У покупателей жилья на вторичном рынке – широкий выбор и возможность выторговать минимум 4–6% от заявленной цены.
Летом
2011 года Андрей Салмин обратился к нескольким киевским брокерам с
просьбой подыскать для его сына однокомнатную квартиру дешевле 50 тыс.
долларов. Посредники отнеслись к затее Андрея с иронией и сразу же стали
предлагать более дорогие варианты. «Они утверждали, что в столице за
такие деньги найти что-либо нереально, – рассказал господин Салмин. –
Тогда я занялся поиском самостоятельно». И правильно сделал: ему
удалось-таки купить подходящую квартиру, за которую он заплатил 46 тыс.
долл. Особо отметим, торг был начат с 50 тыс. долларов, и Андрею удалось
получить скидку в 8% с начальной цены.
Что покупают
Скажем
сразу: при самостоятельных поисках недорогой квартиры 9 из 10 звонков по
объявлениям заканчиваются фразой: «Ой, извините, этот вариант ушел,
есть квартира чуть дороже». Это «чуть» – плюс 10–12% от фигурировавшей в
объявлении цены. Так риэлторы «цепляют» потенциального покупателя.
Заметим, подобным приемом баловались и до 2008 года. Но сейчас он стал
едва ли не главной «фишкой», большинство объявлений в базах размещены
именно для того, чтобы «зацепить» покупателя и привести его к более
дорогому варианту.
И покупателей действительно стало больше. По
данным компании SV Development, в III кв. 2011 г. на вторичном рынке
столицы ежемесячно продавалось около 1100 квартир, что на 40–50%
превышает показатели 2010 г. И в Донецке, как утверждают в местном АН
«Жилком», количество сделок по сравнению с 2010 годом также увеличилось,
однако конкретные цифры не называют.
Пользуясь возможностью
выбирать и торговаться, покупатели стали намного привередливее.
Например, по словам генерального директора АН «Park lane» Галины
Мельниковой, сейчас в столице наиболее востребованы квартиры в домах не
старше 5–7 лет в Голосеевском, Соломенском, Оболонском районах. Квартиры
в кварталах более старой застройки – 70–80 гг. – популярны в Печерском
районе Киева. В компании SV Development самыми ликвидными из столичных
квартир считают «единички» и «двушки» по цене до 80 тыс. долл. в домах,
построенных после 2000 г. на окраинах и около центра столицы.
В
городах-миллионниках у покупателей несколько иные предпочтения. «В
Харькове на вторичном рынке самыми ликвидными являются квартиры
небольшой площади в сданных новостройках, а также одно– и двухкомнатные в
домах моложе 1980 г.», – говорит руководитель аналитической службы
компании «Проконсул» Виктория Каратанова. В Донецке наиболее ходовыми
являются однокомнатные и другие квартиры площадью до 80 кв. м. И хотя
риэлторы называют «хрущевки» и «гостинки» неликвидом, такую недвижимость
сегодня продолжают покупать: несмотря на высокую стоимость квадрата,
это жилье остается самым дешевым – в столице его можно купить за 35–55
тыс. долл.
Сколько за метр
По данным SV Development, в ноябре
средняя стоимость предложенного к продаже жилья в столице составляет
1821 долл. за кв. м. В городах-милионниках цена метра в полтора-два раза
ниже. Более дорогие – курортная Одесса (1478 долл./м2) и Львов, где
предложение новой недвижимости ограничено (1424 долл.). Дешевле стоит
жилье в индустриальных мегаполисах – Донецке (1157 долл./м2) и
Днепропетровске (1154 долл.). Наиболее бюджетными предложениями
располагает Харьков (1050 долл./м2), где активно строится новое жилье и
откуда продолжается миграция в Киев и соседнюю Россию.
И если в
Киеве однокомнатную выставляют на продажу в среднем за 60–65 тыс. долл.,
то в Одессе стоимость «единички» обычно составляет 45–50 тыс. долл., а в
Харькове – 25–35 тыс. долл.
Риэлторы говорят, что цены, уровень
спроса и частота сделок в 2011 году стабилизировались. «После кризиса
2008 г. ближе к осени 2009 г. цены на недвижимость уже претерпели
основные корректировки, а к началу 2010 г. окончательно
стабилизировались. С тех пор значительных колебаний не наблюдалось», –
говорит Галина Мельникова. Сегодня риэлторы говорят об устоявшихся
принципах ценообразования и стабильных сроках экспозиции выставленных на
продажу квартир. Наиболее ходовые объекты агентства обещают владельцу
реализовать в течение 2–3 недель, а дорогостоящие предложения – за 4–6
месяцев. Разумеется, при условии, что цены предложения близки к
среднерыночным для той или иной категории квартир.
Такой уместный торг
Цена
предложения, конечно, не вполне отражает реальную ситуацию. Ведь
стоимость выставленных на продажу объектов, которая попадает в
статистику, часто бывает сильно завышенной. «Деньги» выяснили, что одни и
те же объекты в газетах бесплатных объявлений перекочевывают из номера в
номер по 3–6 месяцев подряд, а некоторые красуются на полосах до года и
даже более. По базам объявлений прекрасно видно, как заинтересованные в
продаже собственники постепенно сбрасывают от 3 до 25% по сравнению с
первоначально озвученной ценой. Однокомнатная «сталинка» возле столичной
станции метро Печерская с начала лета 2011 года уже потеряла 18%
стартовой стоимости, а просторная трехкомнатная в отдаленном столичном
районе Троещина сегодня предлагается на 15% дешевле, чем год назад.
Сложнее
всего продаются дорогие квартиры с «дизайнерским» ремонтом. Роскошная
трехкомнатная в 100 кв. м в новом доме около метро Житомирская в течение
6 мес. подешевела на 30% (70 тыс. долл.). «В начале осени я купил для
себя однокомнатную в центре в неплохом состоянии за 95 тыс. долл., –
рассказал киевлянин Денис Олейник. – По соседству аналогичную квартиру с
перепланировкой, дорогим интерьером и встроенной техникой уже почти год
не могут продать за 150 тыс. долл.».
А вот жилье класса «эконом»
часто уходит из баз объявлений за несколько месяцев, теряя при этом не
более 3–8% от заявленной стоимости. Общий принцип прост: чем больше
заявленная цена, тем глубже торг. Например, господину Олейнику при
покупке однокомнатной в центре Киева удалось выторговать около 10% (10
тыс. долл.). А вот покупателю бюджетной «единички» в одном из
левобережных районов столицы Наталье Кириченко уступили лишь 4% (2 тыс.
долл.). Средний размер торга в столице риэлторы оценивают в 5–7%.
Готовы
торговаться, хотя и не столь активно, также в городах-миллионниках. В
Донецке, по информации АН «Жилком», еще год-два назад глубина торга
доходила до 10%, а сейчас не превышает 2–3%. «В Харькове в III кв. 2011
г. дисконт на вторичном рынке жилья обычно составлял порядка 3–9%, –
рассказала корреспонденту «Денег» Виктория Каратанова. – А в отдельных
случаях разница между ценами реальной сделки и предложения достигала
10–20%». Итоговый размер скидки зависит не столько от параметров
квартиры, сколько от желания продавца совершить сделку и срока
экспозиции квартиры на рынке.
|
