Планировка жилья и его площадь - одни из самых важных факторов, определяющих цену. Сравнивая площади и планировки жилья, легче составлять списки аналогичных квартир и домов, находящихся примерно в том же районе, анализировать цены на них. Конечно же, жилье бывает разного качества. И расположение жилья имеет очень большое значение при определении цены. Но эти факторы можно анализировать уже после того, как компьютер составил список аналогичных квартир и домов, определил среднюю стоимость квадратного метра в них.

И тут возникает вопрос: как определять площадь жилья? Какие помещения учитывать, а какие нет? Например, учитывать ли принадлежащие продавцу помещения на чердаке и в подвале? Как учитывать площади балконов, веранд, лоджий, площадок на лестницах, крытых и открытых террас?

Каждое такое помещение, каждая площадка имеет свою цену, которая влияет на общую стоимость. Другое дело, что ценность квадратного метра на балконе обычно существенно ниже, чем в жилой комнате. Потому на практике обычно используют коэффициенты пересчета площадей, приравнивая, например, квадратный метр на балконе к 0,3 квадратным метрам в комнате. Квадратный метр лоджии часто приравнивают к 0,5 квадратным метрам в комнате (но так поступают далеко не все застройщики, бывают случаи, когда лоджии они уравнивают с жилыми комнатами).

Подходы к данной проблеме очень разные.

Во многих странах вообще не принято включать площади коридоров, ванных комнат, балконов, чуланов и кладовок в общую площадь квартир. Только лишь жилая площадь (иногда - жилая площадь и кухня). В других странах (например, в Испании) принято включать в общий метраж все, что есть в квартире, плюс часть лестничных площадок и иных помещений общего пользования, которые приходятся на долю владельца конкретной квартиры.

И все эти нюансы необходимо знать и учитывать, анализируя данные о площадях квартир и домов.

На отечественном рынке недвижимости некоторые вопросы урегулированы законодательно. Но это относится, в первую очередь, к квартирам. Что же касается коттеджей и многоуровневых пентхаусов (своеобразным особнякам на верхних этажах высотных домов, имеющим собственные выходы на оборудованные на крыше террасы), то тут далеко не все вопросы законодательно урегулированы.

Потому в подобных случаях принято указывать площади жилых и вспомогательных помещений.

Определившись с площадью квартиры или дома, оценку целесообразно осуществлять с помощью аналогий. Для этого в списке продаваемой недвижимости отмечают все квартиры и дома, похожие на тот, который интересует. Каждый отобранный объект анализируется (в первую очередь, по стоимости квадратного метра, а затем по иным параметрам). Поскольку подобные списки в большинстве случаев представляют собой компьютерные базы данных, то отбор и сортировка аналогичных домов и квартир не представляет особого труда (для специалистов это обычная ежедневная работа).

Оценивая квартиру, необходимо понимать, что при всех прочих равных условиях, покупатели обычно выбирают те объекты, которые дешевле. Поэтому цена выбранной покупателем квартиры, как правило, ниже средней цены аналогичных квартир. Но при этом необходимо также понимать, что есть немалая вероятность того, что более дешевые варианты уценены неспроста. Вполне возможно, там неудачные планировки, шумные загазованные улицы под окнами, проблемы с коммуникациями. Могут оказаться и неприятные сюрпризы (неузаконенные перепланировки, проблемные документы, тяжбы между владельцами жилья, шумные неадекватные соседи… Список достаточно длинный).