КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ П О С Т А Н О В А від 26 жовтня 2011 р. N 1103
Деякі питання визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються) Відповідно до пункту 172.11 статті 172 Податкового кодексу України ( 2755-17 ) на період до законодавчого врегулювання питання щодо визначення органу, уповноваженого проводити оцінку нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, дохід від продажу (обміну) яких оподатковується згідно із зазначеною статтею Кабінет Міністрів України п о с т а н о в л я є:
1. Затвердити Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), що додається. 2. Пункт 29 Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. N 1442 ( 1442-2004-п ) (Офіційний вісник України, 2004 р., N 44, ст. 2885), після слів "присадибних земельних ділянок" доповнити словами ", а також під час проведення оцінки об'єктів нерухомості, дохід від продажу (обміну) яких оподатковується відповідно до Податкового кодексу України". 3. Фонду державного майна: 1) затвердити у двомісячний строк форму подання суб'єктами оціночної діяльності, що уповноважені проводити оцінку земельних поліпшень, інформації про такі поліпшення (місце розташування, об'ємно-планувальні характеристики, фізичний стан, функціональне призначення, оціночну вартість (ціну продажу), а також для об'єкта незавершеного будівництва - інформацію про ступінь будівельної готовності; 2) у шестимісячний строк: внести на розгляд Кабінету Міністрів України проект Закону України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" щодо визначення органу, який проводитиме оцінку нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, дохід від продажу (обміну) яких оподатковується відповідно до Податкового кодексу України ( 2755-17 ); разом із Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства розробити і затвердити Порядок визначення вартості відтворення або заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд багатоповерхового житлового будівництва. 4. Раді міністрів Автономної Республіки Крим, обласним, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям забезпечити визначення щороку до 1 січня показників мінімальної вартості 1 кв. метра земельних поліпшень (житлових, торгівельних, промислових будівель, будівель, призначених для адміністративних цілей, а також їх частин (приміщень) для всіх категорій населених пунктів у розрізі районів, районів у мм. Києві та Севастополі. Прем'єр-міністр України М.АЗАРОВ
ЗАТВЕРДЖЕНО постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 р. N 1103
ТИМЧАСОВИЙ ПОРЯДОК визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)
1. Цей Порядок визначає механізм визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва (далі - об'єкти нерухомості), що використовується для обчислення доходу від продажу (обміну) об'єкта нерухомості та іншого доходу платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження об'єкта нерухомості, крім випадків його успадкування та дарування.
2. Дія Порядку поширюється на такі об'єкти нерухомості:
земельні поліпшення (об'єкти малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, а також їх частини, об'єкти багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частини, об'єкти нежитлового фонду, а також їх частини, об'єкти незавершеного будівництва);
земельні ділянки.
3. Визначення оціночної вартості здійснюється суб'єктами оціночної діяльності:
для земельних поліпшень - суб'єктами господарювання, які відповідають вимогам, установленим Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" ( 2658-14 ). Суб'єкти оціночної діяльності, які мають намір провадити діяльність з оцінки об'єктів нерухомості для цілей оподаткування, письмово повідомляють про це Фонд державного майна за установленою Фондом формою;
для земельних ділянок - юридичними особами - суб'єктами господарювання та фізичними особами - суб'єктами підприємницької діяльності, які відповідно до Закону України "Про оцінку земель" ( 1378-15 ) отримали відповідні ліцензії, а також Держземагентством.
4. Оціночна вартість об'єктів малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, визначається шляхом застосування витратного та порівняльного методичних підходів. Витратний підхід до проведення оцінки застосовується у послідовності, визначеній пунктом 7 Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. N 1442 ( 1442-2004-п ) (Офіційний вісник України, 2004 р., N 44, ст. 2885) (далі - Національний стандарт N 2), та з урахуванням укрупнених показників вартості відтворення малоповерхових будинків, будівель та споруд.
Порівняльний підхід застосовується відповідно до Національного стандарту N 2 ( 1442-2004-п ) у разі наявності інформації про продаж або пропонування подібних об'єктів нерухомості, що були продані або виставлені на продаж за шість місяців до дати проведення оцінки.
5. Об'єкти багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частини оцінюються шляхом застосування порівняльного підходу та з урахуванням інформації про продаж або пропонування подібних об'єктів нерухомості, що були продані або виставлені на продаж за шість місяців до дати проведення оцінки, якою володіє суб'єкт оціночної діяльності, що проводить таку оцінку.
У разі відсутності зазначеної інформації оціночна вартість об'єктів нерухомості визначається у послідовності, визначеній пунктом 7 Національного стандарту N 2 ( 1442-2004-п ), та з урахуванням укрупнених показників вартості відтворення багатоповерхових житлових будинків.
6. Оціночна вартість об'єктів нежитлового фонду, а також їх частин визначається шляхом застосування усіх методичних підходів з урахуванням наявної інформації, що необхідна для проведення оцінки, виду та функціонального призначення об'єкта оцінки. У разі застосування порівняльного підходу використовується інформація про продаж або пропонування подібних об'єктів нерухомості, що були продані або виставлені на продаж за шість місяців до дати проведення оцінки. Зазначена вимога стосується також розміру орендної плати за використання подібних об'єктів нерухомості, інформація про яку використовується під час застосування дохідного підходу.
Визначення оціночної вартості об'єктів нежитлового фонду, розміщених у вбудованих (прибудованих) приміщеннях об'єктів житлового будівництва, здійснюється відповідно до абзацу першого цього пункту.
7. Під час визначення оціночної вартості земельних поліпшень (житлових, торгівельних, промислових будівель, будівель, призначених для адміністративних цілей, а також їх частин (приміщень) суб'єкти оціночної діяльності враховують показники мінімальної вартості 1 кв. метра таких земельних поліпшень.
8. Оціночна вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається шляхом застосування методу прямого відтворення витратного підходу та (або) поєднання кількох методичних підходів.
Метод прямого відтворення витратного підходу ґрунтується на кошторисній вартості, скоригованій на індекс зміни вартості, що встановлюється Мінрегіоном, коефіцієнт готовності та коефіцієнт зносу (у разі його наявності) з урахуванням вартості майнових прав платника податку, пов'язаних із земельною ділянкою, на якій розташований такий об'єкт незавершеного будівництва.
Визначення оціночної вартості об'єкта незавершеного будівництва шляхом застосування кількох методичних підходів здійснюється відповідно до абзацу другого пункту 26 Національного стандарту N 2 ( 1442-2004-п ) за умови, що об'єкт має такі ознаки:
його будівельна готовність становить понад 70 відсотків;
показники міцності конструкції об'єкта дають можливість завершити будівництво;
об'єкт розпочатий будівництвом не більш як п'ять років тому;
у разі тимчасового припинення будівництва об'єкта роботи з його консервації виконані своєчасно;
об'ємно-планувальні характеристики об'єкта відповідають сучасним вимогам будівельних норм і правил.
9. Оціночна вартість земельної ділянки визначається за результатами нормативної грошової оцінки земель населеного пункту, інших земель несільськогосподарського призначення або земель сільськогосподарського призначення, де розташована така земельна ділянка, проведеної відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. N 213 ( 213-95-п ) (ЗП України, 1995 р., N 6, ст. 151; 2004 р., N 27, ст. 1782), та Методики нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. N 525 ( 525-97-п ) (Офіційний вісник України, 1997 р., число 23, с. 87; 2004 р., N 27, ст. 1782).
У разі непроведення нормативної грошової оцінки земель оціночна вартість земельної ділянки дорівнює ринковій вартості такої земельної ділянки, визначеній за результатами експертної грошової оцінки, проведеної відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. N 1531 ( 1531-2002-п ) (Офіційний вісник України, 2002 р., N 42, ст. 1941).
Оціночна вартість земельної ділянки зазначається у документації з оцінки земель відповідно до статті 20 Закону України "Про оцінку земель" ( 1378-15 ).
10. Строк визначення оціночної вартості земельних поліпшень (об'єкти малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, а також їх частини, об'єкти багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частини, об'єкти нежитлового фонду, а також їх частини, об'єкти незавершеного будівництва), який не може перевищувати одного місяця, зазначається в договорі про оцінку. Вихідними даними для визначення оціночної вартості земельних поліпшень є, зокрема, матеріали технічної інвентаризації, підготовлені бюро технічної інвентаризації, документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою, проектно-кошторисна документація на об'єкт незавершеного будівництва, інформація про продаж та пропонування подібних об'єктів. За результатами оцінки земельних поліпшень суб'єкт оціночної діяльності складає звіт про оцінку таких поліпшень відповідно до пункту 57 Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440 ( 1440-2003-п ) (Офіційний вісник України, 2003 р., N 37, ст. 1995).
Оціночною вартістю земельних поліпшень є ринкова вартість таких поліпшень, що визначена відповідно до цього Порядку і наведена у висновку про вартість об'єкта оцінки, який є частиною звіту про оцінку земельних поліпшень. Строк дії звіту про оцінку, що становить не більш як шість місяців з дати проведення оцінки, зазначається у такому звіті.
11. Рецензування звіту про оцінку об'єктів нерухомості здійснюється у випадках і порядку, що передбачені Законами України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" ( 2658-14 ), "Про оцінку земель" ( 1378-15 ) та Національним стандартом N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440 ( 1440-2003-п ) (Офіційний вісник України, 2003 р., N 37, ст. 1995).
12. Суб'єкти оціночної діяльності подають щомісяця Фонду державного майна інформацію про результати проведення оцінки за формою, встановленою Фондом.
13. Документи про визначення оціночної вартості об'єкта нерухомості зберігаються не менш як п'ять років у суб'єкта оціночної діяльності.
14. У разі незгоди платника податку із визначеною суб'єктом оціночної діяльності оціночною вартістю об'єкта нерухомості звіт про оцінку такого об'єкта може бути оскаржено в судовому порядку.
Ответ ФГИУ: (Кравцова Наталія Павлівна) Доброго вечора, шановні колеги Вчора - сьогодні було дійсно занадто багато дзвінків стосовно постанови КМУ від 26 жовтня 2011 р. N 1103, що дуже заважало працювати і мабуть для всіх буде краще дещо (саме актуальне на сьогодні) пояснити тут, тому що на сайт Фонду державного майна інформація не може потрапити так оперативно. По-перше, прошу звернути увагу на статтю 172 Податкового кодексу. Відповідно до пункту 172.1 дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується. З огляду на це, оподатковуються лише угоди з нерухомістю, за якими продавцем - платником податку є фізична особа, яка таку угоду уклала більше ніж один раз за звітний податковий рік, за винятком тих випадків, коли вона нерухомість, яку продає (обмінює), отримала у власність менше ніж три роки тому. У такому випадку оподаткування доходів від продажу (обміну) нерухомості відбувається відповідно до статті 172 Податкового кодексу навіть, якщо це перша угода, укладена нею в податковому році. В інших випадках дохід фізичних осіб від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в пункті 172.1 Податкового кодексу, не оподатковується відповідно до зазначеної статті. Така норма не поширюється на інші види нерухомості, зокрема, комерційного призначення. Усі укладені фізичними особами угоди з ними оподатковуються. Це потрібно з’ясовувати щоразу у разі, якщо до вас звернувся потенційний замовник оцінки для визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості. По-друге, відповідно до пункту 172.3 статті 172 Податкового кодексу дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону. На думку Мін’юсту та КМУ такий орган на сьогодні законом не визначений, тому затверджений постановою №1103 Порядок має тимчасовий характер. Він буде діяти до законодавчого врегулювання питання щодо визначення органу, уповноваженого проводити оцінку нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, дохід від продажу (обміну) яких оподатковується згідно із зазначеною статтею. Одночасно Фонд державного майна отримав доручення розробити відповідні зміни до законодавства з метою визначення такого органу в особі Фонду. До прийняття Верховною Радою відповідних змін до законодавства визначати оціночну вартість будуть уповноважені Фондом суб’єкти оціночної діяльності – суб’єкти господарювання (в частині оцінки земельних поліпшень).
Ответ Фонда (продолжение) По-третє, відповідно до пункту 3 постанови Фонду доручено затвердити у двомісячний строк форму подання суб'єктами оціночної діяльності інформації про земельні поліпшення, а також форму заяви - повідомлення суб’єкта оціночної діяльності про його намір провадити оціночну діяльність з визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості для цілей оподаткування доходу фізичних осіб від їх продажу (обміну) відповідно до статті 172 Податкового кодексу. На сьогоднішній день, звичайно, такі форми ще не розроблені, тому пропоную, якщо є бажання розпочати таку діяльність прямо зараз, письмово повідомити Фонд своїм листом, виклавши в довільній формі свій намір суб’єкта оціночної діяльності провадити оціночну діяльність, пов’язану з визначенням оціночної вартості об’єктів нерухомості, в тому числі об’єктів незавершеного будівництва для цілей оподаткування доходу фізичних осіб від продажу таких об’єктів відповідно до статті 172 Податкового кодексу. На підставі вашого повідомлення відповідна інформація буде занесена в Державний реєстр суб’єктів оціночної діяльності. Раджу надіслати такого листа з повідомленням про його вручення Фонду для підтвердження замовнику, нотаріусу, іншим заінтересованим особам того факту, що ви виконали відповідну вимогу постанови КМУ №1103 і інформація про це занесена до Державного реєстру суб’єктів оціночної діяльності. Це повідомлення буде розглядатися Фондом як зобов’язання суб’єкта оціночної діяльності надавати послуги з визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості відповідно до Тимчасового порядку визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються). До отримання відповідних розроблених Фондом форм результати оцінки зберігаються у суб’єкта оціночної діяльності без інформування про них Фонд (пункт 12 Порядку). Після отримання таких форм суб’єкт оціночної діяльності надсилає до Фонду інформацію про всі об’єкти нерухомості, оцінка яких ним була проведена за весь цей час. Після цього суб’єкт оціночної діяльності відповідно до пункту 12 Порядку щомісяця надсилає таку інформацію до Фонду за результатами оцінки оціночної вартості об’єктів нерухомості, проведеної ним протягом останнього звітного місяця. По-четверте, відповідно до пункту 10 Порядку вихідними даними для визначення оціночної вартості земельних поліпшень є, зокрема, матеріали технічної інвентаризації, підготовлені бюро технічної інвентаризації, чинні на дату оцінки. Враховуючи зазначене, для проведення такої оцінки від замовника (власника) об’єкта оцінки необхідно отримати дані (матеріали) останньої технічної інвентаризації, складені після останнього обстеження об’єкта оцінки, які будуть чинні на дату посвідчення нотаріусом договору стосовно такого об’єкта. По-п’яте, відповідно до пункту 7 Порядку під час визначення оціночної вартості земельних поліпшень суб'єкти оціночної діяльності враховують показники мінімальної вартості 1 кв. метра таких земельних поліпшень. Постановою дано доручення Раді міністрів Автономної Республіки Крим, обласним, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям забезпечити визначення щороку до 1 січня таких показників по кожній категорії населених пунктів (місто, селище, село) в розрізі районів. До визначення таких показників в населеному пункті, не розміщений об’єкт нерухомості, що оцінюється, врахування їх в оцінці не проводиться. На інші запитання, що стосуються такої оцінки, за потреби, відповім пізніше. Бажаю успіхів, Кравцова.
Вопросы: 1. И еще момент, как я поняла, Постановление касается только операций, совершенных физ. лицами (ст. 172 Налог. кодекса), т.е., об оценках, выполненных для юр. лиц, Фонд информировать не нужно? 2. Дата оценки - последний день месяца? 3. Как согласовывать стоимости полученные ЗП иСП? 4. Срок выполнения работ 1мес? 5. Отчет в полной или сокращенной форме? 6. Фотофиксация ОО обязательна?
Ответ: 1. Порядок застосовується виключно для визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості, дохід фізичних осіб від продажу яких оподатковується відповідно до статті 172 Податкового кодексу. До таких об’єктів належать об’єкти, визначені пунктом 172.1 Податкового кодексу і набуті у власність фізичними особами менше ніж за три роки до дати укладання договору купівлі-продажу, або продаж яких фізична особа – платник податку здійснила більше ніж один раз протягом звітного податкового року. Крім того до таких об’єктів належать інші, ніж визначені пунктом 172.1 Податкового кодексу, об’єкти нерухомості, які відчужуються фізичними особами – платниками податку.
2. Не обов’язково.
3.Для узагальнення отриманих результатів оціночної вартості об’єктів нерухомості використовуються загальні правила узагальнення: якщо для оцінки ринкової вартості є можливість визначення її шляхом застосування порівняльного підходу і отримані результати є достатньо достовірними, застосовувати витратний підхід недоцільно.
4. Відповідно до пункту 10 Тимчасового порядку строк визначення оціночної вартості земельних поліпшень не може бути довшим за 1 місяць.
5. Відповідно до абзацу першого пункту 10 Тимчасового порядку звіт про оцінку об’єктів нерухомості буді-якого призначення складається у стислій формі. Відповідно до пункту 29 Національного стандарту № 2 звіт про оцінку майна у стислій формі може складатися під час проведення оцінки об’єктів нерухомості, дохід від продажу (обміну) яких оподатковується відповідно до Податкового кодексу України. Таким чином, звіт про оцінку об’єктів нерухомості може складатися як в стислій формі так і в повній формі (за бажанням замовника оцінки).
6. Фотофіксація об’єкта оцінки повинна бути в додатках до звіту про оцінку об’єкта нерухомості.
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
