В 1 квартале 2009 году рынок офисной недвижимости сохранил тенденции конца 2008 года. Так снижение деловой активности, нестабильная экономическая и политическая ситуация, снижение арендных ставок и увеличение вакантности офисных площадей в бизнес центрах внесли коррективы в развитие данного сегмента рынка.

Рассматривая структуру предложения, необходимо отметить, что существенное изменение объема предложения в 2009 году произойдет за счет ввода в эксплуатацию тех объектов, реализация проектов которых должна была быть завершена в 2008 году. На конец марта общий объём предложения качественных офисных площадей составляет около 340 тыс. кв. м. По прогнозам экспертов, сделанных в первой половине 2008 года, объём нового предложения за 2009 года должен был увеличиться на 80-100 тыс. кв. м. Но по самым оптимистическим ожиданием, с учетом сложившейся ситуации в экономике, увеличение объема предложения в 2009 году будет на уровне около 42 тыс. кв. м. Так на начало апреля на завершающем этапе реализации находятся следующие проекты: ТОЦ «Ave Plaza», ТОЦ «Platinum Plaza», БЦ «Тетрис», БЦ «Солярис».

В условиях финансового кризиса большинство компаний отдаю предпочтение менее престижным офисам. Соответственно, наибольшим спросом, как на сегменте аренды, так и продажи, пользуются офисы класса «С». В основном, офисные центры класса «С» представляют собой реконструированные административные и производственные здания, расположенные в центральных и приближенных к центру г. Харькова районах. Так заявки на класс С составляют 50% от общего количества, далее идет классы D,E – 26% от общего спроса, классу В предпочтения отдают 19% . Также необходимо отметить, что существует потенциальный спрос на высококачественные офисы (класс А), что составляет 5% от общего объема спроса.

Сегмент продажи

Наиболее востребованными форматом офисных площадей на сегменте продажи являются офисы до 100 кв. м. Они составляют 58% от общего объёма спроса. Менее востребованным форматом является офис площадью 100-300 кв. м, что составляет 16% спроса. Практически невостребованными на сегменте продажи являются объекты формата: площадью 300-500 кв. м и больше 1000 кв. м. Также необходимо отметить высокий потенциальный спрос на офисные площади формата 500-1000 кв.м в отдельно стоящих зданиях многоцелевого использования (офисно-складское, офисно-произодственное и др.). Спрос в этом секторе составляет 26% от общего количества заявок.

Анализируя структуру спроса в зависимости от месторасположения, необходимо отметить, что наибольшим спросом пользуются объекты в районах с хорошей транспортной развязкой – 48%, далее идут офисы расположенные в районах приближенных к центру города – 26%, Менее востребованными являются офисы расположенные на основных магистралях города и в центре города – 9% и 13% от общего объёма спроса. Наименее востребованными являются офисы в жилмассивах - 4% от общего количества заявок.

Экономический кризис, девальвация гривны по отношению к доллару, отсутствие ипотечного кредитования, «волна» сокращений персонала в большинстве компаний привело к значительному снижению стоимости офисов. Так на 31.03.2009 по сравнению с декабрем 2008 года стоимость офисной недвижимости уменьшились на 29,2% (с 1732$ до 1226$, см. табл.2, табл.3).

Таблица 2. Диапазон наиболее вероятной стоимости офисной недвижимости в зависимости от месторасположения на 31.03.2009, $

Таблица 3. Диапазон наиболее вероятной стоимости офисной недвижимости в зависимости от класса на 31.03.2009, $.

Сегмент аренды

Наиболее востребованными форматом офисных площадей на сегменте являются объекты небольших форматов. Так спрос на формат до 100 кв. м составляет 65% от общего количества заявок, формат 100-300 кв. м составляет 20% от общего объема спроса. Менее востребованным форматом является офис площадью 300-500 кв. м, что составляет 13%. Наименее востребованными на сегменте аренды являются объекты больших форматов, площадью более 500 кв. м – около 2% от общего спроса.

Анализируя структуру спроса в зависимости от месторасположения, то наибольшим спросом пользуются объекты в районах приближенных к центру города – 46%, далее идут объекты расположенные на основных магистралях города – 27% от общего объема спроса. Далее предпочтение отдается офисам расположенным в центре города – 18%. Менее востребованными являются офисы расположенные в районах с хорошей транспортной развязкой – 9% от общего количества заявок. Такая ситуация обуславливается изменением предпочтений с наиболее дорогих и престижных офисов в центре города, в сторону более дешевых и практичных офисов в районах приближенных к центру и на основных магистралях города.

Экономический кризис, девальвация гривны по отношению к доллару, «волна» сокращений персонала в большинстве компаний привело к значительному снижению арендных ставок в долларовом эквиваленте. Так на конец марта 2009 года по сравнению с декабрем 2008 года арендные ставки уменьшились на 27,08% в долларе (с 9,6$ до 7$, см. табл.2, табл.3). В гривне уменьшение за рассматриваемый период составило 27,02% (с 74грн. до 54грн.).

Таблица 2. Диапазон наиболее вероятных арендных ставок на офисную недвижимость в зависимости от месторасположения на 31.03.2009, $

Таблица 3. Диапазон наиболее вероятных арендных ставок на офисные площади в зависимости от класса на 31.03.2009, $

                Предпосылок стабилизации рынка офисной недвижимости в среднесрочной перспективе не предвидеться. Отрицательная динамика снижения стоимости и арендных ставок, начавшееся в октябре 2008 года, сохранилась и на протяжении 1 квартала 2009 года.

Дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости будет характеризоваться такими тенденциями:

- усиление уровня конкуренции;

- изменение структуры спроса на офисы в сторону менее престижных и меньших по площади;

- увеличение предложения за счёт оттока арендаторов;

- снижение арендных ставок в среднесрочной перспективе;

-увеличение доли вакантности офисных площадей в бизнес центрах.