Стагнация — общепризнанный факт
То,
что профессиональным экономистам, некоторым журналистам да и многим
простым гражданам было понятно еще два-три года назад, теперь стало
ясно и людям, чьи профессиональные обязанности понуждают не просто быть
посредником, который собирает деньги при сопровождении сделок на рынках
продажи и аренды недвижимости, но и предполагают основную задачу —
помочь людям. Речь идет о риелторах.
Участники рынка, в среде
которых такие слова, как понижение цен, коррекция, обвал, стагнация
многие годы считались если и не ругательными, то уж неприличными точно,
наконец-то открыто, практически официально, на своих представительских
интернет-порталах признали: долларовые цены на жилье во всех регионах
(включая столичный) Украины будут снижаться и впредь.
После
многих лет игры на повышение сдались и перестали отрицать очевидное
представители нескольких крупнейших столичных агентств недвижимости. В
то же время часть их более мелких коллег по бизнесу все еще затягивают
старую как мир и поднадоевшую песню о том, что столичные квадратные
метры бесценны, что обрушившийся в начале года почти ровно в два раза
рынок жилья — не более чем временное недоразумение, что у рынка
недвижимости страны лишь одна дорога — расти, расти и еще раз расти.
Трудно понять, что означают такие прогнозы: то ли неумение и нежелание
разобраться в ситуации на рынке, то ли попытку создать иллюзию
активности и воодушевить самих себя перед исчезновением с рынка родного
агентства недвижимости в связи с отсутствием работы.
Итак,
вот что де-факто констатировали «акулы» риелторского бизнеса по итогам
состояния рынка недвижимости за сентябрь 2009 года.
Весь
третий квартал был периодом стагнации киевского вторичного рынка жилой
недвижимости. Резкое снижение деловой активности произошло в июле, а в
августе и сентябре этот процесс получил развитие. В целом, по оценкам
нескольких представителей посредников на рынке недвижимости, количество
сделок упало в два-три раза только за три месяца третьего квартала
текущего года. Снизилось не только количество реальных сделок, но и
число заявок на покупку квартир, что свидетельствует о том, что
квартиры по существующим ценам заинтересовывают все меньшее и меньшее
количество потенциальных покупателей. Многие перестали даже следить за
развитием ситуации на рынке жилья и покупать специализированные
рекламные издания, в ожидании более адекватных цен на квадраты.
Вместе
с уменьшением количества покупателей на достаточно низком уровне
пребывает и количество предложений, что свидетельствует о том, что даже
те, кому необходимо срочно продать квартиру по личным обстоятельствам,
или кого подпирают неподъемные ипотечные долги всячески пытаются
оттянуть процесс реальной продажи своего актива, рассчитывая на то, что
тренд на рынке жилья развернется в сторону повышения. Несостоятельные
аналитики, представители некоторых полуобанкротившихся компаний и
скучающие без работы представители нескольких не самых крупных агентств
еще летом текущего года наобещали продавцам с три короба позитивных
новостей, заверив, что именно осенью будет дан старт новой ценовой
гонке на рынке недвижимости страны. Как видим, вняв таким прогнозам,
покупатели, попридержавшие продажу квартиры до осени, реально
прогорели: цены падают ежемесячно, да и продавать, собственно говоря,
сейчас уже почти некому.
Сделки, которые иногда все же
происходят на рынке, имеют ситуативный характер, к примеру, связаны с
обменом одной недвижимости на другую. Именно поэтому ввиду отсутствия
массовых сделок, в условиях полной неопределенности рыночные законы на
украинском рынке не работают, и при практически полном отсутствии
спроса цены на квадратные метры пока что снижаются недостаточными
темпами. Кстати, доля предложений в современных домах не увеличилась, а
это означает, что пока еще не было значительного выброса на рынок так
называемых инвестиционных квартир.
Крупнейшими владельцами
непрофильных активов — квартир, офисов, домов, складов, «заводов и
пароходов» стали банки. Однако в силу трех причин — юридических
сложностей, лоббирования политиками-популистами интересов не только
должников, попавших в затруднительную ситуацию в связи с общеизвестными
кризисными процессами, но и защита ими авантюристов и мошенников, ну и
конечно, нежелания банально обрушить рынок, финансовые учреждения пока
еще не стали крупными игроками на рынке недвижимости страны. Тем не
менее фактор времени — не на стороне банкиров. В сентябре возобновился
отток депозитов граждан из финансовой системы страны, суммы исчисляются
в миллиардах. Параллельно база «мусорных» ненадежных активов в виде
залогов по ипотеке несостоятельных заемщиков продолжает нарастать
внушающими опасение темпами. Подчеркнем, «добрые» политики и
заигравшиеся банкиры на самом деле распоряжаются не своими личными и
даже не бюджетными средствами — многолетние ипотечные кредиты выданы в
т. ч. и за счет краткосрочных депозитов населения. Игнорирование
интересов вкладчиков может привести к очередной, на этот раз более
глубокой дестабилизации на финансовом рынке страны и в конечном
результате залоговые квартиры все равно рано или поздно будут выброшены
на рынок, причем будут реализовываться по справедливым, адекватным
состоянию национальной экономики, т. е. относительно низким ценам.
Еще минус 20% от цены предложения
На
рынке недвижимости Украины образовался порочный, замкнутый круг. Развал
экономики, практически полная консервация ипотечных кредитов,
паническое бегство квартирных спекулянтов резко снизили покупательную
способность рынка. Образовался ощутимый разрыв между ценами спроса и
ценами предложения, поскольку одна сторона — продавцы — пытается
реализовать актив с минимально возможными убытками, другая сторона —
покупатели — наконец-то осознала, что цены на квадратные метры в стране
даже на текущих пониженных уровнях не соответствуют ни состоянию
экономики, ни постоянно понижающемуся уровню личных доходов граждан, ни
ценам на жилье в близких по уровню развития других странах. Как
следствие — резкое сокращение количества сделок.
Многие
сегодняшние продавцы квартир приобрели свое жилье почти на пике цен.
Убытки, которые им приходится фиксировать, чрезвычайно значительны. Не
редки случаи, когда человек теряет 50—100 и больше тысяч долларов,
продавая не так давно приобретенные квадратные метры. Вполне понятно,
что продавцы пытаются уменьшить свои убытки, и квартиры выставляются на
продажу по завышенным ценам. Однако по истечении нескольких месяцев
«зависания» квартиры в базе предложений, когда все успехи по продаже
ограничиваются несколькими беглыми просмотрами-экскурсиями и ни одного
реального покупателя нет, продавцы становятся более сговорчивыми.
Средний размер скидок при оформлении реальной сделки купли-продажи
составляет минимум 15 — 20% от первоначально заявленной цены. Поэтому
для того чтобы понять «почем сейчас жилье в столице» необходимо от цены
практически любого предложения в специализированном рекламном издании
отнять 20%, и именно этот уровень будет являться реальной «хотелкой»
(на сленге участников интернет-форумов) продавца квартиры. Причем лишь
одна из многих десятков таких «хотелок» завершится реальной сделкой.
Остальные квартиры будут проданы лишь спустя много месяцев, когда цены
на квадратные метры станут адекватными состоянию экономики и доходам
населения, иными словами — рыночными.
Плата за надувание пузырей
В
условиях стагнации рынка, когда продать хоть что-нибудь очень сложно, а
сжавшегося рынка аренды на всех не хватает, резко уменьшилась
востребованность услуг, предоставляемых агентствами недвижимости.
Большинство мелких и средних агентств закрылись навсегда или до лучших
времен. Иные фирмы просто были вынуждены расстаться со многими
сотрудниками, в т. ч. повальное сокращение коснулось и успешных
проверенных сотрудников, за плечами которых в прошлом многие годы
работы и десятки успешных сделок. Это плата за активное участие в
раздувании невероятных пузырей на рынке жилой и коммерческой
недвижимости, а также и на рынке земли. Сравнительно немногие агентства
смогли перестроиться и эффективно работать в новых условиях. В числе
тех, кто такие задачи решил, как раз те крупные агентства, которые и
выпустили осенние аналитические обзоры, утверждающие, что рынок
продавца превратился в рынок покупателя.
Еще один «нехороший»
круг сложился на первичном рынке жилья. Инвестиций нет. Финансирования
нет. Строительство замораживается. В обездвиженные стройки никто денег
не вкладывает. Застройщики на последние оставшиеся от собранных у
инвесторов-неудачников деньги проводят очередную рекламную кампанию на
стандартную тему: столичное жилье будет дорожать безостановочно. Но
теперь им уже никто не верит, обычный вариант зомбирования уже не
проходит.
По данным Госкомстата, в январе—августе 2009 г. в
Киеве выполнено строительных работ на 5280 млн. грн., что на 62,1%
меньше чем за аналогичный период 2008 г. Широко разрекламированная
государственная помощь строителям не оказала существенного влияния на
рынок, денег «закачано» слишком мало. По результатам проведенного в
июле конкурса, в Киеве господдержку получили всего 11 объектов с
задекларированной ценой квадратного метра в 7920 гривен. Некоторые
объекты строительства попросту заброшены. Если такие тенденции
продолжатся, то через год-два количество предложений на первичке упадет
в разы, тогда основным поставщиком квартир станет вторичный рынок. Но
пока покупателям беспокоиться не о чем, в сданных в эксплуатацию (или
на завершающих стадиях строительства) новостройках запас нераспроданных
квартир достаточно велик, с компаниями-застройщиками достойно
конкурируют частные спекулянты, которые «скупились» квартирами для
перепродажи, и сейчас «фиксят» убытки, пытаясь выйти из игры, продавая
квартиры по цене меньше закупочной.
Тенденции постоянного
удешевления квадратных метров коснулись и рынка коммерческой
недвижимости, на котором торговые и офисные помещения больших площадей
мало востребованы, а помещения под производственные нужды и под склады
не востребованы вовсе. В то же время заинтересованность помещениями до
50 кв. м., расположенными в людных, престижных местах, а также недалеко от метро, достаточно высока.
На
рынке ипотечных кредитов все та же история. Несколько банков кредитуют
целевые программы под закупку жилья в новостройках у строительных
компаний-партнеров, причем условия предоставления таких кредитов
остаются достаточно жесткими. Еще часть финансовых учреждений
декларируют ипотеку по «отсекательному, запретительному» принципу под
фантастические проценты, причем требования к уровню доходов граждан
выдвигаются настолько высокие, что реально оформить кредит можно лишь в
случае, если для покупки жилья не достает весьма скромной суммы. В
результате операторы рынка недвижимости — крупные риелторские агентства
— фиксируют практически нулевое количество сделок с привлечением
ипотеки.
Цены на рынке недвижимости пока что удерживаются от
обвального падения, удешевление квадратного метра происходит медленно,
порционно по месяцам, но вектор движения определен основательно —
только вниз.
Адекватные представители крупнейших риелторских
агентств столицы прогнозируют, что цены на рынке недвижимости пока что
будут понижаться достаточно плавно, однако не исключают возможности
своей ошибки и вероятности обвального падения долларовых цен на
квадратные метры. Когда точно наступит крах рынка недвижимости и
вероятное понижение цен «на порядок», конечно же, не знает никто. Все
будет зависеть от развития политической и экономической ситуации в
стране.
Высокая степень неопределенности, нерыночное
количество сделок, коррекционное укрепление украинской гривни и,
главное, отсутствие достойных альтернатив для возможности вложения
личных капиталов за пределами рынка недвижимости лишь отсрочивает
неизбежное.
Бюджет 2009 года будет оглушительно провален.
Страна не зарабатывает того, что тратит. Несложно угадать откуда
возьмутся деньги, чтобы покрыть невероятный дефицит Пенсионного фонда,
осуществить выплату заработных плат рядовым бюджетникам и обеспечить
достойный уровень жизни чиновникам.
А значит, гривня обречена
на падение, в лучшем случае оно будет плавным. Вместе с ней будут
падать и долларовые цены на квадратные метры во всех видах
недвижимости, в первую очередь пострадает сектор качественного, так
называемого элитного жилья как наиболее переоцененный.
Впрочем,
независимо от того, будет ли девальвировать национальная валюта или не
будет, альтернатив у рынка недвижимости нет. Весь 2009 год рынок
худо-бедно продержался в значительной степени благодаря тому, что
крупные вклады, извлеченные из проблемных банков, частично перетекли на
рынок квартир. Еще часть денег — из времен, когда относительно легко
накапливались значительные суммы. Большая часть таких денег переведена
в валюту и уже потрачена на покупку самого дешевого жилья
эконом-класса.
В будущем будут расходоваться «новые» суммы,
накопленные с большим трудом в период масштабного экономического
кризиса в стране, и маловероятно, что они будут тратиться на рынке
недвижимости с прежним размахом и бесшабашностью.
В начале
года мы наблюдали лишь первый этап падения рынка недвижимости.
«Витамины роста» для рынка жилья окончились. Пришло время приземляться.
| |
