В июле рынок недвижимости в украинских городах неожиданно оживился.
Правда, дело не в резком увеличении доходов граждан или улучшении
условий по ипотечному кредитованию. Все дело в том, что с 1 августа и с 1
сентября вступают в силу два изменения порядка осуществления сделок
с недвижимостью. Эксперты прогнозируют, что из-за этого рынок может быть
парализован на месяц или даже два.
«Комсомольская правда» разбиралась, в чем суть будущих изменений и как они отразятся на продавцах и покупателях.
С 1 августа
В этот день вступают в силу новые правила оценивания недвижимости.
Услуги по оценке недвижимости смогут предоставлять только оценочные
компании, имеющие специальный сертификат субъекта оценочной
деятельности.
Получить этот документ сегодня можно только в пяти учебных заведениях
Украины, которые не в состоянии подготовить сертифицированных
специалистов за такой короткий срок, поскольку соответствующие обучающие
курсы и программы были открыты только в начале июля.
Сейчас в Украине работает более 10 тысяч специалистов, а вузы пока
что выпустили всего 150 лицензированных оценщиков. По словам президента
Лиги экспертов Светланы Бовсуновской, к 1 августа успеют выпустить еще
столько же, но 300 человек на всю страну крайне мало.
Естественно, это приведет к тому, что лицензированные оценщики будут
брать за свои услуги больше денег. Сегодня оценка недвижимости стоит
около 400 гривен. Эксперты не исключают, что рост цен в первые дни будет
существенным — вплоть до 8 тысяч гривен. Но с появлением все большего
количества оценщиков стоимость их услуг будет снижаться.
Для первичного жилья
Если вы собираетесь покупать новую квартиру у застройщика, то для вас
в августе ничего не изменится. Как говорят риелторы, квартиры в домах,
которые не введены в эксплуатацию, в оценке не нуждаются — схема их
продаж через облигации и фонды финансирования строительства
не предполагает такой оценки.
Для вторичного жилья
Если вам понадобится осуществить сделку в первые дни после
нововведений, то придется собрать пакет документов, обратившись
к оценщику, который уже имеет сертификат cубъекта оценочной
деятельности. Их полный список будет опубликован на сайте Фонда
госимущества Украины (spfu.gov.ua) — раздел оценка имущества: реестр
оценщиков. После того как вы получите на руки оценку, можете идти
с покупателем к нотариусу.
С 1 сентября
Вступает в силу норма о запрете оплаты наличными покупок свыше 150
тысяч гривен. То есть, если вы покупаете объект дороже (примерно 19
тысяч долларов), то должны это делать только в гривне и через банковские
счета. Как говорят эксперты, пока что около 90% сделок проходит
в наличной форме, а валютой является никак не гривна, а доллары США
или евро. Чтобы ввести деньги в банковскую систему, и были придуманы
новые правила.
Для первичного жилья
И снова для тех, кто покупает жилье в недостроенном доме, ничего
не изменится. Дело в том, что строительные компании получают деньги
от покупателей по безналичному расчету. Даже если клиент приходит
с наличными, то он их все равно вносит в кассу банка, а тот уже
переводит деньги застройщику. При этом там платеж часто разбит на более
мелкие взносы, и покупатель может платить суммы, которые меньше верхней
планки.
Для вторичного жилья
А вот большинство сделок на вторичном рынке будет осуществляться
через банки, ведь по оценкам специалистов около 2/3 всех сделок
с недвижимостью приходятся на суммы выше 150 тысяч гривен. К примеру,
в крупных городах даже однокомнатные квартиры уже давно перевалили за 20
тысяч долларов. С сентября сделка будет выглядеть следующим образом.
— Перед походом к нотариусу между покупателем, продавцом и банком
заключается трехсторонний договор, по которому деньги перечисляются
со счета покупателя на счет продавца при выполнении определенных условий
и при предъявлении определенных документов, — говорит банковский юрист
Михаил Юмашев. — Например, это может быть нотариально заверенная копия
договора купли-продажи, которую получает продавец в момент заключения
сделки.
Еще один вариант — сделка может проходить при участии нотариуса. То
есть покупатель перечисляет деньги на счет нотариуса, а тот уже после
оформления документов перечисляет деньги продавцу. Или же нотариус
приезжает в банк, где и удостоверяет сделку.
При этом, как говорят эксперты, основные расходы продавца будут
заключаться в обналичивании средств, которые он получил от покупателя.
Сейчас банковская комиссия по таким операциям составляет от 0,5 до 1,5%
от суммы. А из-за того, что большинство покупателей и продавцов
недвижимости хранят средства в иностранной валюте, прибавьте сюда еще
разницу между ее ценой покупки и продажи. То есть покупатель вначале
продает необходимую сумму в долларах, меняя ее на гривны, переводит
средства продавцу, а тот уже обналичивает деньги и покупает на них
валюту. При этом перевод средств внутри банков чаще всего стоит чисто
символический фиксированный тариф (например, 50 копеек) вне зависимости
от суммы перевода.
Список документов
— Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости;
— технический паспорт объекта недвижимости, куда и вписывается оценочная стоимость;
— оценка недвижимости;
— извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество;
— справка об отсутствии налогового залога;
— справка об отсутствии запретов на отчуждение;
— паспорта и идентификационные коды всех собственников недвижимости,
супруга или супруги собственника, если продавец состоит в браке;
— свидетельство о регистрации брака продавца;
— заявление супруга о согласии на отчуждение объекта недвижимости, находящегося в совместной собственности;
— свидетельства о рождении детей, если дети являются собственниками;
— разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение объекта
недвижимости в интересах несовершеннолетних детей или недееспособных
граждан.
Расходы продавца:
Открытие счета 5-10 грн.
Обналичивание средств 0,5-1,5%
Обмен валюты на гривну 0,5%
Итого: 1-2% + 10 грн.
Расходы покупателя
Обмен валюты на гривну 0,5%
Открытие счета 5-10 гривен
Банковский перевод 50 копеек
Итого: 0,5% +10 грн.
| 