Юридические особенности договора уступки права требования на жилую недвижимость позволяют приобрести гарантию получения еще не построенной квартиры.

Договор переуступки объекта жилой недвижимости юристы называют договором уступки права требования или замены стороны в обязательствах. В январе 2018 года изучены правила заключения таких сделок по жилой недвижимости.

В современной украинской практике договоры переуступки жилья в незавершенных новостройках интересны и первичным покупателям, решившим уступить право на требование квартиры в недостроенном доме, и новым покупателям — клиентам, пожелавшим стать владельцем жилья. Востребованность в таких сделках среди покупателей объясняется доступной стоимостью недвижимости. Цена квартиры на начальном этапе строительства всегда ниже, чем на этапе завершающем. Кроме того, при переуступке вторичный покупатель может рассчитывать на цену более низкую, чем предлагаемую застройщиком в выбранном жилом комплексе.

Договоры уступки права требования применяют на первичном рынке недвижимости при продаже жилья в строящихся новостройках, когда квартиры как объекта собственности на правовом уровне пока что не существует. Заключение подобного договора фиксирует переход права требования от первичного покупателя жилья к новому покупателю. При утверждении договора уступки новый покупатель не получает квартиру в собственность, а приобретает право на её получение в собственность.

Как выглядит механизм регистрации застройщиками здания завершенного строительства, ввода дома в эксплуатацию и перевода квартир в объект собственности инвестора жилья, читайте по ссылке.

Субъекты договора переуступки

В договоре продажи квартиры по переуступке участвуют три субъекта: первичный покупатель права требования - продавец, вторичный покупатель этого права и застройщик.

Застройщик дает согласие на совершение переуступки, подтверждая, что первый покупатель выплатил 100% стоимости квартиры по праву требования. Если этого не произошло, застройщик дает согласие на сделку, если новый покупатель обязуется доплатить сумму за право требования до полного объема, определенного в договоре между застройщиком и первым покупателем.

Покупатель квартиры по переуступке, кроме общепринятой проверки застройщика, должен учесть, что он берет на себя все обязательства первичного покупателя, заложенные в предварительный договор купли-продажи недвижимости. Эти обязательства зависят от установленных законодателями форм привлечения инвестиций в строительство жилья.

Типы первичных соглашений о привлечении инвестиций в жилье, доступные для договоров переуступки

Согласно закону № 978-15 от 10.06.2017 «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», в Украине прияты следующие финансово-кредитные механизмы привлечения средств для строительства жилья, описанные ниже.

Участие покупателя в фонде финансирования строительства (ФФС). Покупатель квартиры заключает договор не с застройщиком, а с финансовым учреждением, представляющим интересы строительной компании. Одобрение такого договора сторонами означает, что покупатель стал доверителем ФФС, который передает инвестиционный вклад управителю ФФС. Управитель организовывает строительство, возводит объект, вводит его в эксплуатацию и передает жилье покупателю. Договоры с ФФС делятся на типы «А» и «Б». При реализации договора ФФС-«А» класс комфорта жилья и стоимость квадратного метра определяет застройщик. При реализации договора ФФС-«Б» параметры жилой недвижимости определяет субъект-управитель, а застройщик обязан выполнить установленные требования в ходе возведения строительного объекта.

Приобретение жилья через институт совместного инвестирования (ИСИ). При реализации такого договора покупатель квартиры приобретает выпущенные ИСИ целевые облигации. На привлеченные через ИСИ средства застройщик возводит здание, а передача жилья в собственность покупателю-держателю целевых облигаций происходит в форме их погашения – обмена на квартиру.

Действуют договоры переуступки и в случае использования форвардного дериватива – ценной бумаги с гарантиями продать в будущем активы, которыми может выступать жилье. При реализации этой схемы первичный покупатель составляет договор о покупке дериватива с субъектом, выпустившим ценную бумагу в обращение на бирже. Деривативы обращаются на бирже до заранее обозначенного момента их закрытия. В период обращения на бирже растет стоимость ценных бумаг. При закрытии дериватива наступают условия выполнения обязательств, связанных с ценной бумагой. В случае с недвижимостью – выкуп дериватива выпустившим его субъектом по цене, зафиксированной на момент выпуска в обращение. На полученные деньги покупатель ценной бумаги приобретает жилье. На момент закрытия дериватива его цена может быть выше стартовой. Разница между стартовой ценой дериватива и его биржевой стоимостью на момент закрытия составляет прибыль выпустившего ее субъекта.

Другая ситуация обстоит при покупке жилья, строящегося жилищно-строительным кооперативом. В случае переуступки права требования на квартиру в ЖСК возможны ситуативные ограничения. Первичные покупатели жилья становятся членами кооператива, внося вступительный взнос и личный пай. Кооператив заключает договор со строительной компанией, которая возводит здание и вводит объект в эксплуатацию. После этого право собственности на квартиры переходит в ЖСК, который обменивает квартиры на личные паи участников объединения. Для совершения операции переуступки жилья вторичный покупатель должен вступить в кооператив на правах ассоциированного члена.

Обмен квартиры на пай означает вступление покупателя в право собственности. Это может произойти до выплаты покупателем полного объема пая. В такой ситуации первичный собственник квартиры может пользоваться жильем, но не может распоряжаться — продать или сдать в аренду. Такое обстоятельство не позволяет производить операцию переуступки жилья.

Подтверждение расчета между продавцом и покупателем

Не зависимо от того, каким способом происходит финансирование жилищного строительства, стороны любого договора переуступки должны письменно подтвердить проведение расчета по сделке. Если продавец и покупатель договорились провести сделку в долларах США, в договоре должна быть зафиксирована оплата в национальной валюте. Если сумма сделки превышает 150 тыс. гривен, оплату совершаются в безналичной форме и предоставляют подтверждение из банка. Если стороны договорились о поэтапной оплате, в договоре фиксируется размер и подтверждение первой оплаты, делающей этот договор действительным. Также в договоре утверждают график последующих оплат, их суммы и форму подтверждения.

Какие документы получает покупатель квартиры по переуступке?

Договор переуступки должен быть нотариально заверен. По завершении сделки покупатель права переуступки получает следующие документы:

- Основной договор или его первую заверенную контрагентом и нотариусом копию.

- Подтверждение расчетов между первичным покупателем и застройщиком.

- Подтверждение расчетов между первичным и вторичным покупателем.

- Акт передачи вышеуказанных документов.

- Письменное согласие на переуступку от первичного покупатели права требования, если это не предусмотрено в договоре переуступки.

- Договор переуступки.