Однако и сделку со вторичным жильем стопроцентно безопасной назвать
нельзя. На что обратить особое внимание в том и другом случае.
ВТОРИЧКА: ИЗУЧАЕМ ИСТОРИЮ КВАРТИРЫ
Главный
плюс ненового жилья - его собственником вы становитесь сразу после
регистрации сделки. Можно прописываться и перевозить вещи. Это очень
важный момент для альтернативных сделок (когда одна квартира продается,
а другая покупается). Поскольку обычно по условиям договора продаваемое
жилище надо освободить к определенному сроку.
Кроме того, вы
покупаете не кота в мешке. Можно заранее посмотреть и саму квартиру, и
состояние двора и подъезда, и на предполагаемых соседей.
Однако
есть и свои минусы. История квартиры может оказаться не вполне
«чистой». Нужно проверять всю череду сделок, которые с этим жильем
совершались (включая приватизацию), на предмет соответствия
законодательству.
На эти моменты стоит обратить первостепенное внимание.
Действительно
ли продавец квартиры является ее собственником. Если жилье продается по
доверенности, настаивайте на личной встрече с реальным хозяином.
Задумайтесь, если вам под любым предлогом не показывают подлинники
документов - только копии. В этом случае он может взять предоплату
сразу с нескольких потенциальных покупателей, а потом попросту
исчезнуть вместе со всеми деньгами. И окажется, что он к этой квартире
никакого отношения не имел.
Достаточно опасный вариант -
когда квартиру вам предлагают от имени человека, находящегося в
длительной командировке за рубежом. С одной стороны, вроде бы не
придерешься - прийти пообщаться лично такой человек действительно не
может. С другой стороны, проверить, жив и здоров ли этот
«командированный» и насколько чисты его намерения, весьма
затруднительно. Кроме того, доверенность не имеет силы, если доверитель
признан недееспособным либо находится в списках без вести пропавших. По
возможности таких сделок стоит избегать.
Убедитесь, что
реальный собственник пребывает в добром здравии, не страдает острыми
формами тяжелых хронических заболеваний (при которых он может
«недотянуть» до завершения сделки), алкоголизмом, расстройствами
психики и вообще дееспособен.
Также стоит убедиться, что нет
других собственников или супруги/супруга, которые возражают против
сделки. А прописанные на жилплощади продавца члены его семьи готовы
выписаться в добровольном порядке, без скандалов и судебных
разбирательств. Могут возникнуть проблемы и в том случае, если продавец
в разводе и есть решение суда о разделе квартиры. Тогда один из
супругов не имеет права продавать квартиру при отсутствии другого.
Обязательно
проверьте, не были ли при приватизации квартиры обделены собственностью
несовершеннолетние дети. А если жилье получено в наследство - другие
возможные наследники.
Для несовершеннолетних должно быть положительное решение опекунского совета.
Сравните
план БТИ (кстати, посмотрите, как давно он выдан) с реальной
планировкой. Возможно, от вас пытаются скрыть неоформленное
переустройство.
По закону любые перепланировки должны быть
узаконены. Если учесть, что стоимость легализации перепланировки
составляет около 10-15% от рыночной стоимости помещения, то на
перепланировке можно сторговать до 30% от цены. Ведь часто разрушенные
стены приходится восстанавливать.
Пусть вас в любом случае насторожит:
* если за сравнительно небольшой промежуток времени (год-два) квартира перепродавалась несколько раз;
* если нормальное вроде бы жилище продается по цене, существенно ниже рыночной.
Либо у такой квартиры присутствуют какие-то скрытые недостатки, либо не все чисто с документами.
ПРИСМОТРИТЕСЬ К СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ
У
нового жилья истории нет, однако его еще надо получить в собственность.
Что случится не раньше, чем дом будет достроен и принят госкомиссией.
Если
вы вкладываете деньги через фонды финансирования строительства, когда
те заключают договоры с покупателями, распределяют средства
строительной фирмы и контролируют выполнение работ, то помните, что все
расчеты проводятся исключительно в безналичной форме. Также запрещено
последним выделять деньги на строительство жилья до получения
застройщиком всей разрешительной документации, дающей права на
строительство. Самый неприятный момент тут в том, что покупатель
приобретает не саму недвижимость, которой на тот момент еще не
существует, а сертификаты фонда. Их он впоследствии обменивает на
квадратные метры в новом доме.
Второй способ покупки -
целевые облигации, выпускаемые застройщиком. После завершения
строительства застройщик погашает облигации, передавая заказчикам во
владение жилье, обеспеченное необходимой инфраструктурой. При этом в
договоре должно быть четко прописано, каким будет дом, где он
запланирован, а также указаны сроки окончания строительства. Если
компания в процессе строительства объявит о дефолте, владельцы
облигаций могут рассчитывать на возврат только сумм, эквивалентных
номинальной стоимости ценных бумаг.
На что обратить особое внимание.
По-прежнему
актуален «сбор досье»: выяснение опыта работы застройщика, его
репутации, связей с органами власти (договоры с этими структурами
считаются признаками надежности фирмы) и т. д.
Проверьте,
кредитует ли какой-либо банк эту стройку. Если крупное финучреждение
готово финансировать покупку этого объекта, да еще и без
дополнительного залога, это говорит о том, что оно с застройщиком
входит в один финансово-промышленный холдинг или банк контролирует ход
строительства.
НА ЗАМЕТКУ
Узнаем о репутации жилья на продажу
Требуем
выписку из паспортного стола. Проверяем, кто выписался, когда и при
каких обстоятельствах. Максимальный период, за который можно получить
выписку из домовой книги, составляет 20 лет. Проблемные выписанные:
временно выписанные, выписанные по решению суда, лица, которые пропали
без вести.
Документы из жэка. Все коммунальные платежи,
телефон, газ, электричество должны быть оплачены. Получаем там выписку
из лицевого счета.
Разговариваем с соседями и выясняем историю и репутацию квартиры.
Не
поленитесь перед сделкой взять рулетку и измерить все помещения. Иногда
бывают ошибки в технических паспортах. Встречаются случаи завышенных
площадей на планах.
Требуем от продавца свежую справку из
психоневрологического диспансера - это подтвердит его дееспособность.
То же самое желательно получить от всех собственников. Очень хорошо,
чтобы он не был инвалидом. Бывали случаи, когда продавец подавал иск, в
котором говорил, что собирал деньги на операцию, а суд признавал, что
квартира была продана при стечении тяжелых обстоятельств, и сделка
расторгалась.
Нотариус проверяет наличие ограничений на
отчуждение имущества. Имущество может быть предметом судебных споров,
быть в уставном фонде юридического лица либо под залогом.
ВЫРЕЖИ И СОХРАНИ!
Какие документы должен иметь застройщик?
По вашему требованию компания-застройщик обязана предъявить:
* свидетельство о регистрации и устав компании;
* лицензию, выданную Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства;
* справку из налоговой о том, что данное юрлицо платит налоги;
* лицензию на осуществление строительной деятельности;
* проект застройки, утвержденный органами архитектурно-строительного
надзора (пакет технической документации: поэтажные планы здания,
проектную документацию);
* государственный акт на право владения земельным участком или договор аренды земельного участка;
* разрешение на строительство конкретного объекта на данном земельном участке, выданное органом исполнительной власти;
* заключение комплексной инвестиционной экспертизы проекта строительства.
ВАЖНО!
Перед
тем как подписывать договор, возьмите один из его экземпляров домой.
Прочтите все пункты. Если хоть что-то вызвало у вас вопрос, отнесите
этот документ юристу. Плата за консультацию специалиста, скорее всего,
окажется мизерной по сравнению с ценой квартиры, а значит, и с
потенциальным риском. | |
