Yовость о том, что отныне договоры аренды жилья
необходимо заверять у нотариуса и регистрировать в БТИ, а значит платить
налог в размере 15% от арендной планы, взбудоражила добрую половину жителей
больших городов. Ведь одни из них сдают свои квартиры, другие их снимают.
Weekly.ua исследовал проблему и убедился, что жилье по-прежнему можно
арендовать на основе устного соглашения или по договору, но составленному
так, чтобы избежать налога на законных основаниях.
По официальной статистике, сейчас в Киеве арендуются
лишь 5% квартир от 700 тысяч. Примерно так же обстоят дела в целом по
Украине. Смысл нового закона в том, чтобы вывести рынок аренды из тени и
заставить арендодателей платить налоги.
Закон обязывает регистрировать право на аренду в
БТИ. Но перед этим документ необходимо заверить у нотариуса. А нотариус раз в
месяц обязан сообщать в налоговые органы обо всех заверенных им договорах,
подразумевающих получение прибыли.
Таким образом, если владелец квартиры, которую он
сдает, не заплатит в виде налога полагающиеся по закону 15% от суммы,
указанной в договоре аренды, он будет иметь неприятности с фискалами.
Сумасшедшие деньги!
Речь идет об очень серьезных деньгах. Легко
подсчитать: если налог заплатят только с 5% квартир из 19 млн., которыми, по
данным Госкомстат а владеют украинцы, то при средней по стране арендной плате
$200 в месяц государство получит $342 млн. в год. А если поставить под
налоговый контроль хотя бы половину рынка, счет пойдет на миллиарды.
Разумеется, сдающие квадратные метры и арендующие их
граждане не задумываются о проблемах бюджетного наполнения. Они просто
чувствуют, что дело неладно. А ну как завистливый сосед теперь настучит в
налоговую!
Масла в огонь подливают риелторы, которые с
садистским удовольствием объясняют, почему арендная плата должна увеличиться
как минимум на 15–20% — и, соответственно, возрасти их комиссионные.
Первая мысль, которая приходит в голову гражданам:
просто взять и занизить в договоре арендную плату до символической суммы,
например 20 грн., и с нее платить 15% налога, а с жильцов брать по-прежнему.
Однако по здравому размышлению она отбрасывается.
Во-первых, любое общение с налоговой для нормального
человека невыносимо. А во-вторых, договор есть договор — вдруг арендатор
начнет платить строго по нему, сделав вид, что устной договоренности не было?
О пользе бумажки
Хозяева жилья боятся, что жилец «убьет» квартиру или
же не станет платить арендную плату, и выселить его будет невозможно. В свою
очередь, жильцов волнует возможность произвольного роста арендной платы,
невозврата залога и внезапного требования освободить жилье. Так что договор в
подавляющем большинстве случаев заключается.
Разумеется, никто не пойдет с ним в суд из-за
изодранных кошкой обоев, но он гарантирует, что при серьезном ущербе,
нанесенном жилью, арендатора можно привлечь к материальной ответственности.
Точно так же просьбу съехать с квартиры до истечения оговоренного срока
арендатор, как правило, выполняет. Но договор страхует его от попадания в
безвыходную ситуацию. Ни один суд не примет решения о выселении жильцов
зимой, либо если есть дети и на данный момент нет никакого другого жилья.
Каким должен быть договор
Выходит, договор нужен. А раз он нужен, то ситуация
безвыходная? Ведь закон требует регистрации права аренды в БТИ, что
подразумевает нотариальное заверение, а нотариус обязан сообщить в
налоговую... и т.д. (см. выше).
Значит, арендаторам надо готовиться к росту платы, а
хозяевам квартир — к ежегодному общению с налоговым инспектором?
Отнюдь нет. Выход оказывается простым, как все
гениальное. В договор добавляется еще один пункт о том, что владелец и
арендатор жилья обязуются заверить договор у нотариуса. После этого ставится
точка. Сроки выполнения этого пункта не указываются. Согласно ныне
действующему законодательству юридически такая формулировка безупречна.
К слову, вписать ее — в интересах обеих сторон.
Потому что, если возникнет конфликтная ситуация и необходимо будет обратиться
в суд, первым делом обиженный пригласит обидчика к нотариусу для заверения
договора. Стоит такой визит к нотариусу почти тысячу гривен, что охладит пыл
обидчика и создаст почву для мирного разрешения конфликта.
А как в Европе?
Ни в одной европейской стране подобного закона нет.
Основная функция письменного договора об аренде в Европе — гарантия, как и у
нас, прав арендатора и владельца жилплощади. Закон не запрещает снимать жилье
и по устной договоренности, хотя в большинстве случаев какой-нибудь документ
все-таки составляется.
Что же касается доходов от аренды, то они,
разумеется, облагаются налогом, как и все остальные. Гражданин обязан сам подсчитать,
сколько он должен государству, — и заплатить. При этом распространены
разнообразные схемы оптимизации при помощи налоговых консультантов.
Все ли в Европе платят налоги с дохода от сдаваемых
квартир? Разумеется, не все. Процент неплательщиков зависит от страны и
национального менталитета. В Нидерландах и Германии он низок, по мере
продвижения на юг или восток — увеличивается. Это, впрочем, относится ко всем
налогам. Фининспекции помогают бдительные соседи и выборочные проверки.
Европа страдает от чрезмерной бюрократизации, но регистрировать каждый
договор об аренде и превращать нотариусов в налоговых полицейских там пока не
додумались.
КОММЕНТАРИЙ
Виталий Хорошевский
директор юридической компании «Право в Украине»
Правильно составленный договор аренды, конечно же,
должен быть заверен нотариусом. Этого требует первый пункт статьи 220
Гражданского кодекса: без нотариального заверения договор является
недействительным. Однако согласно второму пункту той же статьи, если стороны
заключили договор и начали его выполнять, суд может его признать и без визы
нотариуса. Более того, в этом случае необходимость в последующем нотариальном
заверении отпадает.
Последние изменения в Законе «О государственной
регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений»
ужесточают эти требования. В соответствии с ними для того, чтобы договор имел
юридическую силу, он обязательно должен быть заверен нотариусом и
зарегистрирован в БТИ. Но для того, чтобы нововведение заработало, парламент
должен внести ряд изменений в Административный, Гражданско-процессуальный и
Уголовный кодексы, устранив возникшие в законодательстве противоречия и
определив санкции за невыполнение закона.
КОММЕНТАРИЙ
Дарья Гаврилица
партнер юридического центра «Приоритет»
И сейчас и впредь
жилье можно будет арендовать на основе устного соглашения. Хозяин всегда
может сказать, что впустил пожить родственников близких друзей в свою
квартиру исключительно по доброте душевной. А жильцам ничто не помешает
утверждать, что те деньги, которые он от них ежемесячно получает, это просто
благотворительные взносы на развитие его семьи. И хоть всем будет очевидно
обратное, чтобы доказать, что эти деньги взимаются именно в качестве арендной
платы, придется собирать свидетельские показания — соседи должны подтвердить,
что это арендаторы, нужно будет запросить личное дело и выяснить родственные
связи. А это уже вмешательство в личную жизнь, что противоречит Конституции.
Теоретически доказать можно, но это очень проблематично и потребует немалых
усилий.
