Как максимально обезопасить сделку при покупке квартиры
Новоселье — событие, которое бывает в жизни всего
несколько раз. Именно из-за уникальности этого радостного события вопрос
приобретения недвижимости становится особенно актуальным. Как же
максимально обезопасить сделку при покупке квартиры?
Новую
или иногда другую квартиру многие выбирают по критерию удобной
планировки, красивого вида из окна, чистоты парадного и многих других
факторов. Уже стало нормой, что риэлторы сопровождают сделки и
покупатели надеются на них и мало кто пытается сам вникнуть в документы и
увидеть признаки «проблемности» квартиры, пишет Украина криминальная.
В
Украине новоселье у большинства семей происходит один или два раза за
всю жизнь, поэтому проверка квартиры перед приобретением – залог
спокойного владения.
Наиболее распространенными проблемами являются:
1.
Неузаконенная перепланировка — план квартиры не соответствует в
техническом паспорте на квартиру либо поэтажному плану. По закону любые
перепланировки должны быть узаконены. Стоимость легализации
перепланировки составляет порядка 10-15% от рыночной стоимости
помещения. При легализации перепланировки важно согласие соседей и
допустимость выполненных работ. Квартира с неузаконенной перепланировкой
не может быть легально продана, подарена, выступать залогом. На
перепланировке можно сторговать до 30% от цены, т. к. часто разрушенные
стены приходится ставить на место.
2. Электрические нагрузки
слишком высоки для данного помещения. При осмотре обратите внимание и на
мощность электрических приборов: бойлер в ванной, кондиционер(ы) или
теплый пол на кухне и т. д. Выбивание пробок вряд ли будет приносить
радость.
3. Выписка из паспортного стола — проверяем кто
выписался, когда и при каких обстоятельствах. Максимальный период за
который можно получить выписку из домовой книги составляет 20 лет.
Проблемные выписанные это: временно выписанные, выписанные по решению
суда, лица, которые пропали без вести.
4. Проверяем историю
владения квартирой в БТИ- важно чтобы квартира не меняла собственника,
как минимум, последние 3 года. В лучшем случае квартира была куплена для
перепродажи, в худшем квартиру перепродавали и возвращали через суд.
5.
Дееспособность продавца как правило проверяется наличием справкой из
психоневрологического диспансера. У недееспособных собственников есть
опекун (опекунский совет), который собственно и уполномочен давать
согласие на заключение сделки. Идеально, если за несколько дней до
сделки продавец получает справку, что его психическое здоровье в
порядке, а в день заключения сделки получает еще одну справку.
6.
Понятно, что все коммунальные платежи, телефон, газ, электричество
должны быть оплачены. В ЖЕКе нужно получить выписку с лицевого счета.
7.
Приветствуется просмотр документов продавца и его близких: печать на
фотографии в паспорте должна быть продавлена на фотографии. Если человек
женат, сверяем с паспортом жены отметку о браке (дата, почерк на
штампе), смотрим свидетельство о браке. Очень хорошо наличие
дополнительных документов, таких как водительские права или заграничный
паспорт. Самый простой способ проверки «действительности» хозяина –
спросить у консьержа или у соседей.
8. Наличие ограничений на
отчуждение имущества. Имущество может быть предметом судебных споров,
быть в уставном фонде юридического лица либо залогом.
9.
Здоровье продавца в целом. Плохо когда продавец инвалид и ему срочно
нужны деньги на операцию. Суд может признать, что квартира была продана
при стечении тяжелых обстоятельств и сделка может быть признана
недействительной. Квартира возвращается бывшему хозяину, а бывший
покупатель назад деньги может и не получить или получить сумму,
указанную в договоре купли-продажи с целью оптимизации налогообложения.
10.
Продавец - разведенный супруг(а). Пара разошлась. Все разъехались, есть
решение суда о разделе квартиры. Проблемной есть ситуация когда
квартиру продает один из супругов при отсутствии другого. Также лучше
отказаться от сделки, если один из супругов считается пропавшим без
вести.
11. Согласие всех собственников на продажу квартиры и соответственно их проверка на дееспособность, как и продавца.
12.
Наличие судебных споров по квартире, в том числе и действующих. Не
стоит отказываться от такой сделки, однако нужно проверить закончены ли
споры, какие решения судов и каких инстанций приняты.
13. Какие
согласия соседям давал продавец: пользование общей кладовкой, согласие
на перепланировку и т. д., т. е. договоренности, которые нужно будет
соблюдать новому владельцу.
14. Квартира по наследству. Хотя
законодательно и установлена процедура вступления в наследство,
существуют сложные ситуации, требующие судебного разбирательства.
Основная проблема это родственники, часто осужденные или проживающие за
границей.
15. Квартира должна быть освобождена от мебели и в ней
уже никто не должен быть прописан. Прописка несовершеннолетних детей по
новому месту жительства должна быть проверена.
16.
Доверенность, если сделка заключается по доверенности, должна быть
проверена у нотариуса, который ее выдал. Хотя лучше от такой сделки
отказаться.
17. Адрес и улица дома тоже должна быть проверена. Как минимум посмотрите указатели номера дома на соседних домах.
18.
Площадь помещения нужно перемерять самому. Часто бывают ошибки в
технических паспортах. Встречаются случаи «увеличения» помещений на
планах.
19. Хорошо, если предыдущая сделка по квартире была
более 3-х лет назад, т. е. большинство споров «отпадают» по исковой
давности.
20. Для несовершеннолетних должно быть положительное решение опекунского совета.
Как
Вы видите существует очень много нюансов при купле - продаже квартиры,
поэтому идеальной можно считать квартиру в обжитой новостройке, которую
продает первый хозяин.
Проверка
всех сделок из «истории» квартиры сложная, а порой и невыполнимая
задача. Добавим, что ни одна экспертиза не даст полной гарантии
«юридической чистоты» квартиры. Бывают случаи расторжения первичной
приватизации и отмены всех последующих договоров купли-продажи.
В
любом случае все собранные продавцом документы следует проверить путем
запроса в орган, выдавший эти документы, или получить их самому по
доверенности продавца.
Обращение к адвокатам для сопровождения сделки покупки недвижимости существенно снижает риски.
