Стоимость любого товара зависит как от объективных, так
и субъективных факторов.
Объективные факторы, влияющие на стоимость («общественно-необходимые
затраты труда» и «внутри и межотраслевая конкуренция»), мало зависят от
конкретных продавцов и покупателей недвижимости. Потому основное
внимание уделим субъективным факторам. Тому, как конкретную недвижимость
(квартиру, дом) воспринимают покупатели. Начнем
с того, что любую недвижимость покупатели воспринимают как товар,
ценность которого во многом обусловлена его местонахождением. Не зря
одна из классических формул ценообразования на рынке недвижимости
сводится всего к трем одинаковым словам: «Location, Location, Location». Это
означает, что на первом месте - местонахождение недвижимости, на втором
месте - местонахождение недвижимости, на третьем месте –
местонахождение недвижимости. Все остальные факторы учитываются лишь
потом. Конечно же, подобная формула – очень утрирована. Но основную суть выражает достаточно ясно. Вы
скажете, что изменить местонахождение недвижимости невозможно (на то
она и недвижимость). Но ведь можно одну недвижимость продать, а другую
купить взамен. Причем продать и купить с учетом будущих перспектив
развития региона, города, района, жилого массива. Ведь не секрет, что
одни города и районы постепенно отстают в развитии (и даже переходят в
разряд депрессивных), другие быстро развиваются. Сегодня недвижимость и
там, и там может стоить примерно одинаково, а через несколько лет
соотношение цен изменится. Потому
вовсе не лишне подумать о продаже одной недвижимости и покупке другой.
Но для этого необходимо четкое понимание перспектив каждого района и
жилого массива. Плюс готовность к смене привычного местожительства, а
также многочисленным заботам, связанным с продажей и покупкой
недвижимости, переезду и обустройству на новом месте. Есть и менее кардинальные подходы повышения привлекательности своей недвижимости. Прежде
всего, это ремонты и поддержание надлежащего состояния своего жилья.
Основная цель: по сравнению с аналогичным жильем, представленным на
рынке, ваше жилье должно выглядеть более привлекательно. Естественно,
при относительно небольших усилиях и дополнительных затратах. Поскольку
неразумно потратить 10000 на ремонт (терпя при этом значительные
жизненные неудобства), повысив цену на жилье всего на 5000 (хотя многие
продавцы квартир именно так и поступают). Любое решение, любое действие
(в том числе, и бездействие) должны быть оправданы. С
позиций повышения привлекательности недвижимости, очень важно внимание к
деталям. Вполне возможно, что какая-то деталь привлечет внимание
потенциального покупателя. И заставит его либо выложить требуемую сумму,
либо наоборот, постараться существенно снизить ее. Примеров и того, и
другого – очень много. Неприбранная квартира, неприятный запах, шумный
скандал у соседей, выпавшая не вовремя паркетина способны резко
уменьшить готовность потенциального покупателя выкладывать требуемую
сумму. И наоборот. Чистая уютная квартира, освещенная солнечным светом,
привлекает внимание покупателя. Для увеличения стоимости своего жилья, стоит уделить внимание следующим деталям:
- Воспринимаемый визуально размер бывает важнее, чем реальная площадь
помещения. Так, например, большое открытое пространство кажется куда как
больше, чем такое же, но разбитой на огромное число маленьких комнат.
- Занятость квартиры жильцами и загроможденность мебелью отрицательно
влияет на продажу. Если жилая площадь уже освобождена от жильцов, то её
проще купить, в неё можно быстрее въехать и можно скорее стать её
полноценным обладателем. - Одной из основных проблем при продаже
могут быть арендаторы, которые могут препятствовать посещению жилья
потенциальными покупателями и будут отстаивать свои права до окончания
договора об аренде. Отсутствие жильцов и личных вещей позволяет
покупателю поскорее почувствовать себя владельцем. Поэтому прежде, чем
показывать ему квартиру, стоит убрать разные личные вещи (семейные фото и
прочее). Перечень важнейших починок при косметическом ремонте: - Новая краска позволяет выиграть на продаже денег больше, чем стоит сама краска.
- Новый ковёр или пол, тоже компенсирует свою цену.
- Озеленение тоже добавляет к стоимость большую сумму, чем требует для себя.
- Позаботьтесь об очевидном. Так, например, пятна от протеканий на потолке значительно снижают цену.
- Не поленитесь собрать все необходимые документы, связанные с
квартирой. Это повысит степень доверия покупателя, позволит избежать
возможных недоразумений, сократит время, необходимое для подготовки
сделки. Помните, что любые недоразумения и подозрения покупателя снижают
его готовность платить запрашиваемую цену.
- По возможности доведите до блеска кухню, ванную и туалет; их вид зачастую влияет на выбор покупателя.
- Спланируйте ремонт правильно. Не потратьте на него сумму большую, чем сможете вернуть при продаже.
|