1 Расположение района + Престижность. + Инфраструктура: магазины, детские сады, хорошие школы, медицинские учреждения, гаражи. +
Транспортная доступность. То есть насколько легко и быстро можно
добраться до центральной части города, где обычно большая часть
населения и работает. В городах, где есть метро, значение имеет
близость станции подземки. + Экология: есть ли предприятия и какие, насколько район зеленый. Есть ли парки и прочие места для отдыха и прогулок. + Криминогенность. 2 Особенности квартиры + Метраж, планировка. Минус - отсутствие балкона/лоджии, маленькая кухня, смежные комнаты. +
Этаж. Достаточно сильно сказываются на цене в сторону минуса первый (до
10%), иногда второй (до 5%) и последний этажи. Впрочем, бывают
исключения. Если конструкция дома позволяет «приплюсовать» к последнему
этажу чердак и устроить там мастерскую или студию, это может оказаться,
наоборот, большим плюсом. + Куда выходят
окна. Увеличивают цену: красивые панорамные виды на город и особенно на
архитектурные или исторические достопримечательности, зелень, уютный
внутренний двор. Снижают: вид на мусорку, крышу, заводские трубы и т.
п. Естественно, шумная магистраль под окнами или железная дорога также
снизят цену. 3 Качество дома +
Монолит, кирпич, панель. Монолитные, кирпичные, монолитно-кирпичные
дома ценятся больше. В типовых домах цена может зависеть от степени
популярности серии. + Время постройки, в каком состоянии коммуникации. Меньше всего ценятся постройки 60 - 70-х годов - хрущевки, брежневки. + Состояние подъезда. + Состояние придомовой территории: есть ли парковка, детская площадка и т. п. + Характер нежилых помещений (если есть) на первом этаже. Ночные клубы и прочие шумные заведения - минус. + Социальный состав соседей. Чаще имеет значение для жилья, которое относится к не самому дешевому. ВАЖНО Большее
значение обычно имеют факторы, на которые ни нынешние, ни будущие
жильцы квартиры повлиять никак не могут. Поэтому недочеты района
(криминогенность, химзавод поблизости, проблемы с транспортом и т. п.)
и «фундаментальные» недостатки квартиры (например, отсутствие балкона)
больше сказываются на цене, чем такие преходящие недостатки, как,
скажем, отсутствие ремонта в квартире. Ремонт-то сделать можно, а вот
балкон к дому вы явно не пристроите и «нехорошие» заводы из
окрестностей не уберете. ДОМАШНИЙ БЛОКНОТ Как лучше узнать цену жилья * Самостоятельно Это
самый непрофессиональный и субъективный вариант. Однако зачастую он
оказывается полезен - хотя бы для понимания ситуации на рынке. Даже
риeлторы признают: если квартира типовая, руководствуясь здравым
смыслом и ориентируясь на средние цены предложения в районе, можно
получить более-менее корректные цифры. Но стоит придерживаться как
минимум двух правил. Первое. Чем больше
источников, печатных и электронных, изучено, тем лучше. Самые дорогие и
самые дешевые варианты, которые в них встречаются, лучше отбрасывать -
ориентироваться именно на средние цены. Второе.
Надо смотреть, как велико предложение похожих на вашу квартиру в данный
момент. Если аналогичного жилья на рынке достаточно, «выше рынка»
квартиру не продать. А если ситуация в регионе такова, что рынок
фактически стоит, то, чтобы квартира не зависла на рынке на полгода,
скорее всего, придется давать покупателю скидку. * Экспресс-оценка Это
оценка по телефону - бесплатная услуга, которая есть у большинства
риелторских агентств. Можно также воспользоваться калькуляторами,
которые присутствуют на многих риелторских сайтах. Для верности лучше
обратиться в 3 - 4 агентства и ориентироваться на среднюю цифру. Два
вышеупомянутых способа оценки не будут вам ничего стоить, но годятся
лишь для того, чтобы приблизительно сориентироваться. Однако существуют
ситуации, когда жилье необходимо оценить максимально точно, и тут без
оплаты услуг специалистов никак не обойтись. * Выезд риелтора на дом Действительно
хороший риелтор не просто назовет теоретическую оценочную стоимость, но
и подскажет, по какой цене реально продать жилье с учетом вашей
конкретной ситуации. При этом имейте в виду: расхождения в оценке у разных фирм в 3 - 5% считаются нормой. Более-менее точная риелторская оценка квартиры необходима как минимум в двух случаях. Случай
первый - если квартиру нужно продать максимально быстро. При этом чем
точнее она будет оценена, тем скорее вы получите свои деньги. Случай
второй - если жилье не среднестатистическое. С необычной планировкой,
оригинальным ремонтом, видом из окна на парк и т. п. или, наоборот,
после потопа либо каких-то других ЧП. * Через оценочную компанию Это
самый дорогой способ узнать ориентировочную цену своей квартиры.
Профессиональный оценщик выдаст официальный документ, где зафиксирована
оценочная стоимость квартиры, а также расписано, откуда взялась эта
цифра. Правда, не факт, что удастся продать квартиру именно по этой
цене. В оценочную компанию обязательно придется
обращаться при приобретении квартиры по ипотеке. Кроме того, заключение
оценочной комиссии обычно требуется при возникновении судебных споров
по поводу недвижимости.
| 