3. Договор купли-продажи земельного участка:
· что должен знать о нем покупатель;
· какие документы необходимо проверить у хозяина участка; что должен содержать правоустанавливающий документ;
· как оформляется купля-продажа земельного участка;
· оформление прав на землю; сколько это занимает времени?
Покупая земельный участок Покупатель должен знать о нем следующее:
1) целевое назначение земельного участка;
2) какие существуют ограничения или обремения у данного земельного участка;
3) не передан ли в аренду отчуждаемый земельный участок?
4) Кто является собственником строений, расположенных на земельном участке (если таковые имеются); Для справки. Оформить сделку купли-продажи земельного участка, если на нем имеются незаконные постройки – практически невозможно; если имеется незавершенное строительство – затруднительно.
5) какие коммуникации проведены к земельному участку (электричество, водопровод, канализация, газоснабжение, отопление); каковы установленные лимиты потребления элекричества, воды, выбросов, газа; если отсутствуют коммуникации, то существует ли реальная возможность их проведения и какова стоимость такой процедуры; если центральные водопровод и канализацию провести невозможно, то какова реальность обустройства на участке скважины и сливной ямы;
6) кто собственники соседних земельных участков;
7) глубина залегания грунтовых вод (имеются ли весной затопления или подтопления участка)
8) близость остановок общественного транспорта, магазинов, школ, детских садов.
9) Наличие (отсутствие) подъезда по дороге с твердым покрытием; дальность до дороги с твердым покрытием.
Что касается договоров купли-продажи в частности, и сделок по отчуждению земельных участков в целом, покупатель должен знать:
1) общие требования к содержанию договоров: ч.2. статьи 132 Земельного кодекса Украины определяет, что договора об отчуждении земельных участков независимо от их вида, должны содержать: наименование сторон; вид договора, предмет договора (земельный участок с определением месторасположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима); документ, подтверждающий право собственности на земельный участок; ведомости об отсутствии запретов на отчуждение; веомости про отсутствие или наличие ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты); договорная цена, обязательства сторон;
2) форма сделок – письменная, нотариально заверенная (ст.132);
3) общие требования к договорам купли-продажи (ст. 655 Гражданского кодекса): «По договору купли-продажи одна сторона (Продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (Покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и заплатить за него определенную денежную сумму»
4) ст. 657 Гражданского кодекса Украины – требования о нотариальной форме договора недвижимого имущества и обязательной его государственной регистрации.
Покупая земельный участок, необходимо проверить такие документы:
1) государственный акт на право собственности на земельный участок, выданный местным органом власти и зарегистрированный в органах Государственного земельного кадастра;
2) документ, на основании которого выдан государственный акт на право собственности на землю – договор купли-продажи (мены, дарения) на земельный участок, свидетельство о праве на наследство, решение суда, решение местного органа власти о передаче в собственость земельного участка (данные документы указаны как основание выдачи в самом государственном акте; не являются обязательными для предоставления нотариусу; но показывают историю земельного участка)
3) справка органов Государственного земельного кадастра – об отсутствии (или наличии) ограничений и отягощений земельного участка. Некоторые нотариусы подключены к данной системе и эти сведения можно получить во время оформления сделки.
4) Справка об отсутствии ареста и запрета отчуждения (практически все нотариусы подключены к реестру запретов на отчуждение; т.е. такая справка дается непосредственно во время оформления сделки)
5) правоустанавливающие документы на строения, расположенные на земельном участке с техническими паспортами БТИ или справка об отсутсвии таковых на земельном участке (выдается БТИ или указывается в Отчете об оценке);
6) проекты отвода (при приватизации изготавливаются); технические отчеты об инвентаризации и прочие документы, предшествующие получению государственного акта (если имеются, для нотариуса не обязательны);
7) разрешения, согласования, технические условия и проекты проведенных на участок коммуникаций (довольно-таки трудоемкие и дорогостоящие процедуры) – пригодятся в будущем.
Как оформляется купля-продажа земельного участка?
Общая процедура возникновения (перехода) права собственности на земельный участок по гражданско-правовому договору включает в себя такие этапы:
1) заключение в письменной нотариальной форме договора и его регистрация в Едином реестре сделок с выдачей справки нотариуса на фирменном блаке о такой регистрации;
2) выдача государственного акта на право собственности на землю и его государственная регистрация (органы Государственного земельного кадастра).
В большинстве случаев, у Продавца земельного участка на руках имеется только Государственный акт на право собственности на земельный участок.
Перед оформлением сделки и посещения нотариуса необходимо получить справки из органов Государственного земельного кадастра об отсутствии (наличии) ограничений и отягощений на земельный участок; изготовить Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка (следует обратить внимание, что многие оценщики земли для нотариального улостоверения сделок выдают справки или «извлечения из Отчетов об экспертной оценке» - данные формы документов противоречат требованиям Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, Закону «Об оценке земли», поэтому для нотариального оформления необходим Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка); получить у Оценщика или в БТИ справку о наличии или отсутствии строений на земельном участке.
Сторонам сделки необходимо также согласовать вопросы расходов по оформлению сделки. Расходы таковы: 5-% от стоимости сделки должен уплатить подоходный налог Продавец; так как нотариус – налоговый агент, он требует уплаты налога до регистрации сделки; 1-% - госпошлина; и, примерно, 1-% - услуги нотариуса.
Следует обратить внимание на существование определенной коллизии в законодательстве, касающейся земельного участка со строениями на нем. Многие нотариусы отказываются оформлять договора отчуждения земельных участков без договоров отчуждения строений, находящихся на них. Хотя такого запрета в законодательстве не существует. Также многие нотариусы отказываются оформлять сделки, если на земельном участке имеется незавершенное или самовольное строительство, хотя это неправильно, так как юридически на участке нет строений – нет государственной регистрации объектов недвижимости, и документально – этот участок свободен от строений.
Оформление прав на землю; сколько это занимает времени?
Сделка у нотариуса занимает от 1 до 3-х часов. Но к нотариусу необходимо пойти с пакетом документов. Справка из органов кадастра – от 2 до 10 дней (от 150 до 700 грн); Отчет об экспертной оценке – от 2-х до 10 дней (от 500 грн. до 5000 грн.).
Таким образом, основное время уходит на органы земельного кадастра и оценку.
В целом оформление участка займет от 2-х до 10-ти дней.
4. Ограничения прав на землю:
· основные из таких ограничений;
· основания для ограничения прав на землю?
Законодательство Украины не различает на сегодняшний день терминов «ограничение» и «обременение» («обмеження» та «обтяження» - на укр. языке). Часто эти слова употребляются как синонимы.
По мнению некоторых правоведов, ограничения права собственности на земельный участок следует рассматривать как самостоятельный вид земельных правоотношений, которые возникают на основании юридических фактов, определенных в законе, или в договоре, а также в случаях, предусмотренных в законе. Эти ограничения касаются субъекта права и направлены на осуществление землевладельцем определенных действий или воздержания от них с целью обеспечения прав третьих лиц.
Таким образом, ограничения и обременения земельного участка – это обязанность землепользователя не осуществлять определенных действий на своем земельном участке, или, наоборот, осуществить определенные действия в пользу третьих лиц.
К примеру, право выпаса скота на земельном участке другим лицам, право прохода, право прокладки труб, коммуникаций и прочее.
Следует отметить, что в отличие от общего правила, установленного Законом Украины «О собственности», что собственник имеет право осуществлять относительно своего имущества какие-либо действия, которые не противоречат закону, объем прав пользования земельным участком уже изначально ограничен и обуславливается его целевым назначением. Согласно ст. 91,96 Земельного Кодекса Украины земельный участок может использоваться только по его целевому назначению.
Существуют также специальные ограничения прав пользования, связанные с установлением территорий с ограниченным режимом использования:
- охранные зоны – территории, которые устанавливаются вблизи особенно ценных объектов с целью их физической охраны;
- зоны санитарной охраны – территория и акватория с особенным санитарно-эпидемиологическим режимом для охраны источников воды и водопроводных сооружений;
- санитарно-защитные зоны – территории, где запрещается строительство жилых объектов или объектов, связанных с пребыванием людей;
- зоны радиактивно-загрязненных территорий;
- зоны чрезвычайных экологических ситуаций
Пример обременений земельных участков:
1) Один из видов (новелла законодательства) – договор ренты, по которому земельный участок переходит в собственность покупателя, а последний в свою очередь обязан постоянно выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы или в другой форме. В отличие от аренды – покупатель становится собственником земельного участка, но с обязанностью постоянно платить ренту за земельный участок.
2) земельный сервитут – право собственника или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное использование чужого земельного участка; (право прохода и проезда на велосипеде; право проезда на транспортном средстве по имеющейся дороге; право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, свзи, трубопроводов, других линейных коммуникаций; право проложить водопровод из чужого водоема и через чужие земельные участки; право отвода воды на соседний земельный участок или через соседние земельные участки; право забора воды из чужого водоема, или право прохода к водоему; право поить скот в чужом водоеме, и право прогона скота через чужие земельные участки; право прогона скота по существующему пути; право складировать строительные материалы и другие).
3) эмфитевзис – отчуждаемое вещевое право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей;
4) суперфиций – отчуждаемое вещное право пользования чужим земельным участком для застройки.
Основанием для установления ограничений прав на землю могут быть такие:
1) договор;
2) решение суда;
3) завещание.
5. Как определяется стоимость земельного участка?
Для оформления гражданско-правовых сделок в целом, и договора купли-продажи, в частности, необходимо проведение экспертной денежной оценки земельного участка. Такая оценка проводится по определенным процедурам с использованием разных методик оценки. Документом, подтверждающим проведение такой оценки является Отчет об экспертной денежной оценке земельных участков. Многие оценщики для удешевления расходов на проведение оценки составляют справки, извлечения из оценки на одном – трех листиках, без выезда на место, без приложения документов, подтверждающих вывод Оценщика, т.е. без соблюдения процедур экспертной денежной оценки. Законодательство требует проведения оценки и Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка для оформления гражданско-правовых сделок.
Оценку земли могут проводить предприятия, имеющие Лицензию Государственного комитета Украины по земельным ресурсам.
Процедура оценки земельного участка включает в себя такие этапы:
1) заключение договора на оценку;
2) инспекция и фотосъемка земельного участка, его окрестностей;
3) анализ рынка земельных участков в данном регионе;
4) анализ месторасположения земельного участка;
5) анализ титула собственности и целевого назначения участка;
6) техническое описание земельного участка (форма, уклон, коммуникации, строения и прочее);
7) анализ факторов, влияющих на стоимость данного земельного участка;
8) анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
9) сбор информации об аналогах продаж и аренды подобных земельных участков;
10) обоснование выбранных методик расчета стоимости;
11) расчеты стоимости;
12) составление Отчета об оценке с приложениями (общее правило – Отчет об оценке должен быть сшит, страницы пронумерованы, и скреплены печатью).
Отчет об оценке должен содержать как минимум два метода расчета стоимости.
Основные методы расчета стоимости:
1) сравнительный – анализ аналогов продаж и предложений на продажу с поправками на характеристики участка;
2) доходный – от владения любой недвижимости можно получать доход, к примеру, от сдачи ее в аренду. Анализ ставок аренды, стоимости реверсии (продажи в будущем), капитализация или дисконтирование дохода;
3) метод остатка для земли – объект в целом (здание на земельном участке) имеет определенную стоимость. Разница между этой стоимостью и стоимостью строительства объекта будет составлять стоимость земли.
С уважением
Семенченко Вячеслав Алексеевич,
директор Оценочной компании «Аргумент-Эксперт» (г. Харьков)
argument-expert@mail.ru
http://argument-expert.com.ua
| 