Что такое объект самовольного строительства, в каких случаях его нужно узаконивать через суд и как потом зарегистрировать право собственности узнайте из этой статьи.

Прежде всего следует определить круг нормативных актов, которые регулируют этот вопрос. К ним относятся: Гражданский кодекс Украины, Закон Украины от 01.07.04р. № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением КМУ от 22.06.11 г.. № 7033.

Что такое объект самовольного строительства с точки зрения закона?

Согласно ст. 376 ГК и постановлением Пленума Высшего специализированного суда Украины 30.03.12 г.. № 6 «О правовом режиме самовольного строительства» жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если:

• они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели (для строительства здания);
• здания построены без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта;
• здания построены с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Причем в соответствии с ч. 2 той же ст. 376 ГК лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает автоматически права собственности на него.

В каком случае объект самовольного строительства надо узаконивать через суд?

В том случае, если лицо, построившееа объект самовольного строительства, имеет правоустанавливающие документы на землю. Например: договор долгосрочной аренды земельного участка, на котором построен самострой. В описанной ситуации узаконить объект самовольного строительства можно через инспекцию Государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) путем подачи соответствующей декларации или сертификата (в зависимости от степени сложности строительства). Или через суд на основании ч. З ст. 376 ГК (менее надежный по сравнению с узакониванием через ГАСК процесс).

Но нередки случаи, когда объект самовольного строительства построен на земельном участке, на который застройщик не имеет ни права собственности, ни права пользования. В таком случае узаконивание самостроя происходит в два этапа: судебный (признание права собственности) и внесудебный (регистрация права собственности на основании решения суда).

После получения решения суда обращаться нужно с заявлением в местные органы регистрационной службы, а именно к государственному регистратору (ст. 8 Закона).

О документах, которые нужно приложить к заявлению о регистрации права собственности на самовольно построенный объект недвижимости

Порядок предусматривает два варианта.

Вариант 1: регистрация права собственности с выдачей свидетельства о праве собственности.

Вариант 2: регистрация права собственности без выдачи свидетельства (с выдачей выписки из реестра).

Сразу отметим, что оба варианта имеют по юридической силе равный результат (лицо становится владельцем недвижимости), но выражен он в разных документах.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о государственной регистрации:

Вариант 1 (п. 29 Порядка):

• Копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
• Документ, подтверждающий внесение платы за предоставление выписки из Государственного реестра прав (119 грн.);
• Документ об уплате государственной пошлины (51 грн.);
• Документ, удостоверяющий право на земельный участок;
• Решение суда;
• Технический паспорт на объект недвижимого имущества;
• Идентификационный код.
• Выписка из Государственного земельного кадастра о земельном участке (в случае, если в документе, удостоверяющем вещное право на земельный участок, отсутствуют сведения о его кадастровом номере);
• Декларация о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированная в установленном порядке инспекцией Государственного архитектурного контроля, и выданный на основании декларации готовности объекта к эксплуатации сертификат (для объектов IV и V категорий сложности).

Вариант 2 (пп. 9, 27 Порядка)

• Копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
• Документ, подтверждающий внесение платы за предоставление выписки из Государственного реестра прав (119 грн.);
• Документ об уплате государственной пошлины (51 грн.);
• Решение суда;
• Технический паспорт на объект недвижимого имущества;
• Идентификационный код.

Вариант 1. Такой перечень документов следует из Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений № 703, а именно из раздела под названием «Особенности государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество».

Как видим, государственная регистрация прав с выдачей свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество по новому или реконструированному недвижимому имуществу проводится при наличии государственной регистрации вещного права на земельный участок, на котором расположено такое имущество, за заинтересованным лицом (п. 44 Порядка).

На основании принятого государственным регистратором решения о регистрации выдается свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Вариант 2. Как видно, в этом перечне документов нет документа, удостоверяющего вещное право на земельный участок, и выписки из Государственного земельного кадастра о земельном участке.

Этот перечень документов указан в разделе «Общие принципы проведения государственной регистрации прав» указанного Порядка.

В день принятия государственным регистратором решения о государственной регистрации он выдает заявителю выписку из Государственного реестра прав вместе с документами, которые подавались для проведения государственной регистрации прав.

• Важным моментом при получении решения суда является то, что в исковых требованиях нужно указать, что истец просит суд признать за ним право собственности именно на «недвижимое имущество (например, дом)», а не на новый объект или объект самовольного строительства . Ведь согласно ст. 11 ГПК суд рассматривает гражданские дела в пределах заявленных требований.

Такой нюанс обусловлен следующим: если суд признает за лицом право собственности на недвижимое имущество, то оно может зарегистрировать такое право в общем порядке, используя описанный нами Вариант 2. То есть в таком же порядке как, например, регистрируется на основании решения суда право собственности на дом при разделе имущества супругов (в таком случае правоустанавливающим документом тоже будет решение суда).

Если же право собственности будет признано на «самовольно построенное недвижимое имущество» или «новострой», то в таком случае будет действовать порядок регистрации с выдачей свидетельства о праве собственности (вариант 1).

Итак, государственный регистратор на основании принятого решения о государственной регистрации прав и их обременений в обоих рассмотренных нами случаях вносит записи в Государственный реестр прав

на недвижимое имущество (п. 18 Порядка). Только правоустанавливающие документы будут разными: в первом варианте - свидетельство, а во втором - решение суда.

Стоит отметить, что заявление о государственной регистрации подается по каждому объекту недвижимого имущества отдельно, а государственная регистрация прав, предоставление отказа в ней проводятся в срок, не превышающий 14 рабочих дней с момента принятия заявления о государственной регистрации (п. 5 ст. 15 Закона).