Цены на жилье в минувшем году упали до критической точки. Что же происходит на рынке недвижимости и чего ожидать в наступившем 2018 году? Цены на жилую недвижимость на первичном рынке в Украине продолжают падать и уже приблизились к критически низкому уровню. Такая информация содержится в «Отчете о финансовой стабильности», недавно опубликованном Нацбанком Украины. Некоторые застройщики, говорится в отчете, даже продают квадратные метры практически по себестоимости. По мнению экспертов НБУ, падение цен связано с тем, что предложение квартир растет, причем высокими темпами, а спрос на них остается низким, как и платежеспособность украинцев. Так, с января по сентябрь 2017 года в Украине введено в эксплуатацию на 35% жилья больше, чем за аналогичный период 2016 года.
Эксперты подтверждают: цены на первичное жилье в Харькове действительно падают. И одна из причин – невероятное количество предложений на рынке.
— В прошлом году в Харькове должны были сдать 420 тысяч квадратных метров. Это самый высокий показатель за год по сравнению с предыдущими периодами. Сейчас в городе и ближайшем пригороде активными темпами строятся 58 жилых комплексов, в состав которых входят 85 домов и секций, — говорит руководитель комитета по недвижимости, инвестициям и стратегическому развитию, член координационного совета Харьковского филиала Европейской бизнес-ассоциации Игорь Балака. — Конкуренция среди харьковских застройщиков ощущается все сильнее и сильнее. Поэтому большое значение уделяется вопросам энергосбережения возводимых объектов в связи с ростом коммунальных тарифов, а также дизайну и планировке, придомовой инфраструктуре, паркингам. Между жильем, которое строилось в 2009-2012 годах, и сейчас – огромная разница.
Падающие цены на первичном рынке создают большой противовес вторичному.
— Квартиры на вторичном рынке медленно, но дешевеют, — отмечает эксперт. – Происходит корректировка цен.
Откуда в Харькове спрос на жилье?
При этом Игорь Балака вовсе не согласен с тем, что спрос на жилье падает. По крайней мере, в Харькове наблюдается абсолютно противоположная ситуация.
— Количество оформлений только по первому кварталу прошлого года было на 12% выше, чем в 2016-м. Точную цифру за прошлый год еще не посчитали, но однозначно она выше, чем в предыдущие годы, — говорит он. — То есть рынок сам себя откорректировал, по количеству сделок мы превзошли 2013 год, когда наблюдался наибольший всплеск активности.
А все потому, что в Харькове, по словам эксперта, достаточно большое количество платежеспособного населения.
— Во-первых, Харьков — город студенческий. У нас 64 вуза, в которых учатся более двухсот тысяч студентов, причем большое количество из них – иногородние, более двадцати тысяч – иностранцы. Многие остаются здесь, женятся, заводят детей и покупают квартиры. Часто бывает, что родителей не устраивают условия пребывания детей в общежитиях и они стараются не только арендовать, но и купить своим чалам жилье, – объясняет повышенный спрос на недвижимость именно в Харькове Игорь Балака. — Во-вторых, Харьков – одна из айтишных столиц Украины, наряду с Киевом и Львовом. Не секрет, что зарплаты айтишников – одни из самых высоких в стране, у многих они привязаны к доллару. Поэтому в городе достаточно большое количество людей, получающих достойную зарплату, которая позволяет им не только снимать, но со временем и покупать вполне пристойное жилье. В-третьих, в нашем городе осело довольно большое количество вынужденных переселенцев из оккупированных Донбасса и Крыма. И если раньше они арендовали жилье, то начиная с конца 2015 года — начала 2016-го все больше стали приобретать.
Кроме того, отмечает эксперт, Харьков – город оборонной промышленности и военных вузов и частей. На 2017 год оборонный бюджет составил 5% ВВП, и эти значительные средства тоже через какое-то время попадут на рынок недвижимости.
— Кроме того, наш город на уровне как городских, так и областных властей – один из лидеров по целевым программам по обеспечению жильем воинов АТО, да и вообще военнослужащих. Поэтому и здесь мы видим увеличение спроса на квартиры, — продолжает Игорь Балака.
К тому же Харьков — город торговый, с большим количеством предпринимателей и значительными потоками наличных денег.
— Многие предприниматели, особенно мелкие, переводили и переводят деньги из своего бизнеса в единственно понятный им доходный актив – недвижимость, — говорит Игрь Балака.
Что год текущий нам готовит?
По мнению Игоря Балаки, цены на недвижимость, уже достигшие своего дна, в любом случае будут расти.
— На первичном рынке – безусловно. Повышаются зарплаты, растут цены на энергоносители и т.д. Так что пусть не намного, но на 3-5% стоимость жилья в новостройках в этом году прибавит, — говорит он.
Тем более что в последние время застройщики идут на всевозможные ухищрения, лишь бы привлечь покупателей. Какие же новации ждут покупателей в наступившем году?
— Во-первых, застройщики начнут наконец-то по полной сотрудничать с банками, пытаясь увеличить число покупателей, приобретающих квартиры в кредит. Более того, скорее всего, застройщики будут жертвовать частью своей маржи и улучшать условия как по первоначальному взносу, так и по снижению кредитной ставки. Во-вторых, усилится борьба за участие в конкуренции по обеспечению жильем бюджетников, — считает Игорь Балака. — Кроме этого, в августе была инициирована программа по лизингу жилья, и девелоперы точно не останутся в стороне от этой доли пирога. Но при такой активной конкуренции потенциальным покупателям нужно быть осторожными, ведь если события в экономике нашей страны приобретут негативный оттенок, мы рискнем столкнуться с проблемой недостроев. И вовсе не из-за мошеннических действий со стороны некоторых девелоперов. Просто у отдельных застройщиков, особенно молодых компаний, может не хватить сил, оборотных средств или финансовой подушки, чтобы завершить строительство.
Игорь Балака предполагает, что застройщики постараются выйти на нетрадиционные для них рынки и «откусить» часть оттуда.
— Конечно же, начнут со вторичного рынка. Для вторички со стороны застройщиков уже есть определенная опасность. Думаю, что девелоперы в ближайшее время применят несколько инструментов, которые используются на смежных рынках. Это может быть trade-in — услуга обмена «вторички» на «первичку», когда клиент заключает договор на продажу своей старой квартиры и одновременно заключает договор на приобретение квартиры в новостройке, — продолжает эксперт. — Возможен и переход к так называемой турецкой модели, когда застройщик сдает жилье не с голыми стенами и без сантехники, как это нынче принято на рынке, а с ремонтом, мебелью и даже бытовой техникой. Такие квартиры будут востребованы как покупателями, приобретающими недвижимость для себя, но не желающими заниматься ремонтом, так и пассивными инвесторами, которые будут сдавать жилье. Кроме того, возможно строительство под целевые группы покупателей – такие, как пассивные инвесторы, иностранные студенты, молодые семьи. Рынок будет все больше и больше сегментироваться.
Соответственно, немного поднимутся цены и на жилье б/у. Хотя, по мнению эксперта, рынок вторичной недвижимости ждут непростые времена.
— Да они уже по сути наступили, — констатирует Игорь Балака. — У потенциальных покупателей все реже возникает интерес к объектом старого фонда, причем не только к двух-, трехэтажным домам и хрущевкам, но и к жилью в типичных панельных высотках. Покупатель стал более искушенным, он уже не хочет довольствоваться чем попало. За свои кровные он хочет получить качественное жилье – в нормальном доме, с хорошей инфраструктурой и приятным социальным окружением. И здесь у продавца старого жилья только два варианта по продаже своей драгоценной недвижимости: если объект находится в хорошей локации, то можно вздохнуть спокойно и продавать чуть ниже рыночной цены. А если месторасположение не ахти, да еще и крайние этажи, придется существенно снижать стоимость. Если же квартира неликвидная – одно- или хотя бы двухкомнатная, – а «трешка» или еще большее жилье, то глубина торга может быть довольно большой.
Не в пользу «вторички» играет и то, что в городе огромное количество квартир-студий, смарт-квартир, еврогостинок, которые, по словам эксперта, тоже оттягивают на себя немалую часть активности.
|
