вже у 2018 році".

Малося на увазі, що очікується ситуація на зразок кризи 2008-2009 років, тобто зупинка частини будівництв. Мовляв, постраждають інвестори — люди, які купили квартири в таких будинках.

Такі міркування спонукали НБУ роз'яснити, що малося на увазі під "ризиками" у червневому звіті.

Восени керівник відділу розробки макропруденційної політики НБУ Наталя Задерей в колонці на сайті видання "Новое время" зазначила, що "наявність на ринку десятків тисяч непроданих квартир аж ніяк не означає колапсу економіки або ринку нерухомості", і що на ринку нема "бульбашки", тобто завищених цін на квартири.

Незважаючи на пояснення Задерей, розмови про обвал ринку тривали.

Однією з останніх була заява міського голови Києва Віталія Кличка в інтерв'ю каналу "112". За його словами, "якщо буде обвал, то обвал буде в тому напрямку, що ціна на житло може набагато зменшитися".

Чия ж правда? Чи зупиняться будівництва, і чи справді країну чекає обвал цін на житло?

З квартирами вийшов перебір

Після провального кризового 2009 року обсяги будівництва житла в Україні щорічно збільшувалися. Забудовники не знизили темпи навіть після кризи 2014 року.

Більше того, у 2015 році компанії побудували максимальну кількість квартир, починаючи з 2000 року. Піковий показник сягав 120 тис квартир.

 

У 2016 році темпи будівництва трохи сповільнилися. Тоді в експлуатацію було введено на 5,8% менше житла, ніж у 2015 році.

За прогнозами експертів, у 2017 році ринок житлової нерухомості знову покаже зростання. Тільки в Києві, на який припадає основна частка житлового будівництва в Україні, в першому кварталі побудовано вдвічі більше квартир, ніж у першому кварталі 2016 року, наводить у своєму звіті дані Держстату Національний банк.

Рекорди були очікувані, зазначають забудовники. За словами директора з продажу компанії "Укрбуд" Оксани Голобородько, у 2014-2015 роках спостерігався будівельний бум — через нестабільну економічну ситуацію люди масово вкладали знецінену гривню в нерухомість.

У Конфедерації будівельників України (КБУ) зростання обсягів будівництва пояснюють бажанням забудовників ввести будинки в експлуатацію до 10 червня 2017 року, коли набули чинності нові законодавчі норми.

Це стосується будинків, яким раніше була присвоєна третя категорія складності. Щодо них для початку і завершення будівництва працював декларативний принцип.

"Після 10 червня всім, хто не встиг добудувати такий об'єкт, потрібно було пройти повну дозвільну процедуру, що збільшило б терміни будівництва", — пояснює виконавчий директор КБУ Віталій Грусевич.

У Нацбанку ж кажуть, що на ринку утворився надлишок квартир через низький попит. Про низьку активність покупців говорить маркетингова політика забудовників, пояснює регулятор.

Зокрема, для залучення покупців будівельні компанії пропонують пільгові умови кредитування в партнерстві з банками та знижки до 20% в разі повної оплати вартості. У 2016 році знижки становили 5-10%.

Про низький попит свідчать і низькі обсяги іпотечного кредитування. У 2016 році банки видали кредитів на придбання, будівництво і реконструкцію нерухомості на 736 млн грн. Для порівняння: у 2012 році — 2,5 млрд грн.

Крім того, нема точних даних про кількість угод на первинному ринку. Всі цифри, які наводять аналітики та експерти, неточні і ґрунтуються на інсайдерській інформації. "За моїми даними, пропозиція перевищує попит у 18-20 разів", — заявив незалежний експерт Ярослав Цуканов.

Своєю чергою, в консалтинговій компанії City Development Solutions заявили, що кількість виставлених на продаж квартир від забудовників перевищує попит у десять разів.

У будівельних компаніях кажуть, що надлишку квартир на ринку нема, і не зрозуміло, які дані використовують експерти.

"Немає такого, що будинки будуються, але жити в них нікому. В об'єктах нашої компанії попит зростає пропорційно збільшенню площ. До моменту здавання будинку в експлуатацію часто залишаються одиниці непроданих квартир", — зазначає Голобородько з "Укрбуду".

В "Інтергал-буді" стверджують, що в їх об'єктах на момент введення в експлуатацію не продано 15-20% квартир.

У Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства також говорять, що ринок вже досяг дна і планомірно йде вгору. За словами першого заступника міністра Льва Парцхаладзе, на ринку спостерігається дефіцит житла.

"У Європі на одного жителя припадає в середньому 45-50 кв м, в Україні — лише 23 кв м. На старе житло припадає 50-60% усього житлового фонду", — вказує чиновник.

На цьому наголошують і забудовники. Однак тут, швидше за все, йдеться про відкладений попит, який почне реалізовуватися з пожвавленням економіки. Нинішнього зростання обсягів будівництва це ніяк не стосується.

В НБУ прогнозують, що з ростом будівництва надлишок квартир буде накопичуватися. Відповідно, будуть рости і ризики. Чим обернеться ця ситуація для покупців?

Страждати покупцям

Експерти пророкують повторення ситуації 2008-2009 років, коли було зупинено багато будівництв.

Цуканов вважає, що "бульбашка лусне" у 2018 році, а будівництва зупиняться через два-три роки, але не через те, що забудовники хотітимуть обдурити інвесторів, а тому, що цей бізнес стане невигідним.

За словами президента Ліги експертів Світлани Бовсуновської, будівельники будуть змушені зупинити роботу через брак грошей.

"Багато компаній будують за кошти інвесторів. Щоб закінчити один будинок, вони починають новий. Оскільки є розрив між попитом і пропозицією, одного дня може статися, що грошей буде менше, ніж потрібно", — пояснює вона.

Засновник аналітичного центру Amelin Strategy Анатолій Амелін також відзначав, що така ситуація призведе до колапсу в економіці і заморожування будівельної галузі на кілька років.

У Нацбанку більш оптимістичні. Там зазначають, що ризики існують тільки для слабких будівельних компаній.

"Деякі забудовники, можливо, не зможуть завершити розпочаті об'єкти і продаватимуть їх конкурентам. За несприятливих обставин можлива поява довгобудів, але це не системна криза ринку", — пише Задерей у своїй колонці.

В КБУ кажуть, що такі угоди вже є. Назвати приклади там відмовляються, посилаючись на конфіденційність інформації. "В основному продають об'єкти компанії, для яких будівництво — непрофільний бізнес. Великих забудовників ця ситуація не торкнеться", — упевнений Грусевич.

Зміна власників будинку, що зводиться, інвесторів торкнеться мінімально. Збільшення термінів будівництва означає, що інвестор в'їде в квартиру пізніше. Наскільки пізніше? Тут однозначної відповіді нема.

У КБУ наводять приклад забудовника, який через кризу 2008-2009 років зміг виконати свої зобов'язання перед інвесторами тільки у 2017 році.

"Ймовірний сценарій — ажіотаж спаде сам по собі. Забудовники зрозуміють, що ринок насичений, і попит не розігріти ні агресивною рекламою, ні зменшенням площі квартир", — прогнозує Задерей.

Поки ж експерти закликають покупців украй виважено вибирати об'єкти для придбання житла і рекомендують не ризикувати, інвестуючи в будинки, що зводяться.

Ціни вгору-вниз

Ще одна популярна теза — ціни будуть знижуватися. Однак у Нацбанку і будівельних компаніях відзначають, що в Україні "цінової бульбашки" нема. Вона з'являється тоді, коли попит перевищує пропозицію, як це було у 2008 році. Тоді прибуток при будівництві житла доходив до 700%, і вільних квартир не було.

Зараз ситуація кардинально інша. Конкуренція висока, і в боротьбі за покупця будівельні компанії знизили ціни до мінімального рівня, говорить Грусевич.

З початку 2017 року середня вартість квадратного метра впала на 300 грн до 21,5 тис грн. Максимальною за рік була ціна 22,5 тис грн. Вона трималася на цьому рівні весь перший квартал.

На середню ціну, крім попиту, впливає кількість нових квартир, виставлених забудовниками на продаж. Як правило, продажі починаються на ранній стадії будівництва, коли вартість метра мінімальна.

Через це при великому обсязі введення об'єктів середня ціна розмивається. За даними компанії City Development Solutions, у вересні активні продажі велися у 268 об'єктах, що на чверть більше, ніж роком раніше.

Здешевлення квартир від забудовників буде незначним, це стосується тільки доларових цін, говориться у звіті Нацбанку.

З цим погоджується директор компанії "Олімп-консалтинг" Андрій Гусельников: "За підсумками 2017 року квартири на первинному ринку Києва подешевшають на 7%. Приблизно настільки ж просядуть ціни і на квартири в новобудовах, введених в експлуатацію".

З урахуванням подорожчання енергоносіїв і матеріалів ціна буде рости, вважають у холдинговій компанії "Київміськбуд".

"Мінрегіон на 2018 рік прорахував собівартість будівництва в межах 13 400 грн за кв м. Це без обтяжень. Відповідно, середня вартість буде 15-17 тис грн за кв м. Дешевше будувати ніхто не буде", — підкреслили у прес-службі компанії.