«Земельное притяжение»

Марина Сорока

Земля – одна из старейших и значительных ценностей в истории человечества. На сегодняшний день инвестирование в землю продолжает оставаться одним из наиболее привлекательных способов сохранения и приумножения капитала в Украине. Таким образом, вопросы, связанные с куплей-продажей земельных участков, являются весьма актуальными для наших граждан. В связи с этим мы обратились к юристам, которые и помогут нам разобраться в особенностях процедуры купли-продажи земельных участков.

Что есть что

Для начала стоит сказать, что статья 19 Земельного кодекса Украины предусматривает понятие «категории земель». «Критерием подразделения земель на категории является их целевое назначение, – информирует Дмитрий Гутгарц, адвокат, директор ЧП «Адвокатское бюро Гутгарца». – Соответственно выделяются следующие категории земель:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли жилищной и общественной застройки;
• земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;
• земли оздоровительного назначения;
• земли рекреационного назначения;
• земли историко-культурного назначения;
• земли лесохозяйственного назначения;
• земли водного фонда;
• земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Кроме того, можно рассматривать как отдельные категории земель – земли, находящиеся в частной, государственной и коммунальной собственности, поскольку механизм отчуждения таких земель отличается. Земли государственной и коммунальной собственности продаются исключительно на конкурсной основе через земельные торги, кроме земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности покупателей. При этом такие покупатели не должны иметь в собственности государственных акций (долей, паев)».

По словам эксперта, на сегодняшний день довольно жестко ограничена возможность отчуждения земель сельскохозяйственного назначения. Часть 4 статьи 22 ЗКУ напрямую запрещает передачу права собственности на земли сельскохозяйственного назначения в собственность иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Кроме того, в соответствии с п. 13 Переходных положений ЗКУ на период до 01.01.2015 года граждане и юридические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью до 100 га. Пункт 14 этого же раздела ЗКУ гласит, что до вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель запрещается внесение права на земельную долю (пай) в уставные капиталы хозяйственных обществ, а в соответствии с п. 15, до вступления в силу этих же законов не допускается:

• купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме исключения (выкупа) их для общественных потребностей;
• купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использование) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и исключением (выкупа) земельных участков для общественных потребностей.

Купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б» этого пункта, внедряется при условии вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель, определив особенности обращения земель государственной и коммунальной собственности и земель товарного сельскохозяйственного производства.

Соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрещения на куплю-продажу или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами «а» и «б» этого пункта, в части их купли-продажи и иным способом отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).

«Земли сельскохозяйственного назначения, – поясняет Анна Хворост, юрист юридической фирмы «Юрвнешсервис», – передаются в собственность и предоставляются в пользование:

·         гражданам Украины;

·         сельскохозяйственным предприятиям;

·         сельскохозяйственным научно-исследовательским учреждениям и учебным заведениям, сельским профессионально-техническим училищам и общеобразовательным школам;

·         несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозным организациям и объединениям граждан.

Согласно статье 39 ЗКУ использование земель жилищной и общественной застройки осуществляется в соответствии с генпланом населенного пункта, иной градостроительной документацией с соблюдением государственных стандартов и норм, региональных и местных правил застройки.

Гражданам Украины могут передаваться безвозмездно в собственность или предоставляться в аренду земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и гаражного строительства (ст. 40 ЗКУ)».

По данным, предоставленным специалистом, земли природо-заповедного фонда, в соответствии со статьей 45 ЗКУ, могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности.

На землях оздоровительного назначения устанавливаются округа и зоны санитарной охраны, в пределах которых запрещаются передача земельных участков в собственность и предоставление в пользование предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам для деятельности, несовместимой с охраной естественных лечебных свойств и отдыхом населения.

Земли рекреационного назначения могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности, также как и земли историко-культурного и лесохозяйственного назначения.

Гражданам и юридическим лицам по решению соответствующих органов могут бесплатно или за плату передаваться в собственность земельные участки лесохозяйственного назначения, общей площадью до пяти гектар.

Земли водного фонда могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности, и бесплатно передаваться в собственность – водоемы площадью до трех гектар.

Совладельцам жилого дома, прежде чем продавать, было бы целесообразно, поделить участок между собой и получить государственный акт на свою часть. Пока это не будет сделано, земельный участок продолжает существовать единым массивом под своим кадастровым номером.

Согласно статье 132 ЗКУ в договоре купли-продажи должна быть следующая информация:

·         о предмете соглашения;

·         о документе, подтверждающем право собственности на земельный участок;

·         об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;

·         об отсутствии/наличии ограничений по использованию (залог, аренда, сервитуты и т. п.);

·         о цене;

·         об обязательствах сторон.

Приступать к использованию земельного участка до определения его границ в натуре, до получения документа, удостоверяющего право на него, и государственной регистрации – запрещается. Поэтому, после нотариального оформления, до получения земли, необходимо зарегистрировать данный участок в соответствующем подразделении центра государственного земельного кадастра, после чего получить на приобретенный земельный участок новый государственный акт.

«Изменение целевого назначения земли, – сообщает Вячеслав Семенченко, директор оценочной компании «Аргумент-Эксперт» (г. Харьков), – происходит по решению органов государственной власти и местного самоуправления. Изменение целевого назначения участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц происходит в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. Изменить целевое назначение участка земель, находящихся в негосударственной собственности, значительно тяжелее, нежели земель государственного фонда.

Следствием нарушений порядка установления и изменения целевого назначения является:

1)               признание актов и решений органов государственной власти и местного самоуправления недействительными, и, как следствие, – признание недействительными всех последующих сделок;

2)               признание сделок недействительными;

3)               отказ в государственной регистрации земельных участков или признание ее недействительной.

Данная норма законодательства имеет спорный характер. Дело в том, что негативные правовые последствия (к примеру, расторжение сделок или признание их недействительными) наступают для последнего собственника земельного участка, который в большинстве случаев является добросовестным покупателем, то есть относится к лицам, которые нарушений землепользования не совершают.

Из данной нормы можно сделать вывод, что при приобретении земельного участка необходимо изучить всю его историю, и сделку желательно оформлять по полной стоимости».

Как пояснил эксперт, сельскохозяйственные земли подразделяют на земли фермерского хозяйства, земли личных сельских хозяйств, земли для сенокосов и выпаса скота (данная подкатегория земель не может быть в собственности граждан); земельные участки для садоводства, земельные участки для огородничества (на этих участках запрещено строить капитальные строения).

Земли жилой и хозяйственной постройки подразделяют на земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и гаражного строительства, земли жилищно-строительных и гаражных кооперативов, земли многоквартирных жилых домов (могут передаваться в собственность только объединениям собственников многоквартирных домов).

На данный момент существует возможность продажи и приобретения земли жилой и общественной застройки и земель промышленности, транспорта, энергетики.

С существенными ограничениями можно производить отчуждение земель лесного, водного фонда; использование земель лесного, водного фондов, природоохранного, культурного и оздоровительного назначения имеет серьезные ограничения; приватизация этих категорий земель – на текущий момент возможна только теоретически.

Существует мораторий на продажу сельскохозяйственных земель.

«Следует также отметить, – говорит Евгений Блок, младший юрист адвокатского объединения «Волков Козьяков и Партнеры», – что прежде чем заключать договор купли-продажи земельного участка, покупатель должен уточнить следующие моменты:

• Целевое назначение земельного участка – в случае если целевое назначение покупаемого земельного участка не будет соответствовать тому назначению, по которому покупатель собирается его использовать, необходимо будет изменять целевое назначение данного земельного участка, что соответственно потребует дополнительных затрат времени и средств.
• Отягощение (обременение) земельного участка – в случае наличия обременения земельного участка данное обременение является действительным и для нового владельца (покупателя).
• Наличие совладельцев земельного участка – если участок находится в общей собственности, необходимо получить письменное нотариально заверенное согласие остальных совладельцев на заключение договора купли-продажи земельного участка, в противном случае такой договор может быть признан недействительным в судебном порядке по иску одного из совладельцев.

Нередким является и следующий случай – после оформления договора купли-продажи земельного участка в суд обращается женщина, которая представляется гражданской женой продавца, и заявляет, что она давно проживает вместе с продавцом земельного участка, ведет с ним общее хозяйство, а решение о продаже земельного участка было принято без ее ведома и согласия. Таким образом, она просит суд расторгнуть договор купли продажи земли. Как показывает практика, суды признают такие договоры купли-продажи земельного участка недействительными и обязывают продавца вернуть деньги.

В связи с этим при оформлении договора купли-продажи земельного участка покупателю следует собрать необходимую информацию как о самом участке, так и о его собственнике».

Кроме того, по мнению Екатерины Старунской, PR-менеджера девелоперской компании DeVision, человеку, который решил приобрести землю, следует постараться проверить историю отвода выбранного участка, используя все возможные средства. Начинать необходимо с проверки землеустроительных документов. В случае несоблюдения процессов отвода земли сделка может быть признана недействительной согласно законодательству Украины.

Кроме истории землеотвода также нужно обратить внимание на наличие существенных условий в договоре аренды земли. Выбранный земельный участок должен быть идентифицирован надлежащим образом. Более того, должны быть указаны точная площадь участка, адрес, точное местоположение и кадастровый номер. Договор должен быть зарегистрирован в местном отделе земельных ресурсов, о чем с обратной стороны договора должна стоять соответствующая отметка с печатью.

«Также, – считает специалист, – новый владелец может получить в местном отделе земельных ресурсов справку 6-ЗЕМ, где будет указано, кто является собственником участка и возможные ограничения на его использование.

Перед покупкой обязательно нужно потребовать у продавца справки из районного и областного отделов ДЗК о присвоении кадастрового номера. Причем обратите особое внимание на наличие обеих справок, так как бывают случаи, когда определенный участок зарегистрирован в районном ДЗК, а в областном – о нем ничего неизвестно.

Еще одним немаловажным моментом при покупке определенного земельного участка является необходимость его проверки на месте. А именно нужно проверить наличие построек, инженерных коммуникаций, дорог общественного пользования или иных инженерно-телекоммуникационных объектов. Их наличие может значительно осложнить деятельность на приобретенном земельном участке.

Эти объекты, к примеру, могут иметь охранные зоны. Так, в Бориспольском районе наличие рядом с участком авиационного радара охранной зоны, распространяющегося также и на ваш участок, не допускает возможности произведения застройки.

Препятствием может послужить и наличие землеукрепительных сооружений или линий электропередач».

«Основными документами, которыми в нашей стране урегулированы «купле-продажные земельные вопросы», – Евгений Бондаренко, юрист юридической компании «Шмаров и Партнеры», – выступают Земельный и Гражданский кодексы Украины. Несмотря на то что в них постоянно вносят изменения и дополнения, эти документы зачастую противоречат друг другу. В то де время считается, что именно ЗКУ играет главенствующую роль и при возникновении спорных вопросов в земельных отношениях приоритет имеет именно он.

Безусловно, кроме этих документов существует еще масса, которыми нужно руководствоваться в тех или иных случаях».

Как пояснил Евгений Коломиец, юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры», среди нормативных актов, посредством которых урегулирована процедура продажи земли, также стоит отметить следующие:

• Земельный кодекс Украины;
• Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 года № 161–ХІ;

·         Закон Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных паев» от 05.06.2003 № 899–І;

·         Закон Украины «О государственной экспертизе землеустроительной документации» от 17.06.2004 года № 1808–ІV;

·         Закон Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 года № 1378–І;

·         Указ Президента Украины «О дополнительных мерах относительно повышения уровня защиты имущественных прав сельского населения» от 27.08.2002 года № 774/2002;

·         Постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении Порядка разработки проектов землеустройства относительно отвода земельных участков» с 26.05.2004 года № 677.

«Субъектами права частной собственности на земельный участок, – объясняет Леся Орищенко, юрист международной консалтинговой компании «Аврора Консалтинг», – являются граждане и юридические лица, субъектами права коммунальной собственности – территориальные громады, которые реализуют это право через органы местного самоуправления и субъектами права государственной собственности – государство, которое реализует это право через органы государственной власти.

Приобрести необходимый земельный участок можно, заключив с вышеуказанными субъектами договор купли-продажи. Он заключается в письменном виде и подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Данный договор заключается независимо от того, кто является продавцом земли и независимо от целевого назначения приобретаемого участка. Прежде чем заключать договор купли-продажи, покупатель должен проверить, является ли продавец участка его собственником. Правоустанавливающим документом на земельный участок является государственный акт на право собственности на землю, который должен быть изготовлен на специальном бланке, и содержать следующую информацию:

• наименование собственника;
• описание земельного участка (площадь, месторасположение, план, целевое назначение);
• подписи главы местной государственной администрации (либо местного совета) и главы местного органа по земельным ресурсам.

Заключая договор, необходимо предварительно провести экспертную оценку земельного участка. Стоимость, определенная оценщиком, не является обязательной для сторон, но будет использоваться нотариусом при исчислении государственной пошлины».

Мнение эксперта

Анна Хворост, юрист юридической фирмы «Юрвнешсервис»

Что касается времени оформления права собственности на земельный участок, конкретный срок назвать сложно. В зависимости от месторасположения земельного участка и иных факторов, сроки могут варьироваться от нескольких месяцев до нескольких лет.

Ограничения использования земельного участка подлежат государственной регистрации, заносятся в земельно-кадастровую документацию и действуют в течение срока, установленного законом или договором.

Евгений Бондаренко, юрист юридической компании «Шмаров и Партнеры»

Целевое назначение – это то, на что при покупке земли нужно обратить внимание в первую очередь. Почерпнуть такую информацию можно из государственного акта на право собственности на земельный участок. Форма подобного документа утверждена постановлением Кабмина Украины от 02.04.02 г. № 449. Причем проверить информацию о приобретаемой земле можно не только у продавца, а и в органе земельных ресурсов по местонахождению участка, где хранится второй экземпляр госакта.

Почему это важно? Хотя бы потому, что выстроить жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения, без смены данного назначения, не выйдет. Ну, а смена целевого назначения – процесс длительный и хлопотный, а во многих случаях – попросту невозможный.

Дмитрий Гутгарц, адвокат, директор ЧП «Адвокатское бюро Гутгарца»

Что касается стоимости земельного участка, она определяется согласно Закону Украины «Об оценке земель», Методике экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1531 и Порядку проведения экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденному приказом Госкомзема от 09.01.2003 г. № 2, регистрация в Минюсте от 23.05.2003 г. № 396/7717.

Вячеслав Семенченко, директор оценочной компании «Аргумент-Эксперт»

(г. Харьков)

Следует обратить внимание на существование определенной коллизии в законодательстве, касающейся земельного участка со строениями на нем. Многие нотариусы отказываются оформлять договора отчуждения земельных участков без договоров отчуждения строений, находящихся на них. Хотя такого запрета в законодательстве не существует. Также многие нотариусы отказываются оформлять сделки, если на земельном участке имеется незавершенное или самовольное строительство, хотя это неправильно, так как юридически на участке нет строений – нет государственной регистрации объектов недвижимости и документально этот участок свободен от строений.

Леся Орищенко, юрист международной консалтинговой компании «Аврора Консалтинг»

Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора купли-продажи производятся нотариусом по месту нахождения земельного участка. Пошлина за удостоверение договора купли-продажи земельного участка составляет один процент от стоимости участка в соответствии с экспертной оценкой, указанной в договоре.

Евгений Коломиец, юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры»

Для успешного нотариального удостоверения договора купли-продажи необходимо иметь следующие документы:

государственный акт на землю;

экспертную оценку земельного участка;

кадастровый план на продающийся земельный участок (необходим в случае, когда от общей площади земли, указанной в акте на землю, отсоединяют согласно договору дарения часть земли).

Все вышеупомянутые документы проверяются нотариусом (таким образом устанавливается дееспособность сторон), в частности, паспорт, доверенность представителя и т. п.

Евгений Блок, младший юрист адвокатского объединения «Волков Козьяков и Партнеры»

Категория: Наши публикации в СМИ | Добавил: admin (26.05.2009) | Автор: Аргумент-Эксперт E W