В 1 квартале 2009 года на рынке торговой недвижимости сохранилась негативная тенденция развития. Нестабильная экономическая и политическая ситуация в стране, снижение покупательской способности населения внесли свои коррективы в развитие данного сегмента рынка.

Необходимо отметить, что в каждом из сегментов рынка торговой недвижимости произошли определенные изменения. Так в сегменте ТЦ (ТРЦ) по состоянию на конец марта 2009 общий объём качественных торговых площадей составил 318 тыс. кв. м. Последние несколько лет этот сегмент характеризовался достаточно высокими инвестиционными показателями, большим количеством возводимых объектов торговой недвижимости, а также ещё большим количеством проектов «на бумаге». Разразившийся кризис  внес свои изменения. Так по прогнозам экспертов, сделанных в первой половине 2008 года, объём качественных торговых площадей за 2009-10 года должен был увеличиться на 300-400 тыс. кв. м. Но с учетом нынешних экономических показателей, общей политической ситуации в стране такие прогнозы являются неактуальными. На конец марта 2009 года в Харькове на завершающем этапе реализации находятся следующие проекты: ТОЦ Ave Plaza», ТОЦ «Platinum Plaza», ТРЦ «Магеллан». Отсюда можно сделать вывод о том, что в ближайший год увеличение предложения торговых площадей в ТЦ (ТРЦ) произойдет не более чем на 80-100 тыс. кв.м

                Сегмент «стритритейла» и торговых площадей на рынках (торговых площадках) также существенно подверглись влиянию кризиса. В основном это отразилось на крупных ритейлерах электроники и бытовой техники. Так рост покупательской способности населения и наличие положительной конъюнктуры рынка в период 2006 год - первой половины 2008 года способствовали стремительному развитию как крупных так мелких торговых сетей. Но положительная тенденция развития сменилась негативным трендом. Уже в 3 квартале 2008 года большинство ритейлеров испытывали трудности, а уже в конце 2008 года некоторые оказались на гране банкротства. Необходимо отметить, что со стороны государства делаются шаги, направленные на помощь данному сегменту торговой недвижимости: «О мерах относительно стабилизации цен на предоставление (аренду) торговых помещений (площадей) в торговых объектах, на рынках по продаже  продовольственных и непродовольственных товаров в условиях финансово-экономического кризиса». По мнению Госкомпредпринимательства (автор данного документа) такой законопроект исключит необоснованно завышенные арендные ставки на рынках, в торговых комплексах и т.д.

Сегмент продажи

                Анализ спроса в сегменте продаж проводился по данным ООО «ППФ «Крона» на основе заявок поступивших в течение 1 квартала 2009 года. Наиболее востребованными форматом торговых площадей являются объекты небольших формата: магазины-салоны (площадь до 150 кв.м), специализированные салоны (площадь 150-300 кв. м), что составляет 72% от общего количества спроса. Наименьшим спросом пользуются объекты большого формат: «магазин у дома» (площадь 300-600 кв. м) - 28% от общего спроса. Невостребованными являются форматы: супермаркет, гипермаркет, ТЦ.

Анализируя структуру спроса в зависимости от месторасположения, необходимо отметить, что наибольшим спросом пользуются объекты в центре города, что составляет 66% от общего спроса. Менее востребованными являются объекты расположенные в жилмассивах и районах с хорошей транспортной развязкой – 34 % от общего количества заявок. Невостребованными являются объекты расположенные на основных магистралях города и районах приближенных к центру.

Высокий уровень спроса на объекты в центре города обусловлен существенным снижением цен. Так на 31.03.2009 по сравнению с декабрем 2008 года объекты расположенные на «Красной линии» потеряли в стоимости 40-60%, а в прочих районах центра 30-40% (см. Табл. 1).Также необходимо отметить, что наиболее существенное снижение цен пришлось на февраль, что стало своеобразной реакцией рынка на кризисные явления.

В целом по городу стоимость торговой недвижимости по отношению к декабрю снизилась на 28,39% (с 1983$ до 1420$). 

Таблица 1. Диапазон наиболее вероятной стоимости торговой недвижимости на 31.03.2009, $

Наиболее востребованными форматом торговых площадей являются объекты небольших формата: магазины-салоны, специализированные салоны. Так спрос на формат до 150 кв. м (магазин салон) составляет 73% от общего количества заявок, формат 150-300 кв. м (магазин повседневного спроса, специализированный магазин) составляет 24% от общего объема спроса. Менее востребованными форматами на сегменте аренды являются форматы: «магазин у дома» супермаркет, гипермаркет, ТЦ, что составляет около 3% от общего спроса.

Анализируя структуру спроса в зависимости от месторасположения, необходимо отметить, что наибольшим спросом пользуются объекты в районах приближенных к центру города – 32%, далее идут объекты, расположенные в центре города – 27% от общего объема спроса. Менее востребованными являются объекты, расположенные на основных магистралях города и районах с хорошей транспортной развязкой – 23% и 17% соответственно от общего количества заявок. Наименее востребованными являются объекты, расположенные в жилмассивах и составляют – 4%.

Экономический кризис, девальвация гривны по отношению к доллару, существенное снижение покупательской способности привело к значительному снижению арендных ставок в долларовом эквиваленте. Так на 31.03.2009 по сравнению с декабрем 2008 года в сегменте «стритритейла» усредненные арендные ставки уменьшились на 13,3% в долларе (с 18,75$ до 16,25$), а в торговых центрах формата: «микрорайонный» -

уменьшилась на 24,89% (с 23,3$ до 17,5$), «городской» - уменьшилась на 32% (с 40$ до 27,2$), «региональный» - уменьшилась 49% (с 70$ до 35,7$). Также необходимо отметить, что арендодатели зафиксировали  арендные ставки в гривне (см. табл. 2, табл. 3).

Таблица 2. Диапазон наиболее вероятной арендных ставок торговой недвижимости на 31.03.2009, грн.

Таблица 3. Диапазон наиболее вероятных арендных ставок на торговые площади ТЦ (ТРЦ) на 31.03.2009, грн.

Вывод

Начало 2009 года на рынке коммерческой недвижимости не оказалось многообещающим: минимальный уровень спроса, отрицательная динамика стоимости и арендных ставок. Так стоимость торговой недвижимость в г. Харькове по итогам 1 квартала снизилась на 35-40%, а арендные ставки 15-20%. Но покупатели по прежнему сохраняют выжидательную позицию. А продавцы готовы все больше идти на уступки.

Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости будет характеризоваться такими тенденциями:

- увеличение числа слияний и поглощений ритейлеров, что приведет к уменьшению количества игроков на рынке;

- умеренное снижение стоимости в среднесрочной перспективе;

- собственники займут позицию «удержания арендатора», что вызовет снижение арендных ставок;

- увеличение вакантности торговых площадей в сегменте «стритритейл»;

- смещение спроса в сегмент качественных торговых площадей в ТЦ (ТРЦ);

- падение объёмов нового предложения торговых площадей в ТЦ (ТРЦ).